（2014）嘉民二初字第247号
裁判日期: 2014-10-16
公开日期: 2014-10-27
案件名称
曾土石与邓丽虹、廖春飞房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
嘉禾县人民法院
所属地区
嘉禾县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曾土石,邓丽虹,廖春飞
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百一十七条第一款，第一百三十条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
湖南省嘉禾县人民法院民 事 判 决 书（2014）嘉民二初字第247号原告曾土石。委托代理人李建林，湖南嘉明律师事务所律师。被告邓丽虹。被告廖春飞。二被告委托代理人周克芳，湖南蓝剑法律服务所法律工作者。原告曾土石与被告邓丽虹、廖春飞房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年8月1日受理后，依法组成合议庭，于同年9月11日公开开庭进行了审理，双方当事人及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾土石诉称，被告邓丽虹在嘉禾县金田路维也纳会所对面拥有一宗以被告廖春飞名义登记的土地进行私人房产开发销售。2010年12月7日，原告购买了该楼盘五楼501号房和4号车库（杂房），并与被告邓丽虹签订了《集资建房协议书》，该协议对买卖双方的权利、义务进行了约定。协议签订后，原告分三次向被告邓丽虹预交了购房款共263739元和房产登记费800元。房屋建成后，原告要求被告邓丽虹交房和办理房产证，并就购房款进行结算，被告邓丽虹一拖再拖，迟迟不予办理。2012年12月3日，被告邓丽虹终于答应交房和办理房产证，并要求原告重新签订了二份卖方为被告廖春飞的《房地产买卖契约》。在办理房产证的过程中，被告邓丽虹要求原告除缴纳产权登记费、契税等购房、办证的税费外，还要求原告缴纳营业税等属于卖方承担的税费。原告为了顺利的办理房产证，只得自行缴纳了全部的税费，其中有20722.95元营业税等税费应由卖方承担。另外，房产证登记的面积与原来签订的《集资建房协议书》所约定的面积存在出入，现501住房办证登记面积共为141.61平方米、4号杂房登记面积共为18.09平方米，折算购房款是242053.7元，被告邓丽虹多收了原告预交购房款21685.3元，应当退还给原告。被告邓丽虹原先收取的房产登记费800元，在办证时原告己全部缴纳，也应当退还给原告。原告找被告邓丽虹要求办理国土证过户手续，并对购房款进行结算、给付原告应由被告承担的税费等，被告置之不理。为维护原告的合法权益，特具状请求：1、判决二被告给付原告多交的购房预交款21685.3元和房产登记费800元，合计22485.3元。2、判令二被给付原告代其缴纳的税费30722.95元。3、判令二被告继续履行合同，为原告办理国有土地使用证到户手续。4、本案诉讼费用由二被告承担。为支持其请求，原告向本院提交了以下证据：1、《集资建房协议书》一份，拟证明原、被告于2010年12月7日签订了《集资建房协议书》，购买了由被告承建的位于嘉禾县城金田路维也纳商务会所对面的501号住房和杂房的事实。2、收据一份，拟证明原、被告签订协议后，原告分三次向被告预交购房款263739元和房屋登记费800元的事实。3、非税收入缴款书、契税完税证、销售不动产税统一发票共8张，拟证明原告购房、办证的相关税费已足额缴纳的事实。4、税收转账专用完税证三张及银行转账凭证，拟证明被告应承担的营业税等共计30722.95元，也由原告进行了缴纳的事实。5、房屋产权登记档案资料及房产证各一份，拟证明原、被告双方重新签订了房地产买卖契约及被告多收原告购房款应退还原告的事实。被告邓丽虹、廖春飞辩称，①因被告邓丽虹无房地产开发资质，原、被告签订的《集资建房协议书》及冒充廖春飞签名而签订的《房地产买卖契约》均属无效协议，《集资建房协议》不是房屋买卖合同，而是建设工程施工合同，原告曾土石应将房产返还给二被告；②原告曾土石给付被告邓丽虹的263739元是工程款，不应返还给原告，另缴纳的800元是用于房产局办证时代缴的费用；依照《集资建房协议书》第二条第4项的约定，办理房产证的费用应由原告曾土石承担。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。