（2014）沈中民二终字第01555号
裁判日期: 2014-10-16
公开日期: 2014-10-28
案件名称
上诉人李永贵与被上诉人李庄、沈阳市皇姑区陵东街道办事处文官村民委员会房屋买卖合同二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李永贵,李庄,沈阳市皇姑区陵东街道办事处文官村民委员会
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2014）沈中民二终字第01555号上诉人（原审被告）：李永贵，男，1960年9月20日出生，汉族，住沈阳市东陵区。委托代理人：马丹丹，系辽宁同泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李庄（曾用名李壮），男，1973年5月24日出生，汉族，住沈阳市东陵区。委托代理人：杨涛，系辽宁庆阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳市皇姑区陵东街道办事处文官村民委员会，住所地沈阳市东陵区前进乡文官村。负责人：陈兴华，系村长。上诉人李永贵与被上诉人李庄、沈阳市皇姑区陵东街道办事处文官村民委员会（以下简称文官村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院作出（2014）沈皇民二初字第651号民事判决，依法向本院提起上诉。本院于2014年7月21日受理后，依法组成由审判员王惠丽担任审判长并主审，与审判员白丽萍、审判员丁广昱参加评议的合议庭，于2014年9月22日公开开庭审理了本案，上诉人李永贵及其委托代理人马丹丹，被上诉人李庄的委托代理人杨涛，被上诉人文官村委会负责人陈兴华到庭参加了诉讼。原审李庄诉称：要求确认其与李永贵签订土地转让及厂房买卖合同无效；要求李永贵返还土地转让厂房买卖款622，000元；要求对返还款622，000元承担连带给付责任；要求李永贵承担本案诉讼费用。原审李永贵辩称：李庄的诉讼请求中与事实不符，李永贵实际只收到50万元的款项而不是62.2万元，李庄当初转让时知道该厂房是没有合法手续的，而李永贵对此情况并不知情。原审文官村委会辩称：其不清楚这个交易，转让也没有通过村委会。原审法院审理查明：2013年1月初，经案外人马起武介绍，李庄与李永贵达成买卖厂房、土地的意向，买卖金额为622，000元，李庄并经马起武转交定金22，000元。2013年1月28日李庄与李永贵签订《厂房买卖协议》一份，协议约定：“甲方（李永贵）将位于沈阳市皇姑区陵东街道文官村一处厂房600平方米转让给乙方（李庄），其中土地使用面积为6亩，动力电60瓦仟，厂房出售价格为622，000元。”2013年1月28日李庄与李永贵签订《协议书》一份，协议约定：“李壮购买李永贵在文官村内租赁的一处四点八亩土地的使用权，因其他原因不作更名处理，延用其名使用，从协议定立起所有的责任和享有权力由李壮所用和李永贵无关。”协议签订后，李庄于2013年1月28日给付李永贵5**，000元，同时李庄出具100，000元欠条一份，承诺3月10日前还清，马起武作为该笔欠款的担保人。后李永贵将欠条交给马起武，马起武持欠条到李庄处索要欠款，李庄将100，000元交给马起武，马起武将欠条交给李庄。2013年11月29日，沈阳市规划和国土资源局皇姑分局作出《关于文官村五处违法用地查处问题的函》确定李永贵违法建筑占耕地0.915亩，并决定对该违法行为依法查处。2013年11月29日，沈阳市城市管理行政执法局皇姑分局作出《关于强制拆除文官村违法建筑物的请示》，并于2013年12月2日对李庄下达《强制拆除违法建筑通知书》，决定2013年12月5日对该违法建筑实施强制拆除。该违法建筑被强制拆除后，李庄与李永贵就返还购房款协商不成，李庄于2014年1月27日起诉到法院。另经审理查明，2010年6月1日，李永贵与文官村委会签订《出租土地协议书》，李永贵承租本案所及土地4.8亩，租期10年，年租金24，000元，同时约定未经文官村委会同意不得出兑。经一审庭审调查，李庄与李永贵买卖厂房和土地并未取得文官村委会同意。2013年7月5日，李庄曾经向文官村交土地租金，但是以李永贵的名义缴纳的。原审法院认为：李庄与李永贵签订的《厂房买卖协议》，买卖的标的物是违建厂房和土地使用权，违反有关法律和行政法规的强制性规定，合同无效。