（2014）沪二中民二（民）终字第1710号
裁判日期: 2014-10-16
公开日期: 2014-10-25
案件名称
上海兰城房地产开发有限公司与吴志明商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海兰城房地产开发有限公司,吴志明
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第1710号上诉人（原审被告）上海兰城房地产开发有限公司。法定代表人左盛祥。委托代理人王建宁，上海和华利盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）吴志明。委托代理人曹明、计伟中，上海德光律师事务所律师。上诉人上海兰城房地产开发有限公司（以下简称兰城公司）因合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2014）闸民三（民）初字第290号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人兰城公司的委托代理人王建宁、被上诉人吴志明及其委托代理人曹明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2003年1月14日，兰城公司（甲方、拆迁人）、上海闸北动拆迁实业有限公司（代理人、房屋拆迁实施单位）与吴志明（乙方、房屋承租人）签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称安置协议），载明：乙方承租的房屋坐落于塘沽路XXX号XXX室，房屋类型独，房屋性质公房，建筑面积36.6平方米；乙方选择货币补偿的补偿安置方式；甲方应当支付给乙方货币补偿款计人民币（以下币种均为人民币）154，305.6元；甲方给予乙方搬家补助费500元，设备迁移费1，300元，动迁奖励费9，150元，速迁奖12，000元，电视机2，000元；根据协议约定，甲方应向乙方给付177，255.6元。《拆迁发放费用凭证》显示，吴志明于2003年1月23日领取了20万元。2003年1月14日，上海闸北区七浦路87-2地块指挥部（甲方）与吴志明（乙方）签订的《预订“万豪公寓”商品房住宅协议书》（以下简称预订协议）载明，乙方原属闸北区七浦路87-2地块内的动迁户，现乙方经动迁货币化安置后，要求购置原址“万豪公寓”商品住宅，经甲、乙双方认真协商后特制订协议如下：一、甲方同意乙方回购“万豪公寓”商品住宅第02室（14楼至7楼任何一层，从东南起第2套）壹套，图纸建筑面积约106.4平方米，系完全产权房；二、甲乙双方商定，乙方所回购“万豪公寓”14至7楼任何一层02室（从东南起第2套），建筑面积约106.4平方米，每平方米建筑面积为5，200元为闭口价，不论以后正式销售房价多少，本闭口价不变。初定总房价为553，280元（实际面积以签订商品房预售合同或正式测评面积为准，房款按实际建筑面积结算多退少补）；三、本协议签订之日，乙方同意以动迁安置款先预付总房价的50%，计276，640元，由甲方代付给上海万豪置业有限公司（以下简称万豪置业），余款在乙方同“万豪公寓”售楼处签订“万豪公寓”商品房预售合同时用现金或贷款方式由乙方一次付清（付给“万豪公寓”售楼处）。预付款由兰城公司出具临时收据，进户时由万豪置业开具正式发票，供乙方办理产权证；四、甲乙双方商定：乙方所预定的“万豪公寓”商品房住宅第14至7楼任何一层02室，其建筑面积、套内面积、竣工日期、办理入户日期等事宜均以乙方同“万豪公寓”售楼处所签订的“万豪公寓”商品房预售合同为准；五、乙方应将乙方所居住的正确地址及电话留给甲方，如有变更应及时通知甲方，以便可办理商品房预售合同时甲方及时通知乙方；六、乙方在接到甲方可办理“万豪公寓”商品房预售的通知之日起贰个星期内到甲方所指定的地点办理签订“万豪公寓”商品房预售合同，逾期乙方不办理预售合同产生的违约责任及经济损失由乙方承担；七、本协议书签订后即具有法律效力，甲乙双方均严格遵守执行，任何一方违约，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失……九、由于动迁指挥部属临时机构，本协议担保人及甲方属履约责任人均为兰城公司，乙方所交房款由兰城公司代购代付，并落实乙方有关进户手续。