（2014）灵民初字第718号
裁判日期: 2014-10-16
公开日期: 2014-12-10
案件名称
於俐伶与桂林开元房地产开发有限责任公司、桂林顺祥房地产开发有限责任公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
灵川县人民法院
所属地区
灵川县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
於俐伶,桂林开元房地产开发有限责任公司,桂林顺祥房地产开发有限责任公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二条第一款，第三条，第四条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广西壮族自治区灵川县人民法院民 事 判 决 书（2014）灵民初字第718号原告於俐伶。委托代理人唐明慧，系於俐伶之母。委托代理人周书芳。被告桂林开元房地产开发有限责任公司。委托代理人姚建才，广西金桂律师事务所律师。被告桂林顺祥房地产开发有限责任公司。委托代理人姚建才，广西金桂律师事务所律师。原告於俐伶诉被告桂林开元房地产开发有限责任公司（简称开元公司）、被告桂林顺祥房地产开发有限责任公司（简称顺祥公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年7月24日受理后，依法由审判员赵桂华独任审理，于2014年10月9日公开开庭进行了审理。代书记员梁秀华担任记录。原告的委托代理人唐明慧、周书芳，两位被告的委托代理人姚建才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年5月10日，原告与被告在被告售楼部，即顺祥南洲1号售楼中心（地址位于灵川八里二路与川东四路交汇处）签订了一份《山水名城（顺祥南洲1号）1栋4单元1205号房，使用性质为住宅，建筑面积为135.26平方米，每平方米售价为5183元，折后每平方米售价4820.60元，折后房款总金额为652035元。上述协议签订后，原告向被告支付购房款定金20000元。但事后被告的违约行为以及《商品房买卖合同》的《补充协议》所涉诸多条款对原告的权益不平等，被告在制式合同文本中加入了一些权义不平等的“格式条款”内容，以及通过附件四的合同“补充协议条款”的方式转嫁合同风险，以致原告（买受人）在合同履行中处于被动地位，原告几次要求被告将不合理的条款进行修改，被告不同意，导致双方无法正式签约。原告向法院提起诉讼，请求：1、判令被告双倍返还原告购房定金40000元。2、判令被告赔偿原告多次前往被告售楼处签约的车费360元。3、判令被告承担律师的调解费用600元。4、判令被告承担本案诉讼费用300元。原告在举证期限内对其主张提供的证据有：证据1、广告宣传单、宣传本子，宣传杯。证明原告定购的房子是顺祥南洲1号。证据2、房屋订购特批折扣申请、商品房定购协议，证明原告应购买的房屋是顺祥公司的房子。证据3、商品房买卖合同样本。证明被告将原告定购的商品房项目由“山水名城（顺祥南洲1号）”改为“山水名城”，违背了订购协议的义务，合同中的第八条、第九条、补充协议中的第十条，对原告的权益不平等。证据4、照片、录音光盘。证明原告依约于2014年5月18日到被告售楼处签合同时存在分歧，未签合同，原告没有违约。证据5、律师函。证明原告与被告未签商品房买卖合同，因协商未成，于是请律师发函与被告调解，原告没有违约。证据6、车票。证明原告往返签合同支付的车费350元。两位被告辩称，原告与被告开元公司签订的定购书是合法有效的，内容真实，案由为商品房预售合同定性准确，开元公司也收取了定金，房子将要封顶，山水名城（顺祥南洲1号）只是名称不同，房子也一样，原告迟迟未签买卖合同，构成违约，被告开元公司、顺祥公司在本案中无违约行为，双倍返还定金并支付车费、律师费等无依据。被告开元公司与被告顺祥公司是合作关系，被告开元公司将90%的份额转让给被告顺祥公司，被告开元公司占10%，所以在“山水名城”后面加了“顺祥南洲1号”，被告开元公司与被告顺祥公司联合开发符合法律依据，原告的诉讼请求无依据，请法院予以驳回。被告在举证期限内对其主张提供的证据有：证据1、营业执照及组织机构代码证。证明基本情况，两位被告具有房地产开发资格。证据2、转让股份、付款凭证。证明被告开元公司梁炳生将山水名城开发项目股份转让给被告顺祥公司，由被告顺祥公司开发山水名城项目。被告顺祥公司支付转让款。证据3、建设规划许可证等。证明山水名城（顺祥南洲1号）商品房开发项目经有关部门批准，并取得项目开发许可。证据4、预售商品房许可证。证明山水名城商品房开发项目符合预售条件，有关部门发证给被告开元公司，被告有权预售商品房。