（2014）朝民初字第27915号

裁判日期: 2014-10-16

公开日期: 2015-08-27

案件名称

北京首创资产管理有限公司与北京鸿泰投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市朝阳区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京首创资产管理有限公司,北京鸿泰投资管理有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

北京市朝阳区人民法院民事判决书（2014）朝民初字第27915号原告北京首创资产管理有限公司，住所地北京市东城区朝阳门北大街6号首创大厦603室。法定代表人于仲华，董事长委托代理人汪贻祥，北京市至元律师事务所律师。委托代理人韦闻静，北京市至元律师事务所律师。被告北京鸿泰投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场东路20号3L。法定代表人郭运戡，董事长。原告北京首创资产管理有限公司（以下简称原告）与被告北京鸿泰投资管理有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汪贻祥、韦闻静到庭参加了诉讼，被告经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：根据被告提供的其与北京住总开发建设总公司房地产开发部于2001年11月6日签订的《购买商品房协议书》，2002年10月18日，原、被告签订了《房地产转让框架协议》，约定被告（甲方）向原告（乙方）转让北京市朝外吉市口小区1＃--Ⅱ建筑面积为129000平方米（注：此处为笔误，应为12900平方米）的丰和大厦，转让价格1.6亿。协议第三条第1款约定，在甲方不违反本协议第五条的前提下，从乙方成为A物业、B物业的合法所有人，并取得房屋所有权证及相关法律文件之日起三年内支付总价款。协议第四条第1款约定，在本协议生效后的［10］天内，甲方应向乙方交付A物业及B物业的所有法律文件，包括不限于房屋所有权证及［］（注意：应列举主要文件名称）。第2款约定，在本协议生效后的［30］天内，甲方应向乙方进行妥善交付，包括但不限于清理及交付钥匙等，由乙方正式接管A物业及B物业，包括但不限于对A物业及B物业行使收益权。协议第五条3款约定，在本协议签订时，甲方已缴付所有涉及A物业及B物业的转让金及相关税费，对A物业及B物业享有完整、排他的所有权。甲方保证A物业及B物业的权属明确，并不存在任何与其他方的权属纠纷，甲方对A物业、B物业享有合法有效的处分权。第5款约定，在本合同签订时及乙方成为A物业、B物业的合法所有人前，A物业及B物业不存在任何被查封、扣押及／或其他强制执行措施等情况。协议第六条约定，双方共同委托嘉德律师事务所深圳分所负责此次物业转让的法律服务工作。协议第八条第3款约定，双方应遵守本协议中所规定的各方的所有义务，如果一方发生重大违约行为，应向对方支付总价款5%的违约金，同时，守约方有权解除本协议。此后，原、被告又于2002年10月23日签订了《＜房地产转让框架协议＞的补充协议》，于2002年11月12日签订了《＜房地产转让框架协议＞的补充协议（二）》，于2002年12月签订了《＜房地产转让框架协议＞的补充协议（三）》。2002年11月27日原、被告与嘉德律师事务所深圳分所签订了《法律服务合同》，约定原告向嘉德律师事务所深圳分所支付服务费15万元。2003年4月2日，原告向被告支付了丰和大厦房地产转让款2000万元。2003年4月14日，原告向嘉德律师事务所深圳分所支付服务费15万元。2011年3月25日，被告向原告出具了确认于2003年4月2日收到丰和大厦项目房地产转让款2000万元的《确认函》。后原告了解到，《房地产转让框架协议》签署的当时，丰和大厦已被大连市公安机关查封。此后，北京市公安局经侦处又对丰和大厦进行了查封。为履行《房地产转让框架协议》，原、被告双方多次磋商，但被告至今未能取得对丰和大厦的合法有效的处分权，致使双方无法履行《房地产转让框架协议》的相关约定。被告已经违反了《房地产转让框架协议》的相关约定。现原告要求：1、解除原、被告签订的《房地产转让框架协议》、《＜房地产转让框架协议＞的补充协议》、《＜房地产转让框架协议＞的补充协议（二）》、《＜房地产转让框架协议＞的补充协议（三）》；2、被告返还原告房地产转让款2000万元，并自2003年4月3日至实际付清之日止按中国人民银行规定的五年以上贷款利率支付利息；3、被告赔偿原告法律服务费15万元；4、被告支付原告违约金800万元。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2002年10月18日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）就甲方所有的综合大厦一至五层房产（A物业）以及丰和大厦房产（B物业）的转让事宜签订《房地产转让框架协议》。双方约定，A物业位置为北京市朝阳区高碑店乡兴隆庄地块，甲方已取得A物业完整排他的所有权，建筑面积为17449.49平方米。B物业位置为北京市朝阳区朝外吉市口小区1井-II。甲方已向B物业的原权属人缴付所有房地产转让金，并已取得B物业完整排他的所有权，建筑面积129000平方米。转让价格：A物业以每平方米人民币10300元计价，转让价格共计人民币179729747元。B物业以每平方米人民币12403计价，转让价格共计人民币160000000元。A物业、B物业转让价格合计人民币339729747元。付款期限：在甲方不违反本协议第五条的前提下，从乙方成为A物业、B物业的合法所有人，并取得房屋所有权证书及所有相关法律文件之日起三年内支付总价款……。转让程序：1、在本协议生效后10天内，甲方应向乙方交付A物业、B物业所有法律文件，包括但不限于房屋所有权证及［］（注意：应列举主要文件名称）。2、在本协议生效后30天内，甲方应向乙方进行妥善交付，包括但不限于清理及交付钥匙等，由乙方正式接管A物业、B物业，包括但不限于对A物业、B物业行使收益权。