（2014）嘉民一终字第156号
裁判日期: 2014-10-17
公开日期: 2014-11-24
案件名称
陆军与刘新霞房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
甘肃省嘉峪关市中级人民法院
所属地区
甘肃省嘉峪关市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陆军,刘新霞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
甘肃省嘉峪关市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）嘉民一终字第156号上诉人（原审原告）陆军。被上诉人（原审被告）刘新霞。上诉人陆军因与被上诉人刘新霞房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉峪关市城区人民法院（2014）嘉城民一初字第1004号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年8月28日、9月25日公开开庭进行了审理。上诉人陆军及被上诉人刘新霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，原、被告于2013年3月31日签订租房合同，约定原告将九九个体综合楼5号一楼大厅、伙房及二楼的二室二厅出租给被告，租期为2013年4月1日至2014年3月31日，租金每月2000元，一年20000元，半年付一次。合同还约定：“提前一个月付下半年房租，违约金每晚一天定为20元整”。合同签订后，被告向原告支付押金6000元及上半年的房租8000元，尚欠上半年房租2000元。被告已向原告交清下半年房租。原、被告双方均认可上半年租金应当从租房开始时交。2014年5月23日，原告诉至嘉峪关市城区人民法院要求被告支付铝合金门及扩门后损坏的墙体修复费用及赔偿动力电拉线和配电盘价款。2014年5月28日，嘉峪关市城区人民法院就该纠纷主持调解时，双方同意将押金中的2000元抵顶所欠房租，现被告已不欠原告合同约定租赁期限内的房租。另查明，原告于2014年5月11日交电费100元，国家电网缴费凭条上显示本次写卡金额为90.96元，于2014年5月28日交水费13.1元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。同时，原告对自己的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明。首先，原告主张被告在合同约定的租赁期满后又实际使用房屋41天，但未提交相应的证据证实，故对其要求被告支付超期房租3413元的诉请不予支持。其次，关于原告要求被告支付水电费22.1元的诉请，原告提交的票据显示交水电费的时间均在合同租赁期限届满一个月以后，原告以该票据主张水电费22.1元应由被告承担于法无据，不予支持。再次，原告主张迟延交付房租2000元的违约金3650元，被告未按照双方约定的时间交清上半年房租，构成违约，应当依法承担相应的法律责任，但是双方约定的违约金不能过分高于造成的损失。对被告迟延向原告交付2000元房租的损失，按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率的4倍计算，确定为492元，对超过损失的30%部分不予支持，故被告应向原告支付违约金639.6元（492元＋492元×30%=639.6元）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：一、被告刘新霞于本判决生效后十日内向原告陆军支付违约金639.6元；二、驳回原告陆军的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告陆军承担20元，被告刘新霞承担5元。一审宣判后，原告陆军不服，向本院提起上诉，请求依法撤销（2014）嘉城民一初字第1004号民事判决并改判支持其一审诉讼请求，即判令被上诉人支付其房租违约金3650元、超期房租3413元、水电费22.1元，由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由为：双方租赁合同约定，被上诉人每延期支付租金一天，承担违约金20元，被上诉人延迟支付租金的违约天数为365天，上诉人按每天10元主张违约金，故违约金总计为3650元。合同到期后被上诉人未搬出房屋，直至2014年5月11日晚8时许才交回房屋钥匙和电卡，期间上诉人曾多次催要房租并拨打110报警，故被上诉人一审期间向法庭陈述其于2014年3月31日合同到期后就已搬离与事实不符。从合同到期至被上诉人实际搬离期间产生的水电费应由被上诉人承担。