（2014）闵民五（民）初字第1733号
裁判日期: 2014-10-17
公开日期: 2015-03-16
案件名称
上海市闵行第四中学与张静排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海市闵行第四中学,张静
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2014）闵民五（民）初字第1733号原告上海市闵行第四中学。法定代表人屠红伟。委托代理人赵尚晓，上海海耀律师事务所律师。委托代理人施卓帅，上海海耀律师事务所实习律师。被告张静。原告上海市闵行第四中学与被告张静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月30日立案受理。依法由代理审判员周颖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵尚晓、施卓帅，被告张静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海市闵行第四中学诉称，原、被告于2010年1月1日签订了《房屋租赁协议书》，约定将产权属于原告的位于上海市闵行区XX路XXX号房屋（下称“系争房屋”）出租给被告使用，租期至2010年12月31日。租赁期届满后，原告依照闵行区教育局发布的《关于清退闵行区教育系统中小学、幼儿园出租出借场地的通知》的要求，多次以书面及口头形式通知被告搬离所租赁房屋并且缴纳拖欠的房屋和水电费。截止到2014年5月30日，被告仍拒不搬离，共拖欠租金27，200元（人民币，下同），水电费545元。原告上海市闵行第四中学认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，合同到期后，被告应当按约搬离系争房屋，但被告的行为已经严重违反合同约定，侵害了原告的利益。故原告起诉来院，要求法院判令：1、被告立即搬离上海市闵行区XX路XXX号房屋；2、被告支付拖欠的租金27，200元、水电费545元。诉讼中，原告撤回要求被告支付拖欠的水电费的诉讼请求。被告张静辩称，被告家庭困难，原告给予被告补偿的，被告同意搬走，或被告要求延长租期。对于原告主张的欠付的房租的期限和租金的标准均没有异议。经审理查明，2010年1月1日，原告上海市闵行第四中学（出租方，甲方）与被告张静（承租方，乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定乙方承租甲方位于上海市闵行区XX路XXX号房屋（即本案系争房屋），用于电脑维修，房屋建筑面积为48平方米，间数2间，租赁期间自2010年1月1日起至2010年12月31日止，该房屋的年租金为9，600元。2010年11月8日，上海市闵行区教育局发布《关于清退闵行区教育系统中小学、幼儿园出租出借场地的通知》，该通知要求凡已到租赁合同期限的学校门面房、体育场馆、厂房及办公用房、厂房及办公用房，学校不得给予续签，并予以清退。该通知还对其他涉及房屋清退的事项做出了部署。2012年1月5日，原告向被告发出《房租、水电费拖欠催缴告知单》，告知被告拖欠至2011年12月31日的租金、水电费等。2012年5月16日，原告向被告发出《闵行四中门面房清理告知书》，载明原告将于2012年5月31日起对门面房断水、断电，并提请街道城管、公安等部门协助清理。被告务必于2012年5月31日前搬出所有个人物品，归还原告房产。2012年12月31日，原告又向被告发函，告知因被告于清退日期仍未搬离系争房屋，故原告自发函日停水、停电。另查明，系争房屋无房地产权证，亦无合法建造的相关手续，其目前的门牌号为上海市闵行区XX路XXX号。上述事实，由原告提供的由原、被告于2010年1月1日签订的《房屋租赁协议书》、上海市闵行区教育局于2010年11月8日发布的《关于清退闵行区教育系统中小学、幼儿园出租出借场地的通知》、原告于2012年1月5日向被告发出的《房租、水电费拖欠催缴告知单》、于2012年5月16日向被告发出的《闵行四中门面房清理告知书》、于2012年12月31日向被告发出的函件，以及当事人的陈述等证据证明。被告未提供书面证据。本院认为，系争房屋既无房地产权证，也无合法建造的相关手续，由此形成的租赁关系不具有法律效力，故本案系争《房屋租赁协议书》应认定为无效。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故被告理应搬离系争房屋，将该房屋返还给原告，现原告起诉要求被告搬离系争房屋的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。系争房屋租赁合同虽无效，但被告作为房屋使用人仍应参照与原告之间约定的租金标准（即每年9，600元）支付占有使用费。鉴于庭审中被告对原告主张的拖欠租金的金额及计算标准均无异议，故本院对于原告起诉要求被告支付其欠付的27，200元房屋使用费的诉讼请求，予以支持。原告于诉讼中撤回要求被告支付拖欠的水电费之诉请，系对自身权利的合法处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、确认原告上海市闵行第四中学与被告张静于2010年1月1日签订的《房屋租赁协议书》无效；二、被告张静于本判决生效之日起十五日内腾空并搬离上海市闵行区XX路XXX号房屋，并将上述房屋返还原告上海市闵行第四中学；三、被告张静于本判决生效之日起十五日内支付原告上海市闵行第四中学欠付至2014年5月30日止的房屋使用费人民币27，200元。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币246.81元，由被告张静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 周 颖二〇一四年十月十七日书 记 员 周佳慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 搜索“”