为支持其答辩主张，被告邓丽虹向本院提交了以下证据：6、《集资建房协议书》一份，拟证明2010年12月7日，原、被告签订的协议不是买卖合同，而是建设工程施工合同；被告邓丽虹收取的是工程款，不是购房款。7、结算清单及凭证各一份，拟证明被告邓丽虹建好房后，与各集资建房户进行了结算，原告也按结算单支付了相应款项，该款不应再退还给原告。8、缴款书一份，拟证明收取原告的800元已由被告工作人员为各住户代办房产证时交给房产局，每户为800元。9、嘉发政（2010）92号文件一份，拟证明被告邓丽虹收取原告的工程款与2010年廉租房造价相近，符合嘉禾县当时的建筑市场价格。10、金田社区出具的证明一份，拟证明被告邓丽虹在建房过程中，因处理土地遗留问题另行支出了120000元补偿款的事实。被告廖春飞提供了以下证据：11、国有土地使用证一份，拟证明被告廖春飞于2001的9月26日取得土地使用权，原告的房产是建在该土地上的事实。12、房权证一份，拟证明被告廖春飞于2012年8月23日取得整栋房产权证，但未与原告签署任何交易契约，也未收取房款的事实。经本院组织原、被告双方进行庭审质证后，分别提出了以下质证意见：（一）被告邓丽虹、廖春飞对原告曾土石提供的证据1、2、3、4的真实性无异议，但对证明方向提出了异议，认为原告交的是工程款，建房协议不是买卖合同，原告向相关部门缴纳的税是其单方行为；对证据5中向房产局提供的《房地产买卖契约》中廖春飞的签名认为不真实。（二）原告对被告邓丽虹提供的证据6认为有涂改，证据7认为无原告签名不予确认；证据8、9、10的真实性均无异议，但认为均与本案无关联性。对被告廖春飞提供的证据11、12的真实性无异议，但认为该建房土地实际使用权人为被告邓丽虹，而不是廖春飞。根据原、被告双方的举证、质证，结合庭审核实的情况，本院对原、被告双方提供的证据分别认证如下：（一）对原告提供的证据1、2、3、4、5号证据因具有客观、真实、合法性，本院予以确认；至于二被告提出办理房产证时提供的《房地产买卖契约》中廖春飞的签名是伪造的理由，根据双方签订的《集资建房协议书》第二条第4款的约定，房产证由被告邓丽虹统一办理的，且该契约不是本案审理的范围，其提出的此意见，本院不予采信；（二）对被告邓丽虹提供的证据6、7、8、9、10的真实性本院予以确认，但对其证明原告交纳的购房款认为是工程款，不予退还的证明方向与事实不符，不予采信；其提供的证据9、10与本案无关联性；对被告廖春飞提供的证据11、12的真实性本院予以确认。根据当事人的举证、质证及本院的认证，结合庭审核实的案件情况，可以确认如下案件事实：被告廖春飞于2001年9月26日取得嘉禾县珠泉镇金田路区（含珠泉路与兴华路）一宗面积210m2的土地使用权。土地使用证号为嘉国用（2001）号第0344号。2010年被告邓丽虹决定私人开发房产销售，由被告廖春飞提供土地，由被告邓丽虹投资施工建设居民住房，并由被告邓丽虹设在嘉禾县体育馆的“郴州金土地项目投资有限公司”对房屋进行销售。2010年12月7日，原告曾土石向被告购买了该栋房的一单元二楼501号房，双方签订了《集资建房协议书》，原告曾土石为甲方，被告邓丽虹为乙方，协议中第二条甲方负责内容中，第4项约定：“《房屋产证》办理费用由甲方负责，乙方提供《国土使用证》，并由乙方统一办理《房屋产证》”。第四条“房号、价格及付款方式：1、房号为一（五楼）单元501号房，车库为东面第一间①号车库，本套房建筑面积暂估为146平方米，车库（杂房）面积暂估为21.52平方米。注：房屋及车库（杂房）面积以房产局实际测量面积为准。2、价格：本套住宅单价（包括土建、水电造价费用）1298元／平方米＋6000元楼层费，本套住宅实际暂估总价为壹拾玖万伍仟伍百零捌元（￥：195508元），杂房单价为2688元／平方米，暂估总价为陆万贰仟壹佰肆拾玖元（￥：62149）。本套住宅加杂房实际暂估总价为贰拾伍万柒仟陆佰元（￥：257600元）注：本套住宅价格单价不变，总价以房产局实际测量房屋及车库（杂房）面积为依据……”合同签订后，原告依约分三次支付给被告邓丽虹购房款263739元和房产局代缴办证的费用800元。房屋建成后，被告邓丽虹也将房子及车库（杂房）交付原告使用。2013年4月26日，被告邓丽虹按照协议约定委托其经营的“郴州金土地项目投资有限公司”员工为原告办理房屋产权手续，原告在缴纳购买的501房及车库（杂房）的相关契税等费用后，得知被告邓丽虹、廖春飞开发房产前后并未缴纳应当由二被告依法缴纳的私人房产开发销售营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、个人所得税等税共计30722.95元，该款在办理房产时也由原告垫付。