（2014）渝二中法民终字第01243号

裁判日期: 2014-10-17

公开日期: 2014-12-16

案件名称

朱文格与云阳县三峡风大酒店有限责任公司,刘凯确认合同效力纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第二中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

朱文格,云阳县三峡风大酒店有限责任公司,刘凯

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝二中法民终字第01243号上诉人（原审原告）朱文格，男，汉族，1966年8月18日出生。委托代理人李钦白，重庆龙脊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）云阳县三峡风大酒店有限责任公司。法定代表人雷育鸣，执行董事。委托代理人陶朝刚，重庆鹏腾律师事务所律师。被上诉人刘凯，男，汉族，1977年2月15日出生，系云阳县金苹果练歌城业主。上诉人朱文格因与被上诉人云阳县三峡风大酒店有限责任公司（以下简称三峡风公司）、原审被告刘凯房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市云阳县人民法院（2013）云法民初字第03440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2002年5月10日，原告朱文格和刘长江（乙方）与被告三峡风公司（甲方）签订云阳县三峡风大酒店集资建房协议书，原告朱文格和刘长江共同出资购买云阳县三峡风大酒店负一层房屋，合同第一至三条对所购房屋位置、面积（578.84平方米）、价款（405188元）及支付时间进行了明确，约定乙方利用娱乐专用房经营美容美发、桑拿按摩、夜总会、洗脚城、保健服务项目所发生的税费由乙方承担，乙方经营手续统一使用甲方酒店办理的服务手续。乙方购买该房屋只能经营美容美发、桑拿按摩、夜总会、洗脚城、保健服务项目，不得从事住宿、餐饮、茶楼、健身运动等酒店经营项目的服务，甲方同时不能经营乙方所经营的项目。水、电、气在酒店指定地接头，乙方安装计费表，每月按时缴纳实际所耗的水、电、气费。甲方将保坎内的小房间（设备房、负一层上、下二层）卖给乙方作通风及排气用，乙方一次性补给甲方现金17000元。乙方在经营期间接受酒店的统一管理，中途不得停业。还约定，如甲、乙双方若违背协议第一、二、三条的约定，由违约方按房屋总款的20%付给对方违约金。2002年5月30日，原告朱文格和刘长江签订全额转让股份协议，刘长江将其购房份额以20万元全部转让给原告朱文格。原告朱文格同日付清该款。后原告朱文格对该房屋进行了装修并开始经营桑拿按摩、夜总会（歌城）、洗脚城、保健服务等项目至2011年1月。其中2003年至2007年8月原告朱文格将俱乐部承包给蒲东庆经营，年租金30万元。2009年6月，原告朱文格办理个体工商户营业执照，字号名称为云阳县足乐村洗脚城，经营场所为云阳县青龙路36号三峡风负一楼，经营范围为足浴保健服务。2007年8月22日，被告三峡风公司向重庆江源拍卖有限公司发出“三峡风公司所属财产整体拍卖特别约定及说明的通知”，2007年8月30日，委托人三峡风公司与拍卖人重庆江源拍卖有限公司、买受人雷育鸣签订拍卖成交确认书，雷育鸣以2400万元竞买了委托人所有的会务中心、宾馆等财产，在三峡风公司向重庆江源拍卖有限公司发出“三峡风公司所属财产整体拍卖特别约定及说明的通知”和拍卖成交确认书中均约定：三峡风大酒店靠登记大厅负一层俱乐部（夜总会）和宾馆楼底层、行政审批中心及临街临巷门面不在拍卖标的范围内。拍卖成交后，已出售给刘长江、朱文格的负一层部分现为俱乐部（夜总会），因在宾馆范围之内，其物业管理买受人应按三峡风公司与刘长江、朱文格签订的协议执行。根据委托人与负一层买方刘长江、朱文格原定协议，买受人买受后不能在宾馆范围内再开办与俱乐部（夜总会）相同的经营项目营业。