（2014）东二法虎民一初字第631号

裁判日期: 2014-10-16

公开日期: 2015-07-15

案件名称

东莞市优锡电子科技有限公司与东莞市凯威尔环保材料有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第二人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

东莞市优锡电子科技有限公司,东莞市凯威尔环保材料有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条

全文

广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2014）东二法虎民一初字第631号原告：东莞市优锡电子科技有限公司。住所地：广东省东莞市。法定代表人：麦忠文，该公司员工。委托代理人：甘静仪，广东沁森律师事务所律师。被告：东莞市凯威尔环保材料有限公司。住所地：广东省东莞市。法定代表人：陈海文，该公司总经理。委托代理人：黄颂英，广东杰韬律师事务所律师。原告优锡电子科技有限公司诉凯威尔环保材料有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月17日立案受理后，依法由审判员陈雪敏适用简易程序独任审判，于2014年7月18日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，依法由审判员陈雪敏担任审判长，与人民陪审员万泽泉、苏霭婷组成合议庭，于2014年10月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人甘静仪，被告的委托代理人黄颂英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告优锡电子科技有限公司诉称：2012年7月1日，原告与东莞市虎门镇龙眼工业大道＊＊号厂房一栋二楼的所有人张某某签订了《租赁合同》，约定又张某某向原告出租东莞市虎门镇工业大道＊＊号厂房一栋二楼作为经营场所，租赁期限从2012年7月1日起至2014年7月1日止，原告每月向张某某支付租金5000元。其后，原告将2012年7月1日与张某某签订的《租赁合同》在东莞市工商行政管理局登记备案，并凭借该《租赁合同》将营业地址变更为东莞市虎门镇龙眼工业大道＊＊号厂房一栋二楼。然而，2012年7月16日，原告的原法定代表人陈某某在未通知原告于东及未经股东会同意的情况下，私自与被告签订了《租赁协议》，约定原告向被告承租诉争厂房，租赁期间为2012年8月1日至2014年7月30日，每月租金为6800元。经查，张某某是诉争厂房的所有人；被告对诉争厂房没有所有权。原告与房屋所有权人张某某于2012年7月1日已建立了租赁关系，并以于该《租赁合同》登记备案，被告无权再次将诉争厂房出租给原告，即：同一时间段，诉争厂房不能被两个不同主体重复出租给被告。况且，被告对诉争厂房没有所有权，其无权出租诉争厂房。综上，原告与被告2012年7月16日签订的《租赁合同》无效，被告人无权收取原告租金，其已经收取的租金应予以返还。为此，原告请求法院判令：1.原告与被告2012年7月16日签订的《租赁合同》无效；2.被告向原告返还按金6800元、2012年7月至2013年12月的租金115600元、2012年7月至2013年12月的电梯费／卫生费／管理费6800元、2012年7月至2013年12月的网络光纤使用费用5100元；3.被告承担本案的诉讼费用。以上费用合计为134300元。被告凯威尔环保材料有限公司辩称：一、被告早在2011年3月5日便已承租案涉租赁物，被告对案涉租赁物拥有使用权，有权将案涉租赁物分租给本案原告。2011年3月5日，被告与案涉房屋的业主的代表人签订了一份《租赁合同》，约定被告承租案涉租赁物，租期为三年，面积为1180平方米，每月租金为人民币10000元。2014年3月5日合同到期后，被告又与案涉租赁物的业主张某某签订了续租合同，继续承租案涉租赁物。所以，被告有权将案涉租赁物分租给原告。被告承租的案涉租赁物的面积为1180平方米，与原告对半使用，除租金以外其他费用分摊。自2011年3月5日至今案涉租赁物的租金全由被告负责缴纳，案涉租赁物也由被告使用至今。二、原告与张某某所签署的租赁合同上张某某的签名是原告伪造的，同时该份合同原告是为了变更注册地址所使用的，实际上并无履行，业主张某某更不知道该份合同的存在。原告主张与业主张某某签订《租赁合同》，与其存在租赁关系。但其为什么自成立租赁关系至今尚未向张某某缴纳过租金，也没有收据向法院提交，被告估计原告连与张某某签订的《租赁合同》的原件都没有，只有在工商局备案的复印件而已。从原告的思路进行分析：如果原告向张某某一直以来都有缴纳租金，同时也向被告缴纳租金，那问题就令人不可思议的。为什么承租一个地方但又向两个不同的对象缴纳租金，又签订了两份不同的《租赁合同》，且缴纳租金的数额及合同的内容还不一样？如果原告认为被告无权将案涉租赁物分租给原告，但为什么原告自与被告签订《租赁合同》后风雨不改地向被告缴纳租金呢？同时，为什么被告向张某某承租了案涉租赁物，将其一半地方分租给被告使用，自己占用另一半地方却心甘情愿的缴纳全部租金？