另查明，经房产局测量，原告曾土石购买的501房建筑实际面积为145.69m2（房产部门登记填写戽产证时，误差4.08m2），按照1298元／m2计算价格为189105.62元，加上楼层差价6000元（每套楼房差价为6000元），实际住房价格为195105.62元；车库（杂房）面积为18.09m2，按照2688元／m2计算价格为48625.92元。原告实际购房和车库（杂房）的总价格为243731.54元，其余800元已由被告实际缴纳了房产部门办证的相关费用。还查明，二被告至今未取得相关房产开发销售的手续，也未缴纳相关税款。本院认为，本案被告廖春飞提供土地给被告邓丽虹建商品房进行房屋买卖，并于2010年12月7日与原告曾土石签订了一份《集资建房协议》，协议中对所建房屋的基本情况、工程内容、房屋产权证的办理、工程质量及工期、房屋价格及付款方式等作了约定，该协议实际上是一份房屋买卖合同。合同签订后，原告按约定向被告邓丽虹交付了购房款263739元及办证费用800元，被告也为原告办理了房屋产权证。原告在办证过程中，发现购买的501房及杂房面积，按合同确定的价格计算后，实际总购房款及楼层差价应为243731.54元，多支付给被告的购房款为20007.46元，按合同约定应返还给原告。另外，二被告在投资建房过程中，未办理相关手续，也未依法缴纳应由二被告缴纳的建房营业税、城市维护建设、教育附加、土地增值税等税款，导致原告在办理房屋产权证时，除缴纳相关契税后，还缴纳了上述各项税款30722.95元，此税款亦应由二被告给付原告，并协助原告办理好国有土地使用权分户手续，办理国有土地使用权分户手续的相关费用由原告负担。鉴于被告廖春飞在庭审中认为其提供土地给被告邓丽虹建房，不是合伙的陈述与事实不符，被告廖春飞既未将土地转让给被告邓丽虹，也未参与合伙建房的陈述，不符合情理。根据本院核实的情况，结合被告不认可将土地转让给被告邓丽虹的实际情况，可以确定二被告系合伙关系，应相互承担连带责任。在庭审过程中，二被告的代理人提出被告无房地产开发资质，双方签订的《集资建房协议》不是房屋买卖合同，而是建设工程施工合同，并要求原告将购买的房产返还给被告，购房款则不退还给原告的意见，与本院核实的事实及法律不符，原、被告签订的《集资建房协议》对房屋质量、价格、房屋产权证的办理等作了约定，实际上属房屋买卖合同，并非建设工程施工合同。按照约定，被告应将多收取原告的购房款返还给原告。该购房合同签订后，原告履行了给付购房款的义务，被告也协助原告办理房屋产权证，即使被告在建房过程中未办理相关房地产开发手续，合同形式上属无效，但原告已实质上取得了房屋产权，其合法权利也应得到法律的支持。因此，对被告代理人提出的上述代理意见，本院不予采纳。另被告及其代理人提出办理房产证的费用应全部由原告承担的意见。根据原、被告签订的协议约定，办理房屋产权证的费用由原告承担（主要是指契税），但该费用并不包括依法应由被告作为开发商应缴纳的税款。因此，对此意见，本院亦不予采纳。鉴于本案纠纷的造成，原、被告双方都有一定的责任，在庭审过程中经调解，原告对营业税等税款部分的承担，表示愿意放弃50%的请求权，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十七条、第一百三十条；《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、由被告邓丽虹、廖春飞连带返还原告曾土石购房款20007.46元。二、由被告邓丽虹、廖春飞连带给付原告曾土石垫付的税款30722.95元的50%，即给付原告15361.51元。三、限被告邓丽虹、廖春飞于本判决生效后60日内，协助原告曾土石办理好国有土地使用权分户手续（即国有土地使用权证）。四、驳回原告曾土石的其它诉讼请求。上述一、二项确定的给付款，限二被告于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1130元，由被告邓丽虹、廖春飞负担900元，由原告曾土石负担230元。。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长 李孔辉审 判 员 黄仕钦人民陪审员 李本军二〇一四年十月十六日书 记 员 王 斌附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。第一百三十条二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 微信公众号“”