（2014）苏中民终字第02678号
裁判日期: 2014-10-16
公开日期: 2014-12-18
案件名称
苏州东泰房地产发展有限公司与郑丽萍商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑丽萍,苏州东泰房地产发展有限公司,宁波创新建设有限公司,何建洪
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中���终字第02678号上诉人（原审被告、反诉原告）郑丽萍。被上诉人（原审原告、反诉被告）苏州东泰房地产发展有限公司。原审第三人宁波创新建设有限公司原审第三人何建洪。上诉人郑丽萍因与被上诉人苏州东泰房地产发展有限公司（以下简称东泰公司）、原审第三人宁波创新建设有限公司（以下简称创新公司）、何建洪商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2013）太民初字第0735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月28日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：太仓市粮油批发市场附属工程东泰广场项目由东泰公司发包给创新公司施工。2007年5月28日，创新公司与何建洪签订以创新公司为甲方、何建洪为乙方的《项目施工管理责任协议》。其中，第一条约定：工程名称为太仓粮油批发市场附��工程东泰广场（暂定），地点为太仓市204国道西侧、新浏河大桥南堍。第二条约定：工程范围和内容为土建、水电安装，合同价款暂定3000万元。第四条关于责任制形式约定：何建洪负责该项目经营管理、自主组织施工，财务收支单独建立账目，实行独立核算，即何建洪在交纳税金、管理费及应当支付的各项费用后自负盈亏，自行搞好收益分配，正确处理好三者关系。第六条关于工程款的结算、支付及使用约定：工程款由创新公司与建设单位自行核算，何建洪必须无条件配合；建设单位支付的工程款必须全额汇入创新公司指定的银行账号，如汇入其他账户，罚与本金同额的违约金，同时创新公司对何建洪将停办一切手续，并追究有关当事人责任；创新公司在扣除何建洪应当交纳的管理费、税款等费用后，其余工程款由何建洪根据该工程实际需要合理支配；工程款必须专款专用，不得挪作他用。第九条第9.2.2项约定：何建洪不得以创新公司的名义与他人签订承包合同或担保合同，何建洪在该工程项目中对外的经济债务文书必须经创新公司法定代表人认可签字盖章后才可以出具，凡未经创新公司认可的何建洪经济债务文书与创新公司无涉，如发生纠纷，何建洪承担全部的经济及法律责任。2007年6月6日，东泰公司与创新公司签订《太仓市粮油批发市场附属工程东泰广场施工承包补充合同》，其中约定：由创新公司承包该项目的土建、水电安装；创新公司承诺本工程施工项目经理为严伟华，项目副经理何建洪负责现场监督管理与东泰公司及监理单位进行工程协调和工程款拨付等事宜。当日，双方还签订《针对本合同的工程款支付细则补充》，其中约定：东泰公司未能及时支付工程款时，经双方商定，可以用房款充工程款支付给创新公司，房款总价暂定为800万元，房屋产权归创新公司所有，可自行销售；创新公司提出付款按规定要求填写申请单，经监理方、东泰公司代表签字确认后东泰公司以转账支票或房款充工程款方式支付；工程款支付时间，垫资部分待主体工程完成分批支付30%时，东泰公司以房款总价400万元充工程款分批方式支付，以后按月进度完成工作量的80%支付时，东泰公司以房款总价400万元充工程款方式支付，以核实的工程量分批支付；房屋位置为该项目1#、2#的五层、六层整个层面，合计销售面积约2205平方米，其中1#住宅楼总套数16套，2#住宅楼总套数14套。2008年10月17日，郑丽萍与何建洪签订《还款协议》一份，内容为：2008年7月5日何建洪因经营所需，向郑丽萍借款40万元，现因何建洪无现金偿还，经协商约定何建洪将其所有的位于太仓锦地水岸2号楼501室房产一套价值285671元作��抵充；郑丽萍不再向何建洪追索该笔债权，双方无其他纠纷；何建洪承诺协助郑丽萍在2008年12月30日之前过户至郑丽萍名下，由此产生的费用由郑丽萍承担。