雷育鸣竞买后，仍以三峡风公司的名义进行经营，相关房产权属仍登记在三峡风公司名下。2010年5月5日，被告三峡风公司（甲方）与被告刘凯（乙方）签订房屋租赁合同，被告三峡风公司将三峡风大酒店负二楼的部分房屋租赁给第三人，租赁期限8年，第1、2年年租金为11万元，第3至8年年租金为12万元。合同的经营项目条款约定：乙方的经营项目必须符合国家的有关规定，不得从事违法及与甲方经营业务相同的项目，不得影响甲方声誉，否则后果自负。在合同存续期间，甲方不得经营或在甲方拥有所有权的场所给第三方经营KTV、舞厅和练歌房。乙方在此楼内经营KTV、舞厅和练歌房等项目，如因负一层俱乐部业主与甲方发生司法诉讼，导致法院判决本承租合同无效，造成的损失由甲方承担。随后，被告刘凯办理了个体工商营业执照（字号为云阳县金苹果练歌城）、娱乐经营许可证和卫生许可证，并开始经营。2007年10月25日，被告三峡风公司向原告朱文格发出增加云阳县三峡风大酒店俱乐部物业管理费的函。2008年4月25日，原告朱文格向被告三峡风公司发出关于“停电”问题的情况反应的函。2010年7月13日，原告朱文格就三峡风大酒店负二楼巴黎皇宫KTV进行装修向被告三峡风公司发出函，要求被告三峡风公司遵守相关协议及确认书，停止侵权。2012年4月9日原告朱文格起诉被告三峡风公司、雷育鸣、云阳县人民政府办公室、第三人刘凯合同纠纷，云阳县人民法院于2012年12月11日作出（2012）云法民初字第01876号民事判决书，判决：一、被告三峡风公司赔偿原告朱文格损失8万元。限本判决生效后十日内付清。二、驳回原告朱文格的其他诉讼请求。其后，原告朱文格，被告三峡风公司、雷育鸣均上诉，2013年4月22日，重庆市第二中级人民法院作出（2013）渝二中法民终字第00413号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。上述判决均已生效，并且被告三峡风公司赔偿原告朱文格8万元已经执行。原审原告朱文格诉称，云阳县三峡风大酒店原系云阳县地税局工会、云阳县人民政府办公室机关工会共同出资于2000年11月设立，原告和刘长江于2002年5月10日与当时的三峡风公司订立了三峡风大酒店集资建房协议书，原告和刘长江购买云阳县三峡风大酒店负一层房屋，约定只能从事娱乐经营。2002年5月30日，刘长江将其购房份额转让给原告。2007年8月30日雷育鸣竞买了三峡风大酒店部分资产，拍卖成交书约定：“已出售给刘长江、朱文格的负一层部分现为俱乐部，因在宾馆范围之内，买受人买受后物管、经营等相关条款应按三峡风公司与刘长江、朱文格签订的协议内容执行，买受人不能在宾馆范围内再开办与俱乐部相同的经营项目营业”。买受人竞买后没有改变酒店名称和经营范围，2010年5月5日，二被告恶意串通订立了《房屋租赁合同》，该协议第三条第5款1、2项内容违反了拍卖协议特别约定，损害了原告的利益，应当依法认定租赁合同部分无效。原告起诉请求：1、判决二被告于2010年5月5日签订的三峡风公司负二楼《房屋租赁合同》第三条第5款1、2项合同内容无效。2、判决被告三峡风公司赔偿原告损失60万元（2011年3月-2013年2月）。3、本案诉讼费由被告负担。原审被告三峡风公司辩称，二被告所签订的房屋租赁合同属合法有效的合同，被告三峡风公司出租负二楼给被告刘凯一事已两审终审，原告朱文格起诉于法无据，请求驳回原告朱文格的诉讼请求。原审被告刘凯辩称，被告刘凯与被告三峡风公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，没有违反相关规定，应属有效合同。原告朱文格诉状中提到的两被告串通不是事实，从前两次的诉讼判决书可以看出原告朱文格与被告三峡风公司签订的竞业限制协议，原告朱文格没有办理相应的手续，不受法律的保护。被告刘凯所经营的项目经过了相关部门的审核，取得了相关证照，是合法经营，请求法院依法保护合法经营者的权益。原审法院认为本案争议焦点：1、二被告2010年5月5日签订的《房屋租赁合同》第三条第5款1、2项合同内容是否有效？