（2014）兵一民终字第156号
裁判日期: 2014-10-16
公开日期: 2014-10-29
案件名称
宋保强与中国农业银行股份有限公司阿克苏兵团支行房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书
法院
新疆生产建设兵团第一师中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宋保强,中国农业银行股份有限公司阿克苏兵团支行
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百七十条第一款
全文
新疆生产建设兵团第一师中级人民法院民 事 判 决 书（2014）兵一民终字第156号上诉人（原审被告）宋保强，男，1962年出生。被上诉人（原审原告）中国农业银行股份有限公司阿克苏兵团支行，组织机构代码92968266－1，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏市迎宾路20号。法定代表人高雷，行长。委托代理人李X，新疆胜天律师事务所律师。上诉人宋保强与被上诉人中国农业银行股份有限公司阿克苏兵团支行（以下简称兵支行）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人宋保强不服新疆生产建设兵团阿克苏垦区人民法院（2014）阿克苏垦民初字第80号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宋保强与被上诉人兵支行的委托代理人李X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2010年7月25日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》一份，原告将位于阿克苏市东大街7号的门面房一间租给被告，租期为2011年9月1日至2014年8月31日，每年9月1日支付当年租金，即2011年9月1日支付2011年9月1日至2012年9月1日的租金，以此类推。一方违约需支付当年租金的10％为违约金。合同签订后，被告按期支付了前两年的租金，第三年的租金15000元，被告未支付，经原告多次索要，此款至今未付。原审认为，原告与被告之间签订的房屋租赁合同合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定“承租人应当按照约定的期限支付租金”，被告应按照约定期限支付租金。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七的规定“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，被告未在约定期限内支付租金，现原告要求解除合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数量的违约金”，被告未按期支付租金系违约，应承担违约责任，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、原、被告签订的《房屋租赁合同》依法解除；二、被告宋保强支付原告中国农业银行股份有限公司阿克苏兵团支行房租10000元、违约金1500元，邮政快递费90元，合计11590元，于本判决生效之日起三日内一次性付清。宣判后，宋保强不服，向本院提出上诉称：1、一审法院采用公告送达的方式送达上诉人属程序违法；2、上诉人宋保强和被上诉人兵支行之间签订房屋租赁合同的本意是为了解决上诉人宋保强在被上诉人兵支行任职期间产生的历史遗留问题（被上诉人拖欠上诉人打印机款、被上诉人将上诉人的两套房据为己有等），同时上诉人已经按照合同约定足额交纳了三年的房屋租赁费，而被上诉人兵支行并未解决存在的历史遗留问题，该《房屋租赁合同》不能解除，因此，请求二审法院查明案件事实，依法撤销原审判决并改判驳回被上诉人在原审中的诉讼请求。被上诉人兵支行答辩称，1、一审法院在穷尽了其他各类送达方式后，确实无法送达上诉人宋保强本人，才采取了公告送达的方式，故一审程序并不违法；2、上诉人宋保强没有按照双方《房屋租赁合同》的约定支付租金，拖欠了一年的房租费用至今未给付；3、关于上诉人宋保强提出双方没有解决的历史遗留问题与本案没有关联性。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二审审理期间，上诉人宋保强为支持其上诉请求向本院提供的证据有：由证人王霞书写的《关于法院来香格娜饰品店的情况说明》的一份，用以证明一审法院曾到上诉人宋保强的饰品店找过其本人，但没有提及送达传票的事情。被上诉人兵支行对该证据的质证意见为，证人王霞未出庭作证，故对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。本院认证为，该证人证言能够证实一审法院曾到上诉人宋保强的饰品店就上诉人的情况进行了解，因上诉人宋保强本人无法找到，故从店员处找到了上诉人宋保强的身份证复印件和电话号码的事实，本院予以采信。中国农业银行《现金缴款单》一份、《收据》2份，用以证明上诉人宋保强已按照《房屋租赁合同》的约定按时交纳了三年的房屋租金共计45000元。被上诉人兵支行对该证据的质证意见为，对2份《收据》予以认可，对《现金缴款单》的真实性认可，但该款项是用来缴纳2011年的平房租金，故与本案无关。