被上诉人答辩称，上诉人的上诉理由依法不能成立，对其上诉请求和主张不认可，请求依法驳回上诉人的上诉请求。经本院审理查明，关于被上诉人何时搬离涉案租赁房屋的问题，二审期间上诉人向法庭提交接处警工作登记表一份，以此证明截至2014年4月7日，被上诉人仍在租赁房屋经营汽车修理，被上诉人称其已于2014年3月31日搬离房屋与客观事实不符。经查，该接处警登记表记载，2014年4月7日，因上诉人与被上诉人就房租问题发生纠纷，上诉人关停了涉案房屋的用电，致使被上诉人的汽车修理部无法正常经营，被上诉人的丈夫豆生将电表箱外锁撬开将电通上。被上诉人对接处警登记表不认可，辩称当日报警是因为双方就安装新门发生了纠纷，报警时其已搬离了房屋。此外，被上诉人申请证人孙某某出庭作证，证明被上诉人于2014年5月11日搬离房屋。证人孙某某当庭陈述，其于2014年五一期间看到涉案房屋出租信息，五一过后其通过联系电话找到被上诉人陆军协商房屋租赁事宜，其当时看到涉案房屋是在用于经营汽车修理店，且有人在陆续搬离物品，因该房屋租户尚未搬离，且房屋的租价不合适，故其未承租涉案房屋。被上诉人对证人证言不认可，称该证言并不能证明其搬离房屋的具体时间，并向法庭提交其与新房东鲁仲金于2014年4月5日签订的房屋租赁合同一份，称其于签订合同的前一天，即2014年4月4日搬进新承租的房屋，上诉人对此不认可。经法庭向被上诉人释明，要求其联系房东鲁仲金到庭，就被上诉人搬进新承租房屋的时间予以解释说明，被上诉人称其联系不上房东。另查明，上诉人因与被上诉人就涉案承租房屋的铝合金门、扩门后墙体的修复费及动力电拉线、配电盘费用纠纷，曾于2014年5月20日将被上诉人起诉至嘉峪关市城区人民法院，上诉人在该案民事起诉状中明确写到合同到期后，被上诉人过了41天才搬出，该案庭审时，针对上诉人当庭宣读的起诉状，被上诉人答辩称其认可上诉人所说的事实与理由。本院依法调取（2014）嘉城民一初字第970号卷宗，就该案的起诉状及庭审笔录进行质证，被上诉人对此不认可。以上事实有当事人的陈述、上诉人提交的接处警登记表、证人孙增福的证言、被上诉人提交的房屋租赁合同以及本院依法调取的起诉状、庭审笔录等证据证实。除上述事实外，本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，上诉人与被上诉人对租赁合同到期时间并无异议，双方主要争议的焦点在于合同到期后被上诉人是否按时搬离涉案房屋，被上诉人是否存在超期41天搬离的事实。被上诉人称其于2014年3月31日合同到期后已经搬离涉案房屋，但被告提交接处警登记表可证实，截至2014年4月7日，被上诉人仍在涉案房屋经营汽车修理，故被上诉人的说法明显与事实相悖，且证人孙某某的证言及本院依法调取的（2014）嘉城民一初字第970号案件的起诉状、庭审笔录也可印证被上诉人超期41天搬离的事实。被上诉人对此不认可，并提交其与新房东鲁仲金签订的房屋租赁合同，以此抗辩其于2014年4月4日搬进新承租的房屋，因该新租赁合同签订时间并不能排他性证明被上诉人具体搬离涉案房屋的时间，且其主张亦与上述接处警登记表记载明显相矛盾，故对该抗辩主张本院不予采信。被上诉人超期搬离41天，依法应承担占用房屋的费用及产生的水电费。依据双方合同约定的年租金2万元标准计算，41天房屋占用费用应为2247.58元（20000元÷365天×41天），上诉人主张的双方口头协商超期搬离期间房租按2个月5000元标准计算无事实依据，本院不予采信。被上诉人超期搬离期间产生的水电费22.1元有票据证实，本院予以确认。关于上诉人主张的被上诉人延期支付房租产生的违约金3650元，经查，双方租赁合同约定租金每延期支付一天，承担违约金20元，被上诉人对违约金约定不认可，但其延期交付房租2000元系客观事实，故被上诉人应依法承担逾期支付房租的违约责任，因按双方合同约定计算的违约金数额过分高于实际违约造成的损失，故一审法院依法酌情按不超过同期银行贷款利息4倍的130%为限，确定违约金为639.6元合法有据，并无不当，上诉人的该项上诉主张本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持嘉峪关市城区人民法院（2014）嘉城民一初字第1004号民事判决第一项；二、撤销嘉峪关市城区人民法院（2014）嘉城民一初字第1004号民事判决第二项；三、刘新霞支付陆军超期搬离房屋期间的占用费2247.58元、水电费22.1元，合计2269.68元，于判决生效后10日内付清。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由刘新霞承担；二审案件受理费50元，由刘新霞与陆军各承担25元。本判决为终审判决。审 判 长 许文贤代理审判员 吴秀屏代理审判员 吴 杰二〇一四年十月十七日书 记 员 刘 静 微信公众号“”