兰城公司作为担保责任人在协议尾部盖章确认。2003年1月24日中国工商银行上海市分行本票显示，吴志明向兰城公司支付76，640元。同日，兰城公司向吴志明出具了收据，载明兰城公司收到吴志明缴纳的276，640元，收款事由为用于购置万豪公寓房款，其中支票一张76，640元、现金20万元。2014年1月，吴志明向原审法院提起诉讼，称兰城公司与吴志明签订安置协议、预订协议后，至今未履行合同义务向吴志明交房，故请求判令：1、兰城公司履行协议，向吴志明交付万豪公寓7楼至14楼任何一层02室或者03室（从东南起第二套）房屋，并将产权过户至吴志明名下；若上述给付义务不能履行，要求兰城公司给付吴志明相当于该房屋当前市场价值的折价款411.1万元；2、兰城公司支付吴志明房屋租赁费69，000元（自2012年1月16日至2014年7月）。原审审理中，兰城公司辩称，吴志明要求过户的房屋并非兰城公司所有，而是属于案外人万豪置业。导致房屋无法交付是万豪置业的原因，与兰城公司无关，吴志明应向万豪公司主张权利。安置协议、预订协议在2003年就签订了，吴志明至今才起诉，导致损失扩大，且已过诉讼时效，故不同意吴志明的诉讼请求。原审法院另查明，2003年12月16日，万豪置业（甲方）与兰城公司（乙方）签订的《参建协议书》（以下简称参建协议）载明，一、乙方自愿出资参建由甲方所开发的房地产项目“凯旋城万豪公寓”8层住宅，参建住宅单元号803室（以下简称系争房屋），参建面积共110㎡；二、参建住宅单价6，500元／㎡（按建筑面积计，单价为闭口价），总价715，000元；三、本参建协议正式签订的同时，乙方支付给甲方参建总价的50%（含订金部分），计300，000元；……五、“凯旋城万豪公寓”的住宅部分取得预售许可证后，乙方一次性付清参建总价的余款部分，计415，000元；并将本协议转换成甲乙双方签订803室单元住宅（按照上海市房地局测绘部门测定的住宅建筑面积为准）正式商品房预售合同，购买单价不变，购买总价以商品房预售合同面积为准，如有按揭部分，在合同中另行约定……。2009年9月30日，闸北区住房保障和房屋管理局向万豪置业颁发了塘沽路XXX号万豪公寓的《预售许可证》。根据上海市房地产登记簿的记载，案外人夏甲、夏乙、夏丙于2010年1月19日核准登记为系争房屋的预购权利人。原审法院再查明，2013年7月25日，万豪置业取得了塘沽路XXX号万豪公寓的上海市新建住宅交付使用许可证。2013年11月14日，万豪置业取得塘沽路XXX号万豪公寓的大产证。系争房屋的建筑面积为111.72㎡。原审审理中，吴志明申请对系争房屋的市场价值及单价（基准日：2014年3月17日、补充评估时间：2013年10月15日）进行评估。经上海国城土地房地产估价有限公司评估，系争房屋在2014年3月17日的市场价值为411.1万元，单价为36，800元／平方米；2013年10月15日的市场价值为403.3万元，单价为36，100元／平方米。吴志明对于评估报告无异议。兰城公司则认为以2014年3月17日作为评估时间过晚，对2013年10月15日的评估价格，则认为评估单价高于当时房屋的均价。原审审理中，吴志明表示，兰城公司作为拆迁人、履约担保人、实际履约人，应根据预订合同安置吴志明，履行通知义务，并落实进户手续。2003年动迁至今，吴志明一直在外借房居住。万豪公寓在建期间，经常去现场查看。兰城公司于2013年8月通知可以入住，并将参建合同协议交给吴志明，吴志明持该合同去办理手续，但被万豪置业拒绝。后来经查询系争房屋已被万豪置业另行出售，万豪置业让吴志明去找兰城公司主张权利，故吴志明的请求未过诉讼时效。因吴志明现在只支付了50%的房款，如果兰城公司可以履行交房义务，愿意将余款付清，如兰城公司无法履行交房义务，则应按市场价值扣除协议约定的闭口价余款后向吴志明退款。吴志明承租铜川路XXX弄XXX号XXX室房屋，租期自2012年1月18日至今，其中2012年1月18日至2013年1月17日的租金标准为2，100元／月，2013年1月18日至今的租金标准为2，300元／月，房租已付至2014年7月。