（2014）沪一中民二（民）终字第2030号
裁判日期: 2014-10-16
公开日期: 2015-06-15
案件名称
朱企新诉朱皓羚等房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱某新,朱某某,朱某明
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第2030号上诉人（原审原告）朱某新。委托代理人＊＊＊。被上诉人（原审被告）朱某某。委托代理人＊＊＊。被上诉人（原审被告）朱某明。上诉人朱某新因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）重字第33号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月31日受理后，依法组成合议庭，于2014年8月19日公开开庭审理了本案。上诉人朱某新及其委托代理人朱某华，被上诉人朱某某之委托代理人朱甲文，被上诉人朱某明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，朱某全为朱某新、朱某明以及案外人朱甲文、朱某华、朱乙文、朱某乐的父亲，朱某某系朱甲文的女儿。上海市＊＊＊区＊＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号104室房屋（以下简称系争房屋）原为公有住房。1994年12月，该房屋承租或受配人员包括朱某全、朱某新及案外人朱某乐、朱某婕（未成年）。1994年12月21日，朱某全、朱某新及案外人朱某乐共同签署了《购买公有住房委托书》，确认系争房屋购买人为朱某新并委托其办理购房的一切手续。1995年3月31日，朱某新与案外人上海某某房地产股份有限公司签订《公有住房买卖合同》，房价款为人民币（以下币种同）13，824.86元。1995年4月6日，相关部门出具了购房人为朱某新的《个人购房交款凭证》。2004年4月21日，朱某全报死亡。2004年12月20日，朱某新、朱某明及案外人朱甲文签订《家庭协议书》，记载如下：……由朱甲文、朱某明、朱某新、朱某乐商量，由我们四兄弟将父母遗留下来的房屋＊＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号104室买下，按时值6，000元／㎡左右，每人分担出资六万元左右，此房屋属于朱甲文、朱某明、朱某新、朱某乐四人共有财产，产权证上姓名朱某新暂时不变，维持现状，暂仍由朱某乐居住……。2010年6月，朱某新、朱某明及案外人朱甲文签订《父母遗留家庭财产分配办法协议书》，该协议中罗列的父母遗产的三方面其中包括系争房屋，在对系争房屋的分配办法中载明六兄弟姐妹必须各尽义务，其中朱某新必须认定“＊＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号104室房产证上的姓名系与父亲的姓名互换＊＊＊弄＊＊＊号704室的由来确实系以父亲的工龄长于朱某新工龄的方式照顾朱某新的动迁房的面积这一事实”。2010年8月15日，朱某新（甲方）与朱某某、朱某明（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋转让价款为45.92万元；2010年10月31日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；合同补充条款中载明：甲方同意将系争房屋所占的三分之二的产权转让给乙方，转让价格为45.92万元（即转让部分产权价格，非房屋总价），新产证登记为朱某新1／3、朱某某1／3、朱某明1／3，以按份共有方式共同取得系争房屋产权，三人各享有1／3产权份额。该合同中对于付款方式、付款时间、违约责任等均未作约定。2010年8月31日，上海市浦东新区房地产交易中心核准了朱某新与朱某某、朱某明按份共有的产权登记。2012年2月28日，由案外人任某某起草，朱甲文、朱某明、朱某华、朱乙文、朱某新共同签署协议书一份，内容为“经我们共同协商，同意对父母遗产及朱某乐遗产作如下处理：一、关于房产：＊＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号104室，房产证上署名朱某明、朱某某、朱某新，三人经商定，房子立即出售，售后净值分成五份，由朱甲文、朱某明、朱某华、朱乙文、朱某新各得壹份。二、关于遗留下来的金银首饰，由保管者朱甲文、朱某明、朱某新提供实物，列出清单，分成五份，由朱甲文、朱某明、朱某华、朱乙文、朱某新各得壹份。三、朱某乐的遗产：原则上用于丧葬费用，丧葬委托朱某华承办，多余金额，分为五份，分别赠予朱甲文、朱某明、朱某华、朱乙文、朱某新，关于朱某乐的遗嘱，须经法律咨询，如有效，按遗嘱办。以上三项由朱某明、朱某新经办、协调、联络。”原审另查明，朱某某、朱某明于2012年5月29日另案诉讼朱某新［案号为（2012）浦民一（民）初字第173××号］，要求依法分割系争房屋，产权归朱某某、朱某明共同共有，由朱某某、朱某明共同支付朱某新相当于房屋价值1／3的折价款，诉讼费、评估费由三方各承担1／3。该案诉讼过程中，朱某某对2012年2月28日，由案外人任某某起草，朱甲文、朱某明、朱某华、朱乙文、朱某新签名的协议不予认可。法院经审理后认为，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。朱某新称系争房屋为朱甲文、朱某明、朱某华、朱乙文、朱某新的父母所留遗产，未就此充分举证证明，朱某某、朱某明对此亦予以否认，根据产权登记情况，系争房屋应为朱某某、朱某明与朱某新按各1／3份额按份共有。现朱某某、朱某明请求分割系争房屋，于法有据，因各共有人无法协商确定系争房屋的分割方式，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割，朱某某、朱某明诉请将系争房屋判归其共有，并根据朱某新在系争房屋中享有的产权比例支付相应折价款，依法许可。