（2014）东民初字第3935号
裁判日期: 2014-10-16
公开日期: 2015-06-10
案件名称
原告刘毓娟与被告丹东银行股份有限公司房屋买卖合同民事判决书
法院
东港市人民法院
所属地区
东港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘毓娟,丹东银行股份有限公司,丹东金鑫信用担保有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第二十八条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条；《房屋登记办法》：第三十五条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款
全文
辽宁省东港市人民法院民 事 判 决 书（2014）东民初字第3935号原告刘毓娟。委托代理人李福东。被告丹东银行股份有限公司。法定代表人于利，该公司董事长。委托代理人王泰俊，辽宁乾朗律师事务所律师。被告丹东金鑫信用担保有限公司。法定代表人赵忠财，该公司经理。委托代理人梁雪飞。原告刘毓娟与被告丹东银行股份有限公司（以下简称丹东银行）、丹东金鑫信用担保有限公司（以下简称金鑫担保公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员鲁静独任审判，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2009年通过被告丹东银行的委托人被告金鑫担保公司购买了东港市锦江新村（金鼎小区）XX号楼XX室，但至今未办理过户手续。故请求被告为原告办理房屋过户手续。原告起诉时另请求被告承担税费，本案审理期间原告撤回了上述请求，本院已予以准许。原告于庭审中明确，其系请求被告丹东银行承担协助义务，诉讼费原告自愿承担。被告丹东银行辩称，2006年4月，案外人东港东晨房屋开发有限公司（以下简称东晨公司）向我行贷款300万元，期限一年，用锦江新村10、11号楼作抵押，并由被告金鑫担保公司提供保证担保。该笔贷款到期后，东晨公司违约没有偿还。2007年，我行向东晨公司和被告金鑫担保公司追偿，被告金鑫担保公司同意承担保证责任并代为偿还。随后发生的诉讼调解及执行，均系被告金鑫担保公司为行使追偿权而以我行名义实施的，我行并不清楚。出售抵债房屋的是被告金鑫担保公司，与我行无关，我行不应承担责任。被告金鑫担保公司与买受人约定，办理过户手续的费用都由买受人承担，故我行不承担该费用。被告金鑫担保公司辩称，我公司受被告丹东银行委托出售涉案房屋，该房屋的物权主体为被告丹东银行，根据法律规定，代理人的代理行为所产生的法律后果直接归属于被代理人，故不应由我公司协助原告办理过户手续。案涉房屋是被告丹东银行通过与东晨公司执行和解抵顶而来，但没有过户到被告丹东银行名下，故应当追加东晨公司为本案的当事人。我公司出售房屋时已与原告约定，办理房照的费用由原告承担，故我公司不承担过户费用。经审理查明，2006年4月，案外人东晨公司向被告丹东银行借款300万元，期限一年，被告金鑫担保公司为东晨公司向被告丹东银行提供保证担保。该笔借款到期后，东晨公司违约没有返还。2007年，被告丹东银行诉至丹东市振安区人民法院，请求东晨公司返还借款。该院经调解作出（2007）振安民二初字第143号民事调解书。此后，被告丹东银行向该院申请强制执行。该案执行中，东晨公司同意以其所有的锦江新村（现为金鼎小区）10、11号楼中的36套房屋及其他部分房屋、土地使用权抵顶债务，双方达成和解协议。2007年10月22日，丹东市振安区人民法院根据双方协议作出（2007）安执字第296号民事裁定，裁定确认，原为东晨公司所有的涉案房屋归被告丹东银行所有，用于抵顶东晨公司的债务。该裁定已生效。2007年11月6日，被告丹东银行为被告金鑫担保公司出具了一份“委托书”，委托被告金鑫担保公司出售涉案房屋。2010年11月15日，被告金鑫担保公司将涉案房屋卖给原告，原告已付清房款并取得涉案房屋，但至今未办理所有权转移登记手续。2012年，案外人林永全因通过本案被告金鑫担保公司购买抵顶给本案被告丹东银行的36套房屋中的一套一直未办理所有权转移登记手续而诉至本院，请求上列二被告协助办理房屋所有权转移登记手续。本院于2012年9月28日作出（2012）东民初字第1028号民事判决，判决被告丹东银行协助林永全办理房屋所有权转移登记手续。该判决生效后，林永全持生效判决向房地产管理部门申请房屋登记。2014年8月19日，东港市房地产管理处为林永全发放了房屋所有权证。本院所确认的上述事实，有原、被告陈述、收款收据、丹东市振安区人民法院（2007）安执字第296号民事裁定书及所附36套房屋清单、被告丹东银行为被告金鑫担保公司出具的“委托书”、本院（2012）东民初字第1028号民事判决书、房屋所有权证等证据材料在卷为证，上述证据材料已经开庭质证及本院审查，可以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，案涉房屋之所有权在丹东市振安区人民法院（2007）安执字第296号民事裁定生效时即由被告丹东银行取得。被告丹东银行作为涉案房屋所有权人，有权处分涉案房屋，其委托被告金鑫担保公司将涉案房屋出售给原告，不违反法律规定，原告与被告丹东银行之间的房屋买卖合同关系成立、有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定，“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。根据上述规定，房屋出卖人协助买受人完成房屋所有权转移登记系其依法应承担的合同义务，原告请求被告丹东银行协助办理涉案房屋所有权转移登记手续符合法律规定，应予支持。被告丹东银行提出的涉案房屋系被告金鑫担保公司出售，被告丹东银行不应承担出卖人义务的辩解意见，因无事实依据，本院不予采纳。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让，《房屋登记办法》第三十五条规定，“因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时，应当将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记”。该办法第十二条第二款另规定，因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利，可以由当事人单方申请房屋登记。被告丹东银行在基于有关法律文书取得涉案房屋所有权后，未依照上述规定办理登记手续即委托被告金鑫担保公司出售涉案房屋不当，但因上述规定均非针对合同效力的强制性禁止性规定，故对涉案房屋买卖合同的效力并无影响。即便如此，被告丹东银行仍应依法完善房屋转让相关程序，此亦属其对原告应承担的协助义务的一部分。被告金鑫担保公司主张本案应追加东晨公司为当事人才能实现原告诉求，因被告丹东银行基于生效法律文书取得涉案房屋依法可单方申请房屋登记，无需东晨公司协助，该项登记可由丹东银行在履行对原告的协助义务时一并完成，故本院对被告金鑫担保公司的上述意见不予采纳。二被告均对涉案房屋所有权转移登记手续费用的承担提出意见，因原告未就此提出主张且有关费用尚未发生，故本案不予调整。如有关费用发生后二被告仍有异议，亦可另案处理。依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：被告丹东银行股份有限公司于本判决生效后10日内协助原告刘毓娟将东港市大东管理区锦江新村（金鼎小区）XX号楼XX室的所有权转移登记于原告刘毓娟名下。如被告丹东银行股份有限公司未按本判决指定的期间履行协助义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费50元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。代理审判员 鲁 静二〇一四年十月十六日书 记 员 王翠娇 来自