因无效合同取得的财产应当予以返还，故李庄要求李永贵返还购买厂房款和土地使用权转让款的622，000元诉讼请求，符合相关法律规定，予以支持。李永贵辩称其只收到500，000元转让款，经庭审调查并结合相关书证和录音证据，可以认定李庄与李永贵在合同中就厂房、土地使用权、动力电约定转让价格是622，000元，在双方签订《厂房买卖协议》当天，李庄给李永贵银行转账502，313.98元，李永贵再将2，313.98元返给李庄，李庄当天实际交付500，000元，当场李庄给李永贵出具100，000元欠条，结合李庄所述之前给付22，000元定金的事实，累计金额与双方协议约定价格相符，亦符合交易习惯。后李永贵将欠条交给案外人马起武，马起武持欠条向李庄索要该笔欠款，李庄向马起武交付100，000元并收回欠条的行为符合法律规定，至此李庄已经履行全部转让款的给付义务。至于李永贵与案外人马起武之间是委托关系，还是李永贵所称的马起武向其索要辛苦费，属于另一法律关系，不予一并审理，李永贵可以通过相关法律途径予以解决。李庄要求李永贵、文官村委会承担连带返还转让款的诉讼主张，经庭审调查，李庄与李永贵签订《厂房买卖协议》，并未经文官村委会同意，文官村委会对此亦不知情，李庄要求文官村委会承担连带责任没有法律依据，不予支持。现本案所涉及的厂房已经被沈阳市城市管理行政执法局皇姑分局强制拆除，已经不能返还，违建厂房拆除后的建筑材料损失李永贵没有提出反诉，亦未提交证据证明拆除后的建筑材料实际处理情况，故李庄应将现有的土地及动力电予以返还，对违建厂房拆除后的建筑材料损失部分，李永贵可以另案告诉。依据《中华人民共和国土地管理法》第三十六条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、被告李永贵于本判决生效后10日内，一次性返还原告李庄转让款622，000元。二、原告李庄于本判决生效后10日内将受让的土地及动力电返还原告。三、驳回原被告其他诉讼主张。案件受理费10，020元，由李永贵承担。宣判后，上诉人李永贵不服，向本院提起上诉称：其只是收到了50万元，另12.2万元是中介人马起武收取的。李庄应承担买卖合同无效的缔约过失责任，文官村委会明知土地的性质是农更地，却按经济用地租赁，应承担相应责任。本案不应适用土地承包法而应按买卖合同法律关系审理。被上诉人李庄辩称：本案的合同是无效的，土地是耕地且本案厂房是违章建筑。合同中没有体现中介费的字样，李永贵应当按照合同规定来返还款项。李永贵要求村委会承担赔偿责任是另一个法律关系，与本案没有关联性。被上诉人文官村委会辩称，对于买卖合同不清楚，其不同意承担责任。二审经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。另查明，李庄、李永贵在本案二审期间均承认该622，000元款项中有122，000元为案外人马起武所收。二审审理期间，经本院释明，李永贵向本院提出要求追加案外人马起武为本案被告。上述事实，有当事人陈述及《厂房买卖协议》、《协议》、《关于文官村五处违法用地查处问题的函》、《强制拆除违法建筑通知书》、收款收据、银行转款凭证、录音等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，李庄与李永贵之间签订的《厂房买卖协议》，以违建的厂房和土地使用权为标的物，违反法律和行政法规的禁止性规定，应为无效，因该无效合同取得的财产应当予以返还。李庄主张李永贵应返还其转让款622，000元，但李庄、李永贵在本案二审期间均承认该款项中有122，000元为案外人马起武所收。李永贵二审期间请求追加马起武为本案被告。重审时应追加马起武为被告，将案件事实查清。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2014）沈皇民二初字第651号民事判决；二、发回沈阳市皇姑区人民法院重审。审判长 王惠丽审判员 白丽萍审判员 丁广昱二〇一四年十月十六日书记员 董晓琳本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（三）项规定：原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 关注微信公众号“”