根据评估结果，朱某某、朱某明应支付朱某新折价款323，333.33元。朱某新辩称因朱某某为××患者，由其父朱甲文代其在2012年2月28日的协议上签字认可，系争房屋分割应按照2012年2月28日协议的约定进行处理。对此朱某新并未举证证明朱某某存在异常，且根据朱某某的应诉情况，其应具备完全民事行为能力；朱某某作为系争房屋共有人之一，并未在2012年2月28日的协议上签字，事后得知协议内容后，亦表示不予认可，故上述协议中关于将系争房屋“出售，售后净值分成五份，由朱甲文、朱某明、朱某华、朱乙文、朱某新各得壹份”之约定并不能发生法律效力。朱某新的上述辩称，缺乏事实及法律依据，法院不予认可。2012年9月6日，该案作出一审判决：一、上海市＊＊＊区＊＊＊路＊＊＊弄＊＊＊号104室房屋产权归朱某某、朱某明按份共有，产权份额均为1／2；2、朱某某、朱某明应于判决生效之日起三十日内给付朱某新房屋折价款323，333.33元。案件受理费、评估费由朱某某、朱某明、朱某新各承担1／3。该案现已生效并执行完毕。本案在审理过程中，因朱某新否认2004年12月20日《家庭协议书》中的签名，经朱某某、朱某明申请，法院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行笔迹鉴定，结论为：日期为“2004年12月20日”的《家庭协议书》上“朱某新”签名是朱某新所写。朱某新与朱某某、朱某明对上述鉴定结论均无异议。原审审理中，朱某新请求法院判令朱某某、朱某明各支付系争房屋的转让价款229，600元，共计459，200元；诉讼费由朱某某、朱某明负担。朱某某、朱某明则请求法院驳回朱某新的全部诉讼请求。原审认为，本案的争议焦点是朱某新与朱某某、朱某明于2010年8月15日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》是否是真实的房屋买卖关系。针对该争议焦点，法院分析如下：首先，双方签订的《上海市房地产买卖合同》中约定了房屋转让价款为459，200元，但对房款的付款方式、付款时间、逾期付款的违约责任等均未作约定，有悖常理。其次，双方于2010年8月15日签订《上海市房地产买卖合同》，当日向上海市浦东新区房地产管理部门申请办理产权变更手续，同年8月31日获核准，朱某新直至2012年11月26日向法院起诉要求朱某某、朱某明支付购房款，朱某新在系争房屋产权已变更为朱某新、朱某某、朱某明三人共有的情况下，在长达两年多的期间内从未向朱某某、朱某明主张过系争房屋的购房款，有违常理。再次，2012年2月28日，朱某新在与其余兄弟姐妹签订《协议书》对父母以及朱某乐的遗产进行分配处理时，未提出要求朱某某、朱某明支付系争房屋的购房款，亦未将该节事实提出作为多分或少分遗产的理由。最后，结合系争房屋的来源、由公有住房购买成产权房过程以及朱某新、朱某某、朱某明与其余兄弟姐妹之间签订的《家庭协议书》、《父母遗留家庭财产分配办法协议书》以及2012年2月28日签订的《协议书》，可知将原产权人为朱某新一人的系争房屋产权变更为朱某新、朱某某、朱某明三人共有是家庭内部成员之间对系争房屋的分配作出的处理。因此，朱某新与朱某某、朱某明之间签订的《上海市房地产买卖合同》不是真实的房屋买卖关系，朱某新根据该份买卖合同要求朱某某、朱某明支付房款，缺乏依据，故对朱某新要求朱某某、朱某明各支付系争房屋的转让价款229，600元的诉讼请求，法院难以支持。原审法院审理后于二○一四年六月五日作出判决：驳回朱某新的全部诉讼请求。案件受理费8，188元，司法鉴定费6，000元，共计人民币14，188元，由朱某新负担。判决后，朱某新不服，上诉于本院称：上诉人与被上诉人于2010年8月15日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》已经履行，被上诉人根据该份合同已经分别取得了系争房屋三分之一的产权，但至今未向上诉人支付合同约定的购房款，已构成违约，被上诉人理应按约支付购房款。上诉人请求撤销原审判决，改判支持其在原审中的全部诉讼请求。被上诉人朱某某、朱某明辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案中，上诉人以其与被上诉人于2010年8月15日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》向被上诉人主张合同约定的房价款。从合同内容看，合同中仅约定了房屋转让款，对房款的支付方式、付款时间、逾期付款违约责任等买卖合同主要内容均未作约定，与一般的房屋买卖合同不同。从合同的履行情况看，上诉人在与被上诉人签订上述买卖合同当日即办理了产权变更登记手续，但在之后长达两年多时间内，并未提供证据证明其曾向被上诉人主张过房款，与常理不符。而且，上诉人于2012年2月28日与其他兄弟姐妹签订《协议书》处理父母及朱某乐遗产时，仍未向被上诉人主张系争房屋的房款。因此，原审法院根据本案的实际情况，结合系争房屋的来源、系争房屋购买产权房的过程以及兄弟姐妹之间签订的《家庭协议书》、《父母遗留家庭财产分配办法协议书》以及2012年2月28日签订的《协议书》，认定当时将系争房屋的产权人由上诉人一人变更为上诉人与被上诉人三人共有是家庭成员内部之间对系争房屋的分配，上诉人与被上诉人签订《上海市房地产买卖合同》是以买卖合同的形式完成产权变更登记，双方间并不存在真实的房屋买卖关系，该认定并无不当，本院予以确认。由此，上诉人依据该份买卖合同向被上诉人主张房款，缺乏依据，本院不予支持。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币8，188元，由上诉人朱某新负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾 依代理审判员 蒋辉霞代理审判员 娄 永二〇一四年十月十六日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 搜索“”