（2014）渝北法民初字第12432号
裁判日期: 2014-10-16
公开日期: 2014-12-09
案件名称
何丽与张善凤,何海洋房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何丽,张善凤,何海洋,中国工商银行股份有限公司重庆建新北路支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第一百九十一条第一款，第六条，第十四条
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2014）渝北法民初字第12432号原告何丽，女，1956年9月22日出生，汉族，住重庆市江北区。委托代理人蒋宜均，重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。被告张善凤，女，1957年10月22日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告何海洋，男，1983年10月4日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托代理人张善凤，女，住重庆市渝北区。第三人中国工商银行股份有限公司重庆建新北路支行，住所地重庆市江北区建新北路37号。负责人朱晓峰，职务不详。原告何丽与被告张善凤、何海洋、第三人中国工商银行股份有限公司重庆建新北路支行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员张红艳于2014年8月20日适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂依法转为普通程序，由审判员胡可萍担任审判长，与代理审判员张红艳、代理审判员粟果依法组成合议庭于2014年10月9日公开开庭进行了审理，原告何丽及其委托代理人蒋宜均、被告张善凤到庭参加诉讼，第三人中国工商银行股份有限公司重庆建新北路支行经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告何丽诉称：原告与被告一系弟媳关系、被告二系侄儿关系，原告与案外人何伟（已于2011年7月30日去世）姐弟关系，2007年4月24日，何伟在重庆市北部新区某某街道某某花园某某号购房一套，随后何伟办理了商品房买卖合同、抵押贷款合同、个人借款担保合同、银行按揭相关手续。2007年5月初，原告叫何伟在该小区看套房屋，因该小区房屋已售完，故何伟在重庆某某水岸看了一套房屋，后原告与何伟商定某某花园某号房屋归原告所有，某某水岸房屋一套归何伟，原告也按照何伟签订的合同价格支付了某某花园某某号房屋全部房款、相关费用，并以何伟的名义办理了银行按揭，诉争房屋手续何伟全部交与原告管理、使用。原告按照合同约定接房入住，银行按揭至今。何伟于2011年7月30日因病去世，原被告至今就房屋变更登记事宜未达成协议，在案外人何伟病逝时何伟的父母已经去世。故原告起诉来院，请求判令：1确认位于重庆北部新区某某园某某路某幢某单元某号房屋属原告所有；2、被告协助原告将重庆北部新区某某园某某路某幢某单元某号（商品房合同约定为重庆市北部新区某某园某某路某幢某单元某号）房屋变更登记在原告名下；3、本案诉讼费由原告承担。被告张善凤、何海洋称：原告所称属实，同意其诉讼请求。第三人未陈述答辩意见。经审理查明：何伟与原告系姐弟关系，与被告张善凤系夫妻关系，与何海洋系父子关系。2007年4月29日，以何伟为乙方（买方）、保利（重庆）投资实业有限公司为甲方（卖方）签订《商品房买卖合同》，约定由何伟购买甲方开发的重庆市北部新某某园某某路某幢某单元某号房屋，成交金额为262988元，首付款支付78988元，银行按揭付款184000元。后何伟依约支付了购房款及税费，并与第三人中国工商银行股份有限公司重庆建新北路支行签订《抵押贷款合同》，将上述房屋用于抵押办理按揭贷款，抵押金额为184000元，抵押期限从2007年7月12日至2022年7月12日止。2009年4月27日，案涉房屋取得房产证房地证，载明权利人为何伟，坐落为重庆北部新区某某园某某路某幢某单元某号。2011年7月30日，何伟因其他原因死亡。2011年9月26日，原告何丽与被告张善凤、何海洋签订协议书内容为：兹有某某花园某某住房一套，房主何伟在2007年7月已将房屋的所有权移交给其姐何丽所有，并将该房屋的一切手续和相关资料全部交给了何丽。但因某些原因，至今未完善房屋产权的过户手续。现因何伟意外身故，其妻子张善凤和儿子何海洋对上述事实并无质疑，并一致协商，今后该套房屋产权的过户等有关手续由张善凤或何海洋与何丽到相关部门进行办理完善。另查明，案涉房屋现由原告居住使用。何伟的法定继承人为被告张善凤、何海洋。庭审中，原、被告双方均认可，是何伟先向开发商购买案涉房屋后，办理按揭之时与原告何丽达成口头协议，将该房屋转让给原告，双方系买卖关系，原告向何伟支付了相应的房屋首付款，按揭款部分未支付给原告，之后是以何伟的名义继续按揭还款，庭审中原告表示暂无经济能力提前清偿银行的按揭款。被告认为房屋已转让给原告，按揭款应由原告偿还。上述事实，有双方当事人的当庭陈述和原告举示的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、完税证2份、收据、《个人购房借款担保合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、房产证、死亡医学证明书、火化证、户口注销证明、银行按揭存折、证明3份、重庆市中学毕业生登记表、协议书、独生子女证、结婚证等证据为证，足以认定。本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记、发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的登记、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，我国不动产房屋的转移实行登记原则。本案中，何伟与开发商签订购房合同在前，与原告达成口头协议在后，原告也认可双方系房屋买卖关系。因未办理房屋权属变更登记，双方之间仅是合同关系，取得的仅是合同债权，并未能产生物权变动的法律效果。故对原告要求确认重庆北部新区某某路某号某幢某单元某号房屋归原告所有的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”案涉房屋的抵押期间从2007年7月12日至2022年7月12日止。现期限并未届满，抵押权尚未解除，庭审中原告表示暂无经济能力提前偿还按揭余款，抵押权人亦未表示同意转让案涉抵押财产，因此虽然作为何伟继承人的二被告同意协助办理案涉房屋的过户手续，但过户条件并未成就，故对原告要求被告协助办理重庆北部新区某某园某某路某幢某单元某号房屋产权变更登记手续的诉讼请求，本院不予支持。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃各项诉讼权利，应自行承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第一百九十一条第二款之规定，判决如下：驳回原告何丽的诉讼请求。案件受理费80元，由原告何丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 胡可萍代理审判员 张红艳代理审判员 粟 果二〇一四年十月十六日书 记 员 莫 密 微信公众号“”