（2014）娄中民一终字第458号

裁判日期: 2014-10-17

公开日期: 2015-01-13

案件名称

邹凤与湖南凤翔房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省娄底市中级人民法院

所属地区

湖南省娄底市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

邹凤,湖南凤翔房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）娄中民一终字第458号上诉人（原审原告）邹凤，农民。委托代理人邹庭凡，农民。委托代理人伍铁希，新化县天骄法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）湖南凤翔房地产开发有限公司，住所地新化县上梅镇华新社区。法定代表人缐怀东，该公司董事长。委托代理人陈玉，湖南梁文律师事务所律师。上诉人邹凤因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省新化县人民法院（2013）新法民一初字第598号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年9月9日公开开庭进行了审理，上诉人邹凤的委托代理人邹庭凡、伍铁希、被上诉人湖南凤翔房地产开发有限公司的委托代理人陈玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：原告邹凤于2010年10月18日与被告湖南凤翔房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，双方约定由原告购买被告所开发的位于新化县上梅镇城西街“北京城”东区8号楼1单元201号住房，该房屋面积为151.19平方米，每平方米价格为1698.31元，共计256768元。该合同同时约定：“2011年1月30日前交付房屋；逾期不超过90日，自合同最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人交付房价款万分之三违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金，但最长赔付期限不超过365天。”该合同第15条及补充协议第10条约定：出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告在签订购房合同当日首付购房款86768元，余款170000元办理了银行按揭手续。房屋建设过程中，多次遭遇阻工，致使建设工程多次停工。合同约定的交房时间届满，被告未按期交付房屋。2013年1月4日，被告湖南凤翔房地产开发有限公司出具承诺书，承诺为使项目顺利进行，在任何时候，任何人不堵门、不阻工、不闹事的环境下，对延期交房超过2012年12月31日以后的仍按原合同的赔偿标准执行，直到交房为止。经查，该房屋至今未经相关行政部门验收合格，未办理国有土地使用权证和房屋产权证。庭审中，被告方陈述称原告是2012年2月份装修完毕，原告方认可是该时间装修完毕。该房屋同地段房租标准，根据新化县房地产经营管理中心的证明，2010年至今砖混结构房屋，直管公房房租每月每平方2.7元，市场行情价在此基础上加倍计租。原审法院经审理认为，本案双方争议的焦点：违约金应如何计算；原告要求交付两证及赔偿其他经济损失50000元是否应当支持。依法成立的合同，自成立时生效。本案原告与被告签订了购房合同，该合同对双方的权利义务进行了明确约定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告理应按合同的约定履行，被告未履行合同约定的义务，未按期交付房屋给原告，被告的行为构成违约，原告要求被告支付违约金，应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第11条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。虽然被告所开发的房屋尚未经验收合格，尚未达到房屋交付使用的条件，但原告已装修入住该房屋，故应视为被告已将该房屋交付原告使用。《中华人民共和国合同法》第114条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。最高人民法院关于适用《合同法解释（二）》第29条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁定。本案中，与房租损失相比，原、被告双方合同约定的违约金偏高，且从本案的实际情况看，被告延期交房存在一定客观因素，被告出具的承诺书亦附有一定条件，为使“北京城”项目顺利竣工，早日将经验收合格的房屋交付给众业主，从有利于社会经济发展，衡平双方当事人目前利益受损情况和今后长远利益出发，故对被告主张减少违约金超出损失较高的部分，予以部分支持。原告在与被告签订商品房买卖合同时支付购房款86768元，余款170000元办理了银行按揭，故应以总价款256768元为基数计算违约金，被告应在2011年1月30日前交付房屋给原告，庭审中，被告称原告已于2012年2月装修完毕，原告方认可该时间，双方均无证据证明，故以2012年2月为准，原、被告双方合同约定最长赔付期限不超过365天，但被告延期交房的违约事实客观存在，故其延期交房期限应从2011年1月30日计算至2012年2月28日，原、被告双方约定违约金为每日万分之三，根据上述意见予以适当减少，以365天按每日万分之三计算即256768元×365天×3÷10000＝28116元，超出的1个月按房租每月每平方米价6元确定违约金，即151.19平方米×6元×1=907元。