（2014）鄂武汉中民终字第01068号
裁判日期: 2014-10-17
公开日期: 2014-10-21
案件名称
闭蕾与孙斌房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
闭蕾,孙斌
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂武汉中民终字第01068号上诉人（原审被告）：闭蕾，女，1986年12月1日出生，壮族。委托代理人：严莹，湖北泓泰安信律师事务所律师。委托代理人：陶韬，湖北泓泰安信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙斌，男，1973年11月18日出生，汉族。上诉人闭蕾因与被上诉人孙斌房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2014）鄂江岸民初字第00289号民事判决，向本院提���上诉。本院于2014年9月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年1月，孙斌诉至一审法院，请求判令：1、解除孙斌与闭蕾签订的《商铺租赁合同》，闭蕾腾退位于武汉市江岸区航天星都C6栋2层24室房屋；2、闭蕾支付自2012年12月15日起至合同解除之日止拖欠的租金；3、闭蕾支付拖欠租金的滞纳金10000元；4、闭蕾支付违约金10000元；5、闭蕾承担本案诉讼费。闭蕾辩称，自2012年10月15日起，闭蕾承租的位于武汉市江岸区航天星都C6栋2层24室的商铺出现严重漏水问题，导致放置在房屋内的钢琴等物品损坏，房屋无法正常使用，闭蕾不得不停止经营。闭蕾按照合同约定支付租金，孙斌拒绝承担房屋维修义务，违约在先，闭蕾不存在无故拖欠租金的事实。一审法院审理查明，位于武汉市江岸区二七街解放大道2159号航天星都（汉口东部购物公园）C6栋2层24室房屋，所有权人为孙斌，房屋所有权证证号为武房权证岸字第20090056**号，规划用途为商业服务，建筑面积29.41平方米。2011年7月15日，闭蕾为开办艺术教育培训学校，与孙斌及案外人签订《商铺租赁合同》，约定闭蕾承租位于武汉市江岸区汉口东部购物公园第C6栋2层6221、6223、6224、6228号铺位，其中，孙斌将上述铺位中的6224号铺位出租给闭蕾使用，租赁期限自2011年12月15日至2014年12月14日；租金50元／平方米／月，按季度缴纳，闭蕾必须按照约定时间向孙斌交纳租金，如无故拖欠，孙斌有权要求闭蕾每天按实欠租金的5%加收滞纳金；租赁期间内，由于闭蕾导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由闭蕾负责，如房屋出现质量问题，孙斌负责维修；任何一方在另一方没有违反合同约定情况下单方面提前解除合同或转让、租给他人，视为违约，赔偿另一方损失并承担违约金10000元。孙斌和闭蕾在该合同落款处签名捺印。双方签订上述《商铺租赁合同》后，闭蕾交纳押金5000元，孙斌将涉案房屋交予闭蕾，闭蕾利用该房屋经营艺术教育。闭蕾分别于2011年12月14日、2012年3月14日、6月14日、9月13日向陈晓红支付租金4423.50元，共计17，694元。孙斌称其与陈晓红系夫妻关系，闭蕾将租金汇入陈晓红账户，其认可闭蕾已履行支付租金义务。一审另查明：在闭蕾租赁使用涉案房屋期间，房屋出现漏水现象，影响其正常教学活动。孙斌曾向武汉三江物业管理有限公司东部购物公园管理处反映过房屋漏水情况，但是漏水问题未能及时得到修缮。现闭蕾已搬离武汉市江岸区航天星都C6栋2层24室房屋。2013年9月6日，闭蕾以EMS邮政特快专递方式向孙斌发出《解除合同通知书》，主要内容为租赁房屋漏水严重，孙斌拒绝进行��缮，已构成违约，致使闭蕾无法在该房屋内进行正常的经营活动，要求与孙斌解除《商铺租赁合同》，并要求孙斌承担违约责任及损害赔偿责任。孙斌陈述其母亲签收了该邮件，事后，其知道该邮件内容。2013年9月13日后，闭蕾再未支付租金。2014年3月6日，案外人武汉三江物业管理有限公司东部购物公园管理处出具一份《关于C6224商铺维修的情况说明》，载明孙斌向该物业公司反映室内渗水问题后，物业管理处已通知地产公司落实施工单位完成相关修复工作。一审审理过程中，闭蕾同意就涉案房屋的其他损失另行主张权利。一审法院认为：孙斌与闭蕾签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。依法成立的合同对当事人双方均具有法律约束力。关于解除《商铺租赁合同》问题。孙斌作为出租人，应当按照约定将租赁物交付承租人闭蕾，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因租赁房屋漏水，孙斌未及时履行修缮义务，2013年9月6日，闭蕾以EMS邮政特快专递方式向孙斌发出《解除合同通知书》，该邮件于2013年9月8日“本人”签收，且孙斌称其已知晓该事实。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人行使解除权，合同自通知到达对方时解除。孙斌与闭蕾签订的《商铺租赁合同》已于2013年9月8日解除，现闭蕾已搬离出武汉市江岸区航天星都C6栋2层24室房屋。故孙斌要求解除其与闭蕾签订的《商铺租赁合同》并要求闭蕾腾退涉案房屋的诉讼请求，已无必要。关于房屋租金问题。