3、本协议生效后90天内，双方应完成房屋权属转移登记的所有手续，使乙方成为A物业、B物业的合法所有人，并取得A物业、B物业的房地产权属证书。为此，甲乙双方应各自通过公司内部的决议、提供相应法律文件，促使上述权属转移登记按期完成。转让A物业及B物业所涉及的税费（包括但不限于过户登记费、契税、估价费、印花税，同时包括依据法律规定应由乙方承担的税费）全部由甲方负担。中介服务费的支付：1、双方共同委托嘉德律师事务所深圳分所负责此次A物业、B物业转让的法律服务工作，并按总价款的0.3％共同向嘉德律师事务所深圳分所支付法律服务费用及顾问费，双方各支付一半（具体支付方式见双方与嘉德律师事务所深圳分所共同签订的《法律服务协议》）。2、双方共同委托中富国际控股有限公司作为此次A物业、B物业转让的财务顾问，双方各自向中富国际控股有限公司支付顾问费。违约责任：1、本协议对双方具有法律拘束力，任何一方的违约行为对另一方造成损失的，应向受损方进行赔偿。2、若甲方不按本协议规定的日期交付A物业及B物业，每逾期一天按总价款的0.3％计算违约金给乙方。逾期超过2个月时，甲方将被视为重大违约，乙方有权解除本协议。3、双方应遵守本协议规定的各方所有义务（包括声明、保证），如果一方发生重大违约行为，应向对方支付总价款5%的违约金，同时，守约方有权解除本协议。2002年10月23日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订《﹤房地产转让框架协议﹥补充协议》，对部分条款作了变更。2002年11月12日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订《﹤房地产转让框架协议﹥补充协议（二）》，双方约定，变更该协议第二条第1款为：A物业一至四层以每平方米人民币10300元计价，第五层以每平方米人民币8000元计价，转让价格共计人民币173565747元。变更该协议第二条3款为：A物业、B物业转让价格合计人民币333565747元……2002年12月，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订《﹤房地产转让框架协议﹥补充协议（三）》。《房地产转让框架协议》及《﹤房地产转让框架协议﹥补充协议》、《﹤房地产转让框架协议﹥补充协议（二）》《﹤房地产转让框架协议﹥补充协议（三）》签订后，原告于2003年4月2日向被告支付转让款2000万元，但被告一直未将A物业、B物业交付给原告使用，未将房屋所有权手续交给原告，亦未为原告办理A物业、B物业的房屋过户手续。2002年11月27日，原告（作为乙方）、被告（作为甲方）与嘉德律师事务所深圳分所（作为丙方）签订《法律服务合同》，三方约定，甲方向乙方转让其所有的综合大厦（位置：北京市朝阳区高碑店乡兴隆庄地块）一至五层房产以及丰和大厦房产（位置：北京市朝阳区吉市口吉祥里101#楼）并拟签署房地产转让协议，甲方、乙方聘任丙方为该事宜提供法律服务。甲方、乙方应于该事宜签署正式的房地产转让协议后7天内分别向丙方支付15万元。2003年4月14日，原告向嘉德律师事务所深圳分所支付服务费15万元，现原告要求被告赔偿该费用。上述事实，有当事人提交的《房地产转让框架协议》、《﹤房地产转让框架协议﹥补充协议》、《﹤房地产转让框架协议﹥补充协议（二）》、《﹤房地产转让框架协议﹥补充协议（三）》、《确认函》、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。本院认为：原告与被告签订的《房地产转让框架协议》、《房地产转让框架协议》、《﹤房地产转让框架协议﹥补充协议（二）》、《﹤房地产转让框架协议﹥补充协议（三）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。原告向被告购房，意在获得房屋的所有权，上述协议签订后，被告未按协议约定的时间向原告履行合同义务，至今未向原告交付房屋、办理房屋过户手续，因被告违约，现原告有权要求解除上述协议。因合同解除，被告还应将收取原告的款项返还并向原告支付相应的利息。原告向嘉德律师事务所深圳分所支付服务费15万元亦系原告的合理损失，有权要求被告赔偿。因被告违约，还应向原告支付违约金，原告索要违约金800万元不高于其应得数额，本院予以支持。民事诉讼的当事人有到庭陈述并对对方当事人的诉讼请求进行答辩的权利。本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了举证、质证及答辩的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告北京首创资产管理有限公司与被告北京鸿泰投资管理有限公司签订的《房地产转让框架协议》、《﹤房地产转让框架协议﹥补充协议》、《﹤房地产转让框架协议﹥补充协议（二）》、《﹤房地产转让框架协议﹥补充协议（三）》；二、被告北京鸿泰投资管理有限公司于本判决生效后三十日内返还原告北京首创资产管理有限公司房地产转让款二千万元并按中国人民银行五年以上贷款利率支付利息（自二〇〇三年四月三日起计算至实际返还之日止）；三、被告北京鸿泰投资管理有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告北京首创资产管理有限公司法律服务费十五万元；四、被告北京鸿泰投资管理有限公司于本判决生效后三十日内支付原告北京首创资产管理有限公司违约金八百万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费560元，由被告北京鸿泰投资管理有限公司负担（北京首创资产管理有限公司已交纳，北京鸿泰投资管理有限公司于本判决生效后七日内支付给北京首创资产管理有限公司）。案件受理费255157元，由被告北京鸿泰投资管理有限公司负担（北京首创资产管理有限公司已交纳，北京鸿泰投资管理有限公司于本判决生效后七日内支付给北京首创资产管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审　判　长　　雷恩强人民陪审员　　张淑云人民陪审员　　陈　思二〇一四年十月十六日书　记　员　　于　婷来源：百度搜索“”