兰城公司则认为，兰城公司只参建了系争房屋，原址回搬的也只有吴志明。参建协议已经明确，系争房屋应由万豪置业交付给吴志明，余款由吴志明向万豪置业售楼处付清。到目前为止吴志明连预售合同都没有签订，兰城公司也无法为其落实入户手续。兰城公司曾经口头通知吴志明前去交房，已经按照协议履行了义务，预售合同没有签订的过错在于吴志明。原审法院经审理后认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。吴志明与兰城公司签订的预订协议合法有效，应按约履行。根据预订协议的记载，协议担保人及履约责任人均为兰城公司，并由兰城公司落实吴志明有关进户手续，而参建协议的签订主体系兰城公司与万豪置业，故兰城公司认为其不是本案适格主体的抗辩意见依据不足，不予采纳。鉴于系争房屋现已由万豪置业对外出售，兰城公司应按照系争房屋的市场价值先行赔偿吴志明损失，再依据与万豪置业的约定，另行向其主张权利。赔偿的金额应为吴志明起诉之日系争房屋的市场价值。因吴志明只支付了50%房款，即276，640元，剩余的50%房款应先予以扣除。对于实测面积超过协议约定的面积，吴志明同意按照评估的单价计算后，在兰城公司支付的折价款中予以扣除，予以认同。对于吴志明主张的租金损失，原审法院认为，系争房屋的新建住宅交付使用许可证于2013年7月25日颁发，吴志明亦认可兰城公司于2013年8月通知其去办理入住手续，参照万豪公寓其余房屋的交付时间，确定1个月为系争房屋交付的合理期间，故从2013年8月25日至2014年7月吴志明在外借房的租金损失应由兰城公司赔偿，赔偿数额酌定为22，000元。原审法院据此作出判决：一、兰城公司应于判决生效之日起十五日内支付吴志明房屋折价款3，564，308元；二、兰城公司应于判决生效之日起十五日内赔偿吴志明房屋租赁费用22，000元。原审判决后，上诉人兰城公司不服，向本院提起上诉称：兰城公司与吴志明签订的预订协议的性质是预约合同，作为商品房预售合同的本约合同并未签订。违反预约合同依法应承担的是缔约过失责任，即吴志明所支付的一半房款的资金占用的合理成本损失，而非房屋市场价值增值的可得利益损失，也不包括租金损失。且对于未签订作为本约的预售合同，责任在于吴志明与万豪置业，而不在兰城公司。退一步讲，即使兰城公司有赔偿责任，原审法院的计算方式也有误。据此请求撤销原审法院的判决，改判驳回吴志明原审时的诉讼请求。被上诉人吴志明答辩称：不同意兰城公司的上诉，请求维持原审法院的判决。吴志明与兰城公司之间的协议均是有效的，约定了明确的单价、付款义务、合同相对方等，并非兰城公司所述的预约合同。吴志明与兰城公司签约缘于吴志明的房屋被拆迁，兰城公司有义务安置吴志明。吴志明与万豪置业没有任何关系，即使万豪置业有过错，吴志明也无权向万豪置业提出主张。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。兰城公司与吴志明签订的安置协议、预订协议，是双方当事人真实意思之表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，对双方当事人有约束力。根据签订于同一天的安置协议、预订协议的约定，兰城公司有义务在拆迁吴志明房屋后，对吴志明进行安置，安置的具体方式为兰城公司为吴志明落实购置原址“万豪公寓”的商品住宅，双方并对购置“万豪公寓”房屋的指向、房屋单价及付款方式进行了约定，故兰城公司与吴志明之间的预订协议并非通常的房屋买卖，而是基于动拆迁而产生的拆迁回搬。上述预订协议也并非一般的商品房预售的预约合同，而是对回搬事宜的相关约定。据此，兰城公司的上诉理由，不能成立。原审法院基于查明的事实所作判决并无不当，本院予以维持。对兰城公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47，983元，由上诉人上海兰城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢薇薇审 判 员 余 艺代理审判员 邬海蓉二〇一四年十月十六日书 记 员 陈 洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 百度搜索“”