双方签订的《商铺租赁合同》约定，租金为50元／平方米／月，按季度缴纳，租赁房屋每季度4423.50元，闭蕾于2012年9月13日最后一次交纳的租金系2012年9月15日���12月14日期间租金。自2012年12月15日至合同解除之日即2013年9月8日，闭蕾未交纳房屋租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按约定的期限支付租金。闭蕾拖欠租金8个月零25天，故闭蕾应向孙斌支付租金12989.42元（29.41平方米×50元／平方米／月×8月＋29.41平方米×50元／平方米／月÷30天×25天）。关于房屋滞纳金问题。双方签订的《商铺租赁合同》约定，如闭蕾无故拖欠租金，孙斌有权要求闭蕾每天按实欠租金的5%加收滞纳金。根据一审查明的事实，在闭蕾承租房屋前期，按约每季度向孙斌支付租金，租赁房屋出现漏水问题，孙斌未予及时修缮解决，故闭蕾未支付2012年12月15日以后的租金，闭蕾的行为不属无故拖欠租金，故孙斌要求闭蕾支付滞纳金10，000元的诉讼请求，不予支持。关于房屋违约金问题。双方签订的《商铺租赁合同》约定，任何一方在另一方没有违反合同约定情况下单方面提前解除合同或转让、租给他人，视为违约，赔偿另一方损失并承担违约金10，000元，同时还约定如房屋出现质量问题，孙斌负责维修。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，本案中，租赁房屋出现漏水问题，应当由孙斌负责维修，闭蕾以房屋漏水未修缮为由，向孙斌发出《解除合同通知书》，并未违反《商铺租赁合同》关于违约责任的约定，故孙斌要求闭蕾支付违约金10000元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、闭蕾于本判决生效之日起10日内支付孙斌房屋租金12，989.42元；二、驳回孙斌其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1628元、邮寄送达费20元，共计1648元，由孙斌负担1503元、闭蕾负担145元。判后，闭蕾不服，向本院提起上诉，请求将本案本诉与反诉合并审理，判令孙斌向闭蕾赔偿损失105678元、支付违约金10000元、退还押金5000元。事实和理由：一、一审判决遗漏闭蕾的反诉请求，故意偏袒孙斌，程序严重违法。闭蕾早在2014年1月27日就依法提出反诉，提交了民事反诉状，一审法院受理了闭蕾的反诉，闭蕾按规定缴纳了反诉诉讼费814元，但一审判决对闭蕾的反诉置之不理，完全遗漏了闭蕾的反诉请求。根据《民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条的规定，闭蕾作为本案的当事人有权提起反诉，法院受理反��应当与本诉合并审理，一审判决遗漏了闭蕾的诉讼请求，程序违法。二、一审判决认定事实错误，程序明显不公，应予改判。房屋渗水问题至今未能修复，严重漏水直接导致闭蕾放置在房屋内的装修及教学钢琴等物品严重损坏，闭蕾遭受巨大损失，该房屋长期处于严重渗水无法适用的状态，闭蕾早已腾退出房屋，一审判决判令闭蕾支付租金，属于认定事实错误，判决不公。孙斌辩称，一审判决正确，闭蕾的上诉理由不能成立。一审已当庭驳回了闭蕾的反诉，一审判决公平、公正、公开，不存在偏袒。渗水是由点到面发生的，孙斌一直在努力要求物业修理，以解决问题。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，2014年1月27日，闭蕾向一审法院提交了民事反诉状，并于同日缴纳了反诉案件受理费。2014年3月10日，一审合议庭于庭审中告知���蕾，不审理闭蕾提出的反诉，闭蕾可以另行主张权利，闭蕾当庭未提出异议。本院认为，孙斌与闭蕾签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，应受法律保护。孙斌作为出租人，应当按照约定将租赁物交付承租人闭蕾，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因租赁房屋漏水，孙斌未及时履行修缮义务，2013年9月6日，闭蕾以EMS邮政特快专递方式向孙斌发出《解除合同通知书》，该邮件于2013年9月8日由孙斌方签收，且孙斌称其已知晓该事实。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，孙斌与闭蕾签订的《商铺租赁合同》已于2013年9月8日解除，且闭蕾已搬离武汉市江岸区航天星都C6栋2层24室房屋。故孙斌要求解除其与闭蕾签订的《商铺租赁合同》并要求闭蕾腾退涉案房屋的诉讼请求，已无必要，一审对此不予支持并���不当。自2012年12月15日至合同解除之日即2013年9月8日，闭蕾未交纳房屋租金，一审法院根据合同约定的租金标准，判决闭蕾支付租金12989.42元并无不当。关于闭蕾称一审遗漏其反诉请求，程序违法的上诉理由。一审庭审中，一审法院已告知闭蕾不审理其提出的反诉，闭蕾并未提出异议，视为接受一审的处理意见，故对闭蕾的该项上诉理由，本院不予支持。闭蕾可另行主张权利。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1628元，由闭蕾负担。本判决为终审判决。审 判 长 余小乔代理审判员 安林锋代理审判员 骆朝辉二〇一四年十月十七日书 记 员 申光伟 来源：百度“”