上述问题完全不符合常理，更让被告一直百思不得其解。唯一的答案就是原告所主张的与张某某签订《租赁合同》，一直以来都有向张某某缴纳租金的行为是虚构的，其与张某某签订的《租赁合同》纯粹是为了进行工商登记变更使用，完全没有实际履行过，同时张某某的签名也是伪造的。即使被告与原告签订的《租赁合同》无效，被告也无需向原告返回一切费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持”的规定，被告无需向原告返还任何的费用。同时原告也未向被告支付过押金，所以被告也无需向原告返还。原告称其原法定代表人陈某某在未经通知原告股东及未经原告股东会同意的情况下擅自签订《租赁合同》实属荒谬。第一，陈某某当时贵为股东占60%的股份，另一股东为汤某某占40%股份。如果不是陈某某签署《租赁合同》，原告何来办公场所，试问原告如何得知股东会未同意签订合同？第二，陈某某身为法定代表人，被告有充分的理由相信其有权签订案涉《租赁合同》。综上所述：原告的起诉没有事实以及法律依据，纯粹浪费我国宝贵的司法资源。肯定法院查明本案的事实，驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2012年7月16日，原告作为甲方，被告作为乙方，共同签订了一份《租赁协议》。其中，合同第1条约定：原告将位于东莞市虎门镇龙眼社区工业大道＊＊号的产房第二层A的现在使用办公室地点对半分租给乙方；每月租金6800元；租期从2012年8月1日至2014年7月30日；签订协议时，乙方首付交给甲方13000元（按金6800元＋第一个月的租金），其中按金在协议期满后不计息退回，如有违约，按金不退；办公室租金以外分租费用明细如下“1.每月5号前，交付甲方当月租金6800元；2.电梯费／卫生费／管理费400元／月；3.网络光纤使用费用300元／月；4.办公室使用电费按收到电费清单对半分摊；5.办公室耗品（以当时实际采购金额为准）：饮用水／清洁用品／纸巾／拜神果品费用对半分摊”，落款盖有原告的印章，并有原告在工商行政部门登记的法定代表人陈某某的签名。原告主张合同签订后双方已经实际履行了合同中的义务，原告已经向被告交纳了按金6800元、2012年7月至2013年12月的租金115600元、2012年7月至2013年12月的电梯费／卫生费／管理费6800元、2012年7月至2013年12月的网络光纤使用费用5100元，但后来原告发现该合同是陈某某未经股东会同意的情况下私自与被告签订的，实际上原告于2012年7月1日就与东莞市虎门镇龙眼工业大道＊＊号厂房一栋二楼的所有权人张某某签订了《租赁合同》，原告也一直向张某某交纳租金，被告无权再次将同一厂房出租给原告，故原、被告所签订的《租赁协议》无效，要求被告返还已收取的款项。原告只提交了其向被告交纳2013年10月至12月租金、杂费、网络费的《收据》，并未提交其他款项的付款凭证，亦未提交已向张某某交纳租金的证据。另外，原告还提交了《企业机读档案登记资料》、《仲裁裁决书》、《原告2013年1月至11月的工资表》、《事业委托协议书》，拟证明被告的法定代表人陈海文曾经是原告的高管、原告的原法定代表人陈某某只是挂名股东。《仲裁裁决书》、《原告2013年1月至11月的工资表》显示陈海文曾是原告的工作人员，并与原告发生劳动争议；《事业委托协议书》案外人冯某某于2012年7月15日与陈某某签订协议，约定冯某某委托陈某某处理原告公司事务，代为行使相关权利。被告认为原告的内部关系不能对抗作为善意第三人的被告，并主张其已经与业主张某某的代表签订了租赁合同，依法取得涉案房屋的使用权，有权分租给原告，并主张原告与张某某所签订的合同上“张某某”的签名是伪造的，张某某并没有与原告签订2012年7月1日的合同，该合同并无实际履行，只用于办理工商登记手续，而原、被告之间的《租赁协议》已经实际履行，即使合同无效，原告实际使用了房屋，被告无需返还款项，原告未交纳过押金，故被告无需退还押金，被告确认已经收到原告2013年10月至12月的租金6800元、杂费400元、网络费300元。被告申请了证人陈某某出庭作证，陈某某表示原告与张某某签订的《租赁合同》只是为了办理工商登记手续，并没有实际履行，而原、被告之间的《租赁合同》已经实际履行。另，双方一致确认上述《收据》中的杂费就是合同约定的“电梯费／卫生费／管理费”。被告确认涉案租赁物没有房产证和建设工程规划许可证，但认为已经经主管部门批准建设，现暂未能找到相关材料，并主张涉案建筑物是业主张某某从案外人东莞市冠贺运动器材有限公司处购得。原告不清楚涉案建筑物是否已经取得建设工程规划许可证或是否已经经得主管部门批准建设。为查明案件事实，本院向东莞市虎门镇规划管理所发函调查位于东莞市虎门镇龙眼工业大道＊＊号的建筑物是否已经取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。东莞市虎门镇规划管理所向本院提供了东莞市冠贺运动器材有限公司对在龙眼工业区的建筑物已经办理建设工程许可证或办理了先期动工手续的项目作出复函，并提供了《建设工程规划许可证》、《虎门镇建筑房屋申请书》及《平面图》，但这些材料并未清楚显示哪部分是涉案的建筑物，且《建设工程规划许可证》、《虎门镇建筑房屋申请书》所记载的建筑物也未能清楚地与《平面图》上的建筑物相对应。