证据5、土地使用权证。被告开元公司取得开发项目土地使用权证。证据6、山水名城（顺祥南洲1号）定购协议。证明原告购买被告开发的山水1栋4单元1205房，并约定2014年5月18日前签订《商品房买卖合同》。证据7、商品房买卖合同。证明被告开元公司与买受人订立的商品房买卖合同内容经有关部门审核备案。证据8、桂林叠彩区佳诚法律事务所公函。证明原告拒绝与被告签订《商品房买卖合同》的理由。经过开庭质证，各方当事人的质证意见及本院认证意见如下：一、对原告提供的证据质证、认证：被告对原告的证据1、2、3无异议；对原告的证据4、的真实性无异议，但只是证明原告于2014年5月31日去过被告售楼部，内容为清楚。对原告的证据5真实性无异议，代理费是否已交不清楚。对原告的证据6车票是一个售票员开的。本院认证：原证1、2、3、4、5被告对其真实性无异议，本院予以确认，作为定案的依据。原证6的来源合法，真实，且与本案相关联，本院予以确认，作为定案的参考依据。二、对被告提供的证据质证、认证：原告对被证的质证1-8意见是：对被证1-8原告已看了，股份转让原告不清楚，其他是否真实原告也不清楚。本院认证：被告提供的1-8号证据来源合法，真实，且与本案相关联，本院予以确认，作为定案的参考依据。综合本案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2012年5月被告开元公司与案外人梁炳生合作在灵川县八里街开发区2-2#B、8-0#地块上开发房产，2012年5月30日被告开元公司和案外人梁炳生将自己的股份以开元公司的名义转让给顺祥公司后，由开元公司（占10%的股份）和顺祥公司（占90%股份）合作开发该项房产。并以开元公司为建设单位用“山水名城”之名向灵川县建设规划局申请在灵川县八里街开发区2-2#B、8-0#地块上开发房产。于2012年4月13日取得了《建设用地规划许可证》，2013年9月12日取得了《建设工程规划许可证》，2013年12月20日取得了《建设工程施工许可证》，2013年12月20日取得了《预售商品房许可证》。两位被告以“山水名城（顺祥南洲1号）”之名宣传、销售该房产。2014年5月10日，原告与被告开元公司在被告售楼部，即顺祥南洲1号售楼中心（地址位于灵川八里二路与川东四路交汇处）签订了一份《山水名城（顺祥南洲1号）定购协议》，协议的主要内容：甲方：桂林开元房地产开发有限责任公司注册地址：灵川县大圩镇建设街二队。乙方：於俐伶，身份证号：××，地址：广西灌阳县灌阳镇解放西路51号。甲乙双方经友好协商，本着平等、互利、自愿的原则，就乙方申请定购甲方开发的位于桂林灵川县八里街山水名城（顺祥1号）项目事宜，签订本订购协议。一、乙方自愿订购山水名城（顺祥1号）1栋4单元1205号房，使用性质为住宅，建筑面积为135.26平方米（最终以房管部门实测面积为准，多退少补）；每平方米售价5183元，折后每平方米售价4820.60元，折后房款总金额为人民币陆拾伍万贰仟零叁拾伍元整（652035元）。二、签订本协议当日，乙方向甲方交纳定购金贰万元（20000元）整；换签《商品房买卖合同》后该定购金自动转为购房款。三、乙方与甲方签订本协议时乙方以一次性方式付清该房总房款（注：银行按揭付款或公积金贷款付款的属第一次购房首付款金额不得低于30%，属第二次购房首付款金额不得低于60%）。四、乙方应在本定购协议签订之日起至2014年5月18日之前须携带身份证及其他有效证件到甲方销售处签订该房《商品房买卖合同》，并按本协议第三条约定付清首期房款即人民币陆拾伍万贰仟零叁拾伍元整（652035元），并按《商品房买卖合同》办理完购房的各项手续。五、本协议约定的房款内未含契税、公共维修基金、办证费及相关配套费。六、若乙方在本协议约定的时间内未与甲方签订该房《商品房买卖合同》则甲方有权将该房出售给第三方、并乙方交纳定金不退；若甲方在约定签订《商品房买卖合同》之前将该房出售给第三方，则甲方双倍返还乙方所付定金。七、此协议不得改签、换签。八、在本协议约定期间内，乙方放弃签订该房《商品房买卖合同》的，定金不予退还。协议签订后，原告依约将20000元定金支付给了被告开元公司。原告分别于2014年5月15日、5月18日两次前往被告售楼处与被告协商签订《商品房买卖合同》，在协商过程中，因下列原因双方无法达成一致意见无法正式签约：一、原告要求被告提供商品房买卖合同的必备《五证》原件，被告无法向原告出示《国有土地使用证》原件。二、原告定购的商品房项目名称是“《山水名城（顺祥南洲1号）》”，而被告提供的《商品房买卖合同》样本的第一条第三款中的［现定名］山水名城，去掉了（顺祥南洲1号），当时原告要求被告将［现定名］山水名城，写成原告所订购的完整名称［现定名］山水名城（顺祥南洲1号），但被告不同意。三、《商品房买卖合同》样本里的第八条交付期限。