2008年10月23日，东泰公司通过商品房销售网上管理系统提交备案商品房买卖合同一份，该合同中买受人为郑丽萍，地址为浙江省上虞市百官镇江杨路18号401室，联系电话为137××××7796；标的物为太仓市城厢镇锦地水岸公寓2幢501室，建筑面积为92.51平方米，单价为每平米3088元，总价为285671元。合同第六条明确付款方式及期限为一次性现金付款，第七条对买受人逾期付款的违约责任未作约定。合同第八条交付期限明确出卖人应当在2009年5月31日前将取得商品房交付使用备案文件的商品房交付买受人使用。2012年4月1日，东泰公司向郑丽萍发函称：郑丽萍于2008年10月23日向东泰公司预定太仓市城厢镇锦地水岸2幢501室房屋后，未到东泰公司处签订商品房买卖的正式合同，也未支付购房款，希望郑丽萍在2012年4月15日前到东泰公司处签订合同并支付购房款，逾期视为郑丽萍放弃购买该房屋的权利。邮寄该函件的邮件详情单中填写的收件人地址、电话与商品房买卖合同中的买受人信息相应一致。2012年4月2日，该函件投递成功。后由于郑丽萍未支付房款，东泰公司于2012年6月8日诉至法院。庭审中，东泰公司、郑丽萍双方均表示双方存在商品房买卖合同。郑丽萍认为除去网上备案的商品房买卖合同，双方还签有书面的商品房买卖合同，因为东泰公司称要盖章，签署之时就没有给郑丽萍且东泰公司告知郑丽萍有网上的合同就有效了，没有书面的合同没有关系。以上事实由东泰公司提交的商品房买卖合同、函、邮寄凭证、房款发票、工程款收据，郑丽萍提交的《项目施工管理责任协议》、《��仓粮油批发市场附属工程东泰广场施工承包补充合同》、《针对本合同的工程款支付细则补充》、还款协议，法院调查笔录，当事人陈述等在卷佐证，法院予以认定。东泰公司一审诉讼请求为：请求解除2008年10月23日与郑丽萍签订的商品房买卖合同。郑丽萍的一审反诉请求为：一、东泰公司将太仓锦地水岸2号楼501室房产交付给郑丽萍并办理过户手续。二、创新公司、何建洪协助办理过户手续。原审法院认为：郑丽萍与何建洪于2008年10月17日签订还款协议，明确何建洪将涉案房屋太仓锦地水岸2号楼501室房产抵充其欠付郑丽萍的借款。同年10月23日，东泰公司通过商品房销售网上管理系统提交备案商品房买卖合同一份，该合同约定东泰公司将涉案房屋出售给郑丽萍。故本案的关键首先在于判断该份网上备案的商品房买卖合同的双方的真实意思表示。法院认为，第一��根据东泰公司与第三人创新公司签订的《针对本合同的工程款支付细则补充》，该房屋属双方约定用于抵付工程款的范围，且备案合同中约定郑丽萍付款方式及期限为一次性现金付款，与东泰公司用于抵付创新公司工程款的其他房屋的买卖合同约定一致。何建洪作为工程实际施工人，有权与东泰公司确定用房屋抵偿工程款，也有权对用于抵付工程款的房屋作出处分。第二，创新公司向浙江省上虞市人民法院提供的现金付款及房屋抵材料款明细中也将该套房屋列入抵付工程款的房屋范围，说明创新公司已经对以房屋抵付工程款的事实作出确认。第三，郑丽萍基于与何建洪的债权债务关系，根据何建洪的指定，作为买受人与东泰公司订立房屋买卖合同关系，东泰公司将合同电子文本提交备案表明其同意以该房屋抵付工程款。第四，从本案事实的时间点来看，郑丽萍与第三人何建洪系于2008年10月17日签订还款协议，而东泰公司将填写后的合同电子文本提交商品房销售网上管理系统备案的时间为同年10月23日，相隔一个星期不到。同时，东泰公司在备案网签合同后的长达三年半时间内，均未与郑丽萍联系履行合同之事，直至2012年4月1日才发函要求郑丽萍支付房款，明显有悖常理。故法院对东泰公司关于该房屋并非用于抵付工程款而是预售给郑丽萍的观点不予采信。因此，虽然东泰公司、郑丽萍均认为双方存在商品房买卖合同，但通过上述分析可判断网上备案的该份商品房买卖合同系为履行郑丽萍与第三人何建洪签订的还款协议而产生的，认可第三人何建洪将涉案房屋抵偿给郑丽萍。