原告主张《平面图》是1996年的，无法辨认涉案建筑物是否属于《平面图》的范围，也不清楚涉案建筑物是否属于已经取得报建手续的建筑物。被告主张涉案建筑物就是《平面图》所显示的A栋建筑物，但不能确定该建筑物是否属于取得报建手续的范围。以上事实有原告提交的《（2012年7月9日）证明》、《（2012年7月1日）租赁合同》、《（东莞市优锡电子科技有限公司）企业机读档案登记资料》、《房产登记信息查询结果》、《2012年7月16日）租赁协议》、《2013年10月7日收据》、《2013年11月1日收据》、《2013年12月2日收据》、《企业机读档案登记资料》、《仲裁裁决书》、《原告2013年1月至11月的工资表》、《事业委托协议书》，被告提交的《企业机读档案登记资料》、《租赁合同》、《收据》、《情况说明》，本院调查的证据以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，综合原、被告的诉辩意见，本案争议的焦点是：1.原、被告之间的租赁合同是否有效；2.原告诉求被告返还已经收取的费用是否具有事实和法律依据。对此，本院分析如下：一、对焦点一。原告主张其与被告之间的《租赁协议》无效的理由是被告无权将涉案租赁物向其出租。对于原告的理由，本院认为，原、被告之间的《租赁协议》是否有效应当依照《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定予以认定，即使被告未取得涉案租赁物的出租权，也并非必然导致原、被告之间的《租赁协议》无效。从原告所提交的证据来看，原告未能提供其与张某某之间的《租赁合同》的原件，也未提供其向张某某交纳费用的证据，在张某某未到庭确认的情况下，原告主张其与张某某关于涉案租赁物的《租赁合同》已经实际履行，本院不予采信。另外，原告与张某某之间的《租赁合同》的落款时间为2012年7月1日，而原、被告之间的《租赁协议》是在2012年7月16日签订的，即使原告与张某某之间的《租赁合同》真实，也不排除已经被原、被告之间的《租赁协议》所取代。最后，原、被告之间的《租赁协议》不仅有当时登记的法定代表人陈某某签名，还盖有原告的印章，原告也自称从2012年7月至2013年12月一直按该协议的约定向被告交纳相应的租金、电梯费／卫生费／管理费及网络光纤使用费用，期间并未对被告的出租人身份提出异议。因此，对被告主张其对涉案租赁物享有出租权，本院予以采纳，并认定原、被告之间的《租赁协议》是双方的真实意思表示，且原告向被告交付“使用费”、“电梯费／卫生费／管理费”及“网络光纤使用费用”也是其真实的意思表示。对原告主张被告无权将涉案租赁物出租给原告，本院不予采纳。至于原、被告之间的《租赁协议》的效力，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，现有证据无法证明涉案租赁物已经取得建设工程规划许可证或已经经得主管部门批准建设，故原、被告之间的《租赁协议》依法应认定为无效合同。二、对焦点二。原告主张已经向被告支付了2012年7月至2013年12月的使用费115600元，本院有理由相信原告在2012年7月至2013年12月期间一直占有涉案租赁物。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告有权依照原协议所约定的标准向原告收取2012年7月至2013年12月期间的房屋占有使用费。即使原告确实已经交纳了2012年7月至2013年12月期间的使用费，但根据上述司法解释的规定，原告无权要求被告返还。至于2012年7月至2013年12月的“电梯费／卫生费／管理费”6800元、2012年7月至2013年12月的网络光纤使用费用5100元，本院认为根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原、被告之间对各自取得的财产应当相互返还，现原告已经依据《租赁协议》实际享受了“电梯费／卫生费／管理费”及“网络光纤使用费用”所指向的服务，而该服务已无法返还，故原告应向被告支付相应的对价，而该对价的标准，本院认为原协议所约定的标准是双方的真实意思表示，应参照该标准计算，因此，对原告诉求被告返还2012年7月至2013年12月的“电梯费／卫生费／管理费”6800元、2012年7月至2013年12月的网络光纤使用费用5100元，本院也不予支持。至于押金6800元，原告未能举证证明其已经向被告交纳了押金6800元，应承担举证不能的不利后果，对其诉求被告返还押金6800元，本院也不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：确认原告优锡电子科技有限公司与被告东莞市凯威尔环保材料有限公司于2012年7月16日签订的《租赁合同》无效；驳回原告优锡电子科技有限公司的其他诉讼请求。本案收取案件受理费2986元，由原告负担。如不服本判决，双方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审　判　长　　陈雪敏人民陪审员　　万泽泉人民陪审员　　苏霭婷二〇一四年十月十六日书　记　员　　黄胤华张丽丽第9页共9页 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