对原告要求被告交付两证的请求，因原、被告合同约定是由被告履行协助原告办理两证的义务，且两证的办理涉及行政机关行政权的行使，不宜直接判决由被告立即交付原告两证；对原告要求被告赔偿其他经济损失50000元的诉求，因在本案中已计算违约金，违约金本身具有财产补偿性，且证据不充分，故对原告要求被告赔偿经济损失50000元的诉讼请求，亦不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百三十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条、第十七条的规定，经院审判委员会讨论决定，判决如下：一、由被告湖南凤翔房地产开发有限公司于本判决生效后15日内一次性支付原告邹凤29023元；二、驳回原告邹凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2386元，由被告湖南凤翔房地产开发有限公司承担。上诉人邹凤不服原审法院的上述民事判决，向本院提起上诉称：1、一审判决严重超审限；2、被上诉人在合同中明确承诺延期交房按日向上诉人支付已交付房价款万分之三的违约金、不按时交证赔偿房价款的1%，但一审法院却只认定被上诉人赔偿上诉人365天的延期交房损失，超出的13个月只按房租每月每平米6元确定违约金，而两证交付以“因原、被告合同约定是由被告履行协助原告办理两证的义务，且两证的办理涉及行政机关行政权的行使”，严重损害了上诉人的合法权益；3、一审法院适用法律不当，判决结果严重显失公平，被上诉人所建房屋至今还未经质监部门验收，是否合格待定，亦未办理产权登记，一审法院以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第11条上半部分条文作为损失的定性是错误的。一审法院对上诉人要求赔偿5万元的经济损失不予判决、不支持上诉人主张延期交付两证赔偿1%的违约金是显失公平的。因此，请求二审法院将本案发回重审或者改判由被上诉人赔偿延期交房违约损失25598.5元×1166天×3÷10000=89543元、延期交付两证违约损失25598.5元×1166天×1%=29847.85元、其他经济损失50000元。被上诉人湖南凤翔房地产开发有限公司答辩称：1、一审法院虽超过普通程序6个月的期限审理本案，但并未违反法律的规定，因本案系群体性案件，情况复杂，答辩人也向一审法院申请了庭外和解，法院对本案的处理非常慎重，多次组织双方进行调解是合法的；2、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》中确有“出卖人向买受人按日支付万分之三的违约金至实际交付之日止”的约定，但纵观本案有关联的其他合同，也有大量约定了最长只承担365天迟延违约金，原审法院将无期限承担违约责任和在365天固定期限承担违约责任的所有《商品房买卖合同》按365天计算万分之三计算违约金、365天之外统一按每月每平米6元计算违约金是合情合理的；3、一审法院没有断章取义适用法律，驳回被答辩人提出5万元的经济损失是正确行使自由裁量权，判决结果并未像答辩人所诉严重显失公平，判决结果公平合理。因此，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。在二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审经审查确认原审判决所查明的案件事实。本院认为，上诉人邹凤与被上诉人湖南凤翔房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务，被上诉人湖南凤翔房地产开发有限公司未按期交付房屋给上诉人邹凤，其行为违约，原审法院对上诉人邹凤要求被上诉人湖南凤翔房地产开发有限公司支付违约金的主张予以支持并无不当。上诉人邹凤现已实际占有并使用房屋，根据相关法律法规的规定，可以视为被上诉人湖南凤翔房地产开发有限公司已将该房屋交付给上诉人邹凤使用。对于违约金的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，上诉人邹凤与被上诉人湖南凤翔房地产开发有限公司合同约定的违约金与房租损失相比偏高，被上诉人湖南凤翔房地产开发有限公司延期交房存在一定客观因素、其出具承诺书亦附有一定条件，原审法院从本案的实际情况出发，确定由被上诉人湖南凤翔房地产开发有限公司分别以365天按每日万分之三支付违约金共计28116元、超出的1个月按房租每月每平方米6元支付违约金共计907元并对上诉人邹凤要求被上诉人湖南凤翔房地产开发有限公司赔偿其他经济损失5万元的诉求不予支持并无不当。同时，对办理两证的问题，因上诉人邹凤与被上诉人湖南凤翔房地产开发有限公司合同约定由被上诉人湖南凤翔房地产开发有限公司履行协助上诉人邹凤办理两证的义务，该两证的办理涉及行政机关行政权的行使，原审法院认为不宜直接判决由被上诉人湖南凤翔房地产开发有限公司立即交付上诉人邹凤两证亦无不妥。综上，上诉人邹凤的上诉理由均不能成立，本院均不予采纳，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审诉讼费2386元，由上诉人邹凤负担。本判决为终审判决。审　判　长　　曾　兴审　判　员　　张朝华审　判　员　　陈友红二〇一四年十月十七日代理书记员　　刘　琦附有关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 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