2、被告三峡风公司是否应当赔偿原告朱文格损失60万元？针对争议的焦点1，被告三峡风公司与被告刘凯签订的《房屋租赁合同》第三条第5款1、2项合同内容是否无效以及二被告是否恶意串通，损害原告的利益，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应当由原告朱文格举示证据予以证明，原告朱文格根据二被告签订的《房屋租赁合同》第三条第5款第2项合同内容，推断被告刘凯在签订合同时，知道原告朱文格与被告三峡风公司对竞业限制的约定，只是原告朱文格对合同的理解和推断，并不能证明被告刘凯明知该约定的存在。原告朱文格与被告三峡风公司之间的竞业限制约定，属于合同约定，仅对合同当事人产生约束力，即使被告刘凯明知原告朱文格与被告三峡风公司之间存在竞业限制的约定，也不对其产生法律效力。综上，原告朱文格举示的证据不足以证明二被告存在恶意串通的故意，被告三峡风公司与被告刘凯签订的《房屋租赁合同》第三条第5款1、2项合同内容应属有效，对原告的该诉讼请求原审法院不予支持。针对争议的焦点2，原告朱文格在本案中起诉要求被告三峡风公司承担损失60万元，在庭审过程中，原告朱文格明确表示该诉讼请求包含违约损失和侵权损失，现主张的是违约损失，对侵权损失部分，不属于本案处理的部分，在本案中不予处理；对违约损失部分，由于云阳县人民法院和重庆市第二中级人民法院已经对被告三峡风公司违约进行了一审和二审，并且相关的判决已经生效和得到执行，对被告三峡风公司的违约行为以及给原告朱文格造成的违约损失已经得到处理，被告三峡风公司已经承担违约责任。因此，原告朱文格要求被告三峡风公司承担违约损失的诉讼请求，不应当支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，据此判决：驳回原告朱文格的诉讼请求。案件受理费9800元，由原告朱文格负担。朱文格不服一审判决，向原审法院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判判决二被上诉人2010年5月5日签订的三峡风公司负二楼《房屋租赁合同》第三条第5款1、2项合同内容无效；判决被上诉人三峡风公司赔偿原告损失60万元（2011年3月-2013年2月）；本案诉讼费由被告负担。主要事实及理由：1、被上诉人订立租赁合同时明知三峡风公司与朱文格之间对于经营范围的约定，通过其订立合同目的和动机进行判断，应当认定为恶意串通。由于恶意串通属于主观故意，上诉人并非订立合同的当事人和在场人，无法举证证明被上诉人的想法和谈判内容，一审判决以上诉人没有举证证明存在恶意串通加大了上诉人的举证责任。2、《拍卖确认书》中对于经营项目的特别约定合法有效，被上诉人刘凯在租赁使用房屋时对租赁物进行了充分了解，应当对其产生法律效力，二被上诉人的行为违反了《拍卖成交确认书》中的特别约定。3、上诉人从2011年3月其至2013年2月被迫停业，产生了60万元的损失。云阳县人民法院（2012）云法民初字第01876号民事判决书中赔偿的是2010年9月-2011年2月的损失。由于三峡风公司的违约行为并未终止，应当对其继续存在的违约行为承担赔偿损失，一审判决以该损失已经处理为由不予支持错误。4、一审判决适用合同法第52条的规定，但该规定属于合同无效的法律依据，与一审判决认定合同有效存在矛盾，属于适用法律错误。被上诉人三峡风公司答辩认为，一审判决并无不当，请求予以维持。主要事实及理由：1、二被上诉人没有恶意串通的行为，上诉人经营洗脚城，而刘凯经营歌城，经营范围并不相同，并未侵犯上诉人的利益。2、合同具有相对性，《拍卖确认书》中的特别约定对于刘凯不产生法律效力。三峡风公司违反该约定与三峡风公司、刘凯之间订立租赁合同的效力属于不同法律关系。3、三峡风公司违约已经通过赔偿朱文格8万元损失予以解决，不能再次要求赔偿。4、上诉人主张合同无效，与以三峡风公司违约为由要求赔偿60万元损失无关，违约与侵权之间互相矛盾，因此是否赔偿60万元不属于本案审查的范围。