本院认证为，该组证据客观全面证明上诉人宋保强已经按照合同约定在规定时间内足额向被上诉人兵支行交纳了三年的房屋租金，被上诉人兵支行认为《现金缴纳单》缴纳的是2011年的平房租金，但不能证明被上诉人有平房，也没有提供相关证据证明上诉人宋保强曾在2011年租赁过被上诉人兵支行的平房，因此，本院对上诉人提供的该组证据予以采信。2010年12月31日上诉人与被上诉人之间签订的《东大街门面房租房补充协议》一份（彩色照片打印件），用于证明上诉人宋保强与被上诉人兵支行之间实际签订《东大街门面房租房补充协议》的时间是2010年12月31日，而非2010年7月25日，2010年7月25日签订的《东大街门面房租房补充协议》是后来补签的，签订补充协议的目的是为了解决上诉于宋保强与被上诉人兵支行之间的历史遗留问题。被上诉人兵支行对该证据的质证意见为，由于提供的是照片，故对真实性不予认可。本院认证为，上诉人宋保强提供的该证据虽然在签订时间上与被上诉人兵支行在一审提供的补充协议有出入，但对房屋租赁的时间和租金的内容，两份《东大街门面房租房补充协议》均是一致的，其中虽然提及为解决双方的历史遗留问题，但并没有提及具体内容，不能反映上诉人宋保强在上诉状中所列举的具体历史遗留问题，本院不予采信。由刘俊贤和张的平书写的《证明》一份，用于证明是上诉人宋保强和被上诉人兵支行之间有交换使用房屋的事实。被上诉人兵支行对该证据的质证意见为，对该证据的合法性、真实性、关联性均不认可。本院认证为，出具该《证明》的证人无故不能出庭作证，同时《证明》也没有提及上诉人宋保强和被上诉人兵支行交换使用房屋的事实与该案中《房屋租赁合同》之间有何关联，本院不予采信。被上诉人兵支行在二审审理期间未向本院提交新的证据。本院经审理查明，2010年7月25日，上诉人与被上诉人签订了《房屋租赁合同》一份，被上诉人将位于阿克苏市东大街7号的门面房一间租给上诉人，租期为2011年9月1日至2014年8月31日，每年9月1日支付当年租金，即2011年9月1日支付2011年9月1日至2012年9月1日的租金，以此类推。一方违约需支付当年租金的10％为违约金。上诉人宋保强分别于2011年1月11日、2011年8月30日、2012年8月31日三次向被上诉人农行兵团支行交纳房屋租赁费15000元，共计45000元，三年租金已按时全部交清，被上诉人农行兵团支行在上诉人宋保强每次交纳房租时都向上诉人宋保强出具了相关收据。本院认为，上诉人宋保强与被上诉人兵支行房屋租赁合同纠纷一案争议的焦点问题是：1、一审法院对上诉人宋保强采取公告送达是否程序违法；2、上诉人宋保强是否存在拖欠房屋租金的违约行为以及该《房屋租赁合同》是否应当依法解除。关于一审法院对上诉人宋保强采取公告送达是否程序违法的问题。根据上诉人宋保强在二审中提供证人王霞的证言能够证实一审法院工作人员在送达期间去上诉人宋保强的饰品店找过上诉人本人但未能找到，同时电话联系上诉人宋保强也不能联系到本人，故采用公告送达的方式送达上诉人宋保强，虽然在一审案卷中并没有详细记载采用公告送达的原因，存在一定的瑕疵，但一审法院是在穷尽其他送达方式确实无法送达的基础上采用公告送达的方式，符合法律规定，程序并不违法。上诉人宋保强是否存在拖欠房屋租金的违约行为以及该《房屋租赁合同》是否应当依法解除的问题。上诉人宋保强在二审中提交的中国农业银行《现金缴款单》一份、《收据》2份等证据能够客观全面证明上诉人宋保强已经按照合同约定在规定时间内足额向被上诉人农行兵团支行交纳了三年的房屋租金，并无拖欠，被上诉人兵支行也没有提供任何证据能够证明还有一年的房租没有交纳，故上诉人宋保强并无拖欠被上诉人兵支行房租的违约行为。上诉人宋保强认为其与被上诉人兵支行之间之所以签订《房屋租赁合同》与《东大街门面房租房补充协议》均是为了解决上诉人宋保强在被上诉人兵支行任职期间存在的历史遗留问题，而被上诉人兵支行至今也未能解决，因此该《房屋租赁合同》不能解除，虽然在上诉人与被上诉人之间签订的补充协议上确有解决历史遗留问题的约定，但并没有详细说明是什么历史遗留问题，上诉人宋保强也没有提供证据证明被上诉人拖欠上诉人打印机款、被上诉人将上诉人的两套房据为己有等历史遗留问题与本案《房屋租赁合同》之间存在任何关联性，而截至目前本案争议的房屋租赁期已经届满，双方权利义务终止，该《房屋租赁合同》应当解除。综上，上诉人宋保强的部分上诉请求成立，原审认定事实部分不清，适用法律部分有误。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款（一）项、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：维持新疆生产建设兵团阿克苏垦区人民法院（2014）阿克苏垦民初字第80号民事判决第一项，即“原、被告签订的《房屋租赁合同》依法解除”；二、撤销新疆生产建设兵团阿克苏垦区人民法院（2014）阿克苏垦民初字第80号民事判决第二项，即“被告宋保强支付原告中国农业银行股份有限公司阿克苏兵团支行房租10000元、违约金1500元，邮政快递费90元，合计11590元，于本判决生效之日起三日内一次性付清”；三、驳回上诉人宋保强的其他上诉请求；四、驳回被上诉人中国农业银行股份有限公司阿克苏兵团支行在原审中的其他诉讼请求。一审案件受理费44元，公告费650元，二审案件受理费88元，合计782元，由被上诉人中国农业银行股份有限公司阿克苏兵团支行负担。本判决为终审判决。审 判 长 熊 芳审 判 员 闫立新代理审判员 王 绯二〇一四年十月十六日书 记 员 冯 燕 更多数据：