至于本案中郑丽萍能否请求东泰公司将涉案房屋过户到其名下，其核心在于本案中以房屋抵债务的行为是否成立。何建洪与郑丽萍之间达成了以涉案房屋��何建洪欠付郑丽萍欠款的协议，且东泰公司、郑丽萍间的备案网签合同系为履行该协议而产生的，故实质上双方之间即形成了以物抵债的合意。法院认为，以物抵债作为代物清偿行为属于实践性行为，故仅有双方的抵债合意尚不足够，还需履行物权转移手续才能成立。本案中，虽然作为房屋所有人的东泰公司通过网签合同的形式明确约定将该房屋抵充给郑丽萍，但该涉案房屋作为不动产并没有办理房屋的变更登记手续，故以物抵债行为并未成立。因此，在以物抵债不成立且郑丽萍未实际支付购房款情况下，东泰公司有权要求解除其与郑丽萍之间的商品房买卖合同，法院对东泰公司的诉讼请求予以支持，对郑丽萍要求东泰公司将太仓锦地水岸2号楼501室房产交付给郑丽萍并办理过户手续、创新公司和何建洪协助办理过户手续的诉讼请求不予支持。就郑丽萍与何建洪之间的债权债务关系，由于本案中的以物抵债并未成立，郑丽萍仍有权要求何建洪履行相关债务。现何建洪经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除苏州东泰房地产发展有限公司与郑丽萍于2008年10月23日签订的商品房买卖合同；二、驳回郑丽萍的反诉请求。本诉案件受理费5586元，由东泰公司负担；反诉案件受理费5666元减半收取为2833元，由郑丽萍负担。郑丽萍不服上述民事判决，向本院提起上诉称：根据《民法通则》、《合同法》和相关法律规定，郑丽萍和何建洪达成的还款协议以及与东泰公司签订的商品房买卖合同都是真实意思表示，应受法律保护。郑丽萍已经履行了全部义务，而东泰公司没有履行交付房屋义务，严重损害了郑丽萍的合法权益。原审法院把以物抵债行为认定为实践性行为缺乏法律依据，郑丽萍与东泰公司签订的商品房买卖合同具有以物抵债的明显特征，是诺成合同，以物抵债成立。请求二审法院撤销原判，改判本案涉诉房屋太仓锦地水岸2号楼501室过户到郑丽萍名下，本案诉讼费用由东泰公司承担。东泰公司二审答辩认为：本案属于以物抵债行为，不论何建洪是否有权将涉案房屋抵偿结欠郑丽萍的债务，因以物抵债的合意尚未履行，房屋所有权尚未发生转移，郑丽萍无权要求东泰公司交付房屋并办理过户手续。何建洪无权将涉案房屋抵偿结欠郑丽萍的借款，其与创新公司签订的合同约定工程款由创新公司与东泰公司结算，而创新公司对何建洪私自处分房屋的行为表示否认。东泰公司与创新公司的结���中没有包括本案讼争房屋，郑丽萍也未提交证据证明其与何建洪之间借款的真实性，因此原审判决是正确的。二审经审理查明的事实与原审一致。二审中，东泰公司陈述因为郑丽萍没有支付房款，所以没有签订书面的商品房买卖合同。郑丽萍陈述与东泰公司签订了商品房买卖合同，合同由东泰公司保管。创新公司认为何建洪无权将房产抵给郑丽萍，何建洪与郑丽萍之间的借贷关系是何建洪的个人行为。本院认为：2008年10月23日东泰公司通过商品房网上销售系统提交了将太仓锦地水岸2号楼501室房屋销售给郑丽萍的备案商品房买卖合同，因该套房屋属于东泰公司与创新公司约定抵付工程款的房屋，而创新公司承揽的工程由何建洪实际施工，何建洪于2008年10月17日与郑丽萍签订协议，约定将该套房屋抵债给郑丽萍，因此原审判决认定东泰公司将商品房买卖合同电子文本提交备案表明其同意以该套房屋抵偿何建洪结欠郑丽萍的债务并无不当。但因该套房屋属东泰公司约定用来抵付给创新公司的工程款，而创新公司是否同意何建洪以房屋抵偿其个人借款目前无证据证实，并且该套房屋尚未办理过户手续，东泰公司起诉要求解除与郑丽萍的商品房买卖合同，其行为表明了反悔不同意以物抵债，故双方的合同应予解除。郑丽萍要求东泰公司交付房屋并办理过户手续的上诉理由缺乏法律依据，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8419元由上诉人郑丽萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群代理审判员 沈维佳代理审判员 陈 斌二〇一四年十月十六日书��记员毛莉莉 来自