被上诉人刘凯答辩的请求与主要事实、理由与被上诉人三峡风公司一致。另提出答辩事由：朱文格经营的项目为足浴保健服务，从事歌舞娱乐属于擅自增加经营范围的行为，而自己取得了《娱乐经营许可证》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、《卫生许可证》等经营许可，应当受到法律保护。本案二审中双方当事人均未提交新的证据。本院对双方当事人无争议的一审认定事实予以确认。综合双方当事人诉辩意见，本案存在的争议焦点有两项，本院综合评判如下：一、《房屋租赁合同》第三条第5款第1、2项是否有效？合同具有相对性，朱文格与三峡风公司通过《拍卖成交确认书》对于经营项目的限制性约定只能约束签订协议的双方，对第三人刘凯不产生法律上的约束力。三峡风公司与刘凯签订《房屋租赁合同》第三条第5款第1项约定：“乙方（刘凯）的经营项目必须符合国家的有关规定，不得从事违法及与甲方（三峡风公司）经营业务相同的项目，不得影响甲方声誉，否则后果自负。在合同存续期间，甲方不得经营或在甲方拥有所有权的场所给第三方经营KTV、舞厅和练歌房。”，该约定与朱文格没有法律上的利害关系，朱文格的合法权益并未收到损害。第2项约定：“乙方在此楼内经营KTV、舞厅和练歌房等项目，如因负一层俱乐部业主与甲方发生司法诉讼，导致法院判决本承租合同无效，造成的损失由甲方承担。”该约定明确了刘凯租用三峡风公司房屋的具体用途，以及由此可能与朱文格产生纠纷导致合同无效后的风险负担。三峡风公司在与朱文格对房屋用途有明确约定的情况下，违反约定允许刘凯将房屋用于KTV、舞厅和练歌房，存在明显的恶意。但是对于刘凯而言，仍然需要朱文格证明行为人于行为时明知其行为缺乏法律上的根据、主观上有不良的动机或加害的故意、客观上有相互勾结、串通行为。而串通，是指合同当事人相互串连、沟通，进而在行为的动机、目的以及行为、行为的结果上达成一致，使共同的非法目的得到实现。刘凯使用租赁房屋用于合法经营活动，其目的在于获取经营收益，在双方经营项目存在重合的情况下，虽然可能造成朱文格利用其房屋获得收益一定程度的减少，但是该损害并非刘凯刻意追求的结果，而是正常市场竞争行为所致。因此，本案缺乏充分证据证明刘凯与三峡风公司恶意串通损害第三人利益，朱文格主张合同无效的理由不能成立。二、上诉人朱文格请求被上诉人三峡风公司赔偿损失是否已由生效判决处理？重庆市云阳县人民法院（2012）云法民初字第01876号民事判决三峡风公司赔偿朱文格8万元损失，该案原告朱文格主张赔偿的10万元损失系2010年9月-2011年2月产生，而本案朱文格主张赔偿2011年3月-2013年2月的60万元损失，二者系不同期间产生。原审判决认定朱文格所主张的60万元损失已经由生效判决处理，属于事实认定错误。但是，由于原审原告朱文格主张三峡风公司与刘凯订立的租赁合同无效，与人民法院根据事实对该民事行为的效力作出的认定不一致。合同无效与合同有效之间对于当事人实体权益的界定与保护存在较大差异，为充分保障当事人合法权益，对于原审原告朱文格所主张的60万元损失不应在本案中作出处理。原审原告朱文格主张当事人恶意串通损害第三人利益导致合同无效，但不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，原审判决适用该规定是对此作出的正确回应。上诉人朱文格主张原判适用法律错误的理由不能成立。因此，本院认为，原审判决虽然认定事实部分错误，但适用法律正确、裁判结果并无不当。上诉人朱文格提出的上诉事实部分成立，但其上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费9800元，二审案件受理费9800元，合计19600元，由上诉人朱文格负担。本判决为终审判决。审　判　长　　夏　川审　判　员　　刘丽苹代理审判员　　杨继伟二〇一四年十月十七日书　记　员　　胡相龙 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