（2014）泰海民初字第1879号
裁判日期: 2014-10-16
公开日期: 2014-12-25
案件名称
泰州市碧桂园房地产开发有限公司与李冬、夏芸房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
泰州市海陵区人民法院
所属地区
泰州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
泰州市碧桂园房地产开发有限公司,李冬,夏芸
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款
全文
泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2014）泰海民初字第1879号原告泰州市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称泰州碧桂园公司），住所地泰州市海陵区泰渔路888号。法定代表人杨文杰，该公司总经理。委托代理人麻彩云，女。被告李冬。被告夏芸。两被告共同委托代理人仇勇，江苏江豪律师事务所律师。两被告共同委托代理人吴兆阳，江苏江豪律师事务所实习律师。原告泰州碧桂园公司与被告李冬、夏芸房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月8日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告泰州碧桂园公司的委托代理人麻彩云，被告李冬、夏芸共同的委托代理人仇勇、吴兆阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰州碧桂园公司诉称，2012年12月3日，原、被告签订商品房买卖合同、补充协议及附件，合同约定被告购买原告泰州市海陵区某某房屋，商品房总价款为2744119元，被告须在签订合同时支付总房款的40%即1097648元，于2013年6月3日前支付商品房总房价款的30%，即823236元，须在2013年12月3日前支付余款823235元。被告仅按期支付首期楼款中的548824元，未按约支付其他款项；此外，被告的房屋花园面积超标3.4平方米，产生正超标楼款5967元，被告欠缴金额总额为2201262元，原告多次向被告催缴，被告拒不履行付款义务，为维护原告合法权益，请求法院判令解除原、被告之间的商品房买卖合同，判令被告给付原告违约金411617.85元，由被告承担本案诉讼费用。被告李冬、夏芸共同辩称，同意解除合同；不同意原告主张的违约金之诉请，原、被告商品房买卖合同约定，被告承担的违约责任为按累计应付款，即购房总款的15%计算，根据法律规定，违约责任应按照应付未付款承担违约责任；此外，累计应付款可以解释为应付的未付款，也可以解释为应付的总价款，商品房买卖合同系原告提供的格式合同，对格式条款的理解发生争议的，应该做出不利于原告方的解释，本案依法应以未付款2195295元为基数计算违约金；被告未向原告支付房款，对原告而言，损失应为同期银行贷款利息，而双方商品房买卖合同约定由被告向原告承担购房总款15%的违约责任，明显过高，应当予以调整，根据法律规定，被告应承担的违约金为按中国人民银行同类贷款利率的130%计付的利息，请求法院依法公正裁决。经审理查明，2012年12月3日，原告泰州碧桂园公司（出卖人）与被告李冬、夏芸（买受人）签订商品房买卖合同及补充协议一份，约定由被告李冬、夏芸购买原告泰州碧桂园公司开发的坐落于泰州市海陵区某某房，建筑面积为365.45平方米，双方约定按照建筑面积计算该商品房价款，总价为2744119元整，买受人在签订商品房买卖合同时，付该商品房总价款的40%给出卖人，即1097648元，买受人必须在2013年6月3日前，付该商品房总价款的30%给出卖人，即823236元，须在2013年12月3日前，付该商品房总价款的30%给出卖人，即823236元。如买受人未按合同付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金；出卖人应当在2012年12月3日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。同日，双方还签订补充协议一份，补充协议载明：商品房买卖合同第七条约定的累计应付款是指买受人应支付给出卖人的所有房价款，即《商品房买卖合同》第四条约定的该商品房房价款的总金额；合同签订后，两被告缴纳人民币548824元后，未按约支付其余款项。2014年6月5日，原告向被告催缴房款及违约金未果。现原告泰州碧桂园公司以两被告未按期缴纳房款，涉讼来院。上述事实有商品房买卖合同、补充协议、催款通知书、房屋产权面积对照表、宗地图以及原告泰州碧桂园公司、被告李冬、夏芸当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同、补充协议，系双方真实意思的表示，且内容未违反法律强制性规定，合同及补充协议依法成立并生效，应当作为确定原、被告双方权利义务的依据。现原告泰州碧桂园公司诉请解除上述合同，两被告对此不持异议，本院对此予以确认。本案的争议焦点为：原告主张被告支付按购房总款15%的违约金，应否支持；该违约金应否依法调整。关于原告主张的违约金应按应付总房款计付还是按未付房款计付一节，首先累计应付款从文意解释而言，有两种解释，既可理解为买受人应支付房款总款，亦可理解为买受人累计应付而未付房款，商品房买卖合同系原告泰州碧桂园公司提供的格式合同，有两种以上解释，应作出对提供格式合同一方不利的解释；其次，虽双方补充协议中对该条累计应付款进行解释，但未以明显的标识提醒买受人注意；最后，双方合同明确约定出卖人逾期90日交房的，按买受人累计已付款的15%计算逾期交房的违约金，根据权利义务一致的原则，买受人逾期90日付款的，亦应按买受人应付而未付房款计算违约金为宜，故本院确定，逾期付款的违约金应按被告应付而未付的房款人民币2195295元计算。原告主张将花园面积超标款计入被告应付房款，因原、被告对超标面积部分未达成合意，原告的该节主张本院不予采信。关于违约金约定是否过高，应否调整一节，被告李冬、夏芸未按约于2012年12月3日支付首期购房款548824元，未按约于2013年6月3日前支付823236元，未按约于2013年12月3日前支付823236元.原告作为经营性商主体，相关资金未到账，所致损失并非两被告所称银行存款利息损失，原告泰州碧桂园公司亦当庭明确表明其损失既包括资金流的占用损失、人力、物力的投入，亦包括原告对项目整体开发、调控等的投入，既得利益与可得利益均存在多方面损失，故被告抗辩原告主张15%违约金过高，无事实和法律依据，本院对此不予采信。违约金应按双方合同约定的15%计付，即为329294.25元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条之规定，判决如下：一、解除原告泰州市碧桂园房地产开发有限公司与被告李冬、夏芸于2012年12月3日签订的商品房买卖合同及补充协议。二、被告李冬、夏芸于本判决生效之日起十日内共同给付原告泰州市碧桂园房地产开发有限公司违约金合计人民币329294.25元。三、驳回原告泰州市碧桂园房地产开发有限公司其他的诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币7474元，由原告泰州碧桂园公司负担1495元，被告李冬、夏芸共同负担5979元（原告泰州碧桂园公司已预交，被告李冬、夏芸于本判决生效之日起十日内将应负担部分迳交原告泰州碧桂园公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交本诉上诉受理费人民币7474元。［通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：泰州市财政局；③帐号：20×××88；④汇入银行：泰州市农业银行城中支行；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001）。审 判 长 李三山审 判 员 赵亚亚人民陪审员 陈大明二〇一四年十月十六日书 记 员 汪妮娅 微信公众号“”