出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买房人使用。5、该商品房建设工程质量经（建设、施工、设计、监理、勘察）单位竣工验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、签订本合同后，政府颁布或修改新政策法规措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的，则交房时间顺延；3、如政府原因引起的规划、配套的批准、安装延误以及验收时间滞后等情况，予以延期；4、施工工程中遇下雨两天或两天以上（以桂林气象局公布的为准）、或供电局停电1天或1天以上的则交房时间顺延。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付的房价款万分之壹（该比率应小于第（1）项种的比率）的违约金。原告认为“第八条：交付期限”和“第九条：出卖人逾期交房的违约责任”条款对原告权义是不平等的。被告填写的免责条款明显超出了“不可抗力”的范畴，其中一些“免责条款”实质是将被告（出卖人）延期交房的法律风险完全转嫁给了原告（买受人）。原告提出修改第八条：交付期限”和“第九条，被告不同意。三、附件四：《合同补充协议》样本第十条买受人应交付的税、费和其他附属费用，应当交付出卖人（如相关部门的税、费收取标准有所变化，则相应调整收取费用）。签订《商品房买卖合同》时交付出卖人：安防可视对讲系统1200元／户。燃气管道初装费2800元／户（以燃气为准，甲方只是代收代付）。钢制耐火防盗门1200元／户。公共维修基金：人民币万仟佰拾元（以房产局为准，元以下四舍五入）。房屋契税：人民币万仟佰拾元（元以下四舍五入）。办理手续费、工本费、（产权证）：出卖人暂按10元／平方米收取，根据相关部门的费用收取标准多退少补。《国家土地使用证》由买受人自行办理并担费用，出卖人给予以配合协助。相关法规规定买受人应承担的办证费用，由出卖人代办，按有关部门开具的收款凭据，按实际发生结算，多退少补。原告要求自己到相关部门去交公共维修基金、房屋契税，但被告不同意；原告要求按《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条出卖人应当协助买受人于房屋交付之日起90日内办理好产权登记手续之规定修改第十条中的“《国家土地使用证》由买受人自行办理并承担费用，出卖人给予以配合协助”但被告不同意。2014年5月23日及5月31日，原告又先后两次到被告售楼部与被告协商，力求解决上述问题，但双方仍无法达成一致意见，致使双方没有正式签订《商品房买卖合同》。原告于5月31日下午找到桂林市佳诚法律事务所阳德强律师反映情况。当日傍晚，阳律师与原告一起前往被告售楼部递送了《桂林市叠彩区佳诚法律事务所公函》（2014）桂佳函字第021号，定于2014年6月7日到被告售楼中心调解矛盾。2014年6月7日原告随同阳德强律师到被告售楼中心调解，要求被告退还购房定金人民币20000元，但调解无果。原告于2014年7月24日向法院起诉，请求：1、判令被告双倍返还原告购房定金40000元。2、判令被告赔偿原告多次前往被告售楼处签约的车费360元。3、判令被告承担律师的调解费用600元。4、判令被告承担本案诉讼费用300元。本院认为，两位被告在位于灵川县八里街开发区2-2#B、8-0#地块上开发的“山水名城”房产，于2013年12月20日取得了《预售商品房许可证》，两位被告即可对外销售该商品房。原告与被告开元公司于2014年5月10日签订的《山水名城（顺祥南洲1号）定购协议》是双方真实意思的表示，主体合格，内容合法，亦未违反国家的有关法律规定，是合法有效的，应受到法律保护，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。该《山水名城（顺祥南洲1号）定购协议》是商品房预约合同，是双方约定将来签订《商品房买卖合同》的协议。从双方履行该协议来看：原告依约交纳了20000元定金，并按约定于2014年5月18日前与被告协商签订《商品房买卖合同》。而被告也按约定将位于桂林灵川县八里街山水名城1栋4单元1205号房，使用性质为住宅，建筑面积为135.26平方米（最终以房管部门实测面积为准，多退少补）；每平方米售价5183元，折后每平方米售价4820.60元，折后房款总金额为人民币陆拾伍万贰仟零叁拾伍元整（652035元）出售给原告。并按原告要求出示了《国有土地使用权证》复印件、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《预售商品房许可证》。双方都履行《山水名城（顺祥南洲1号）定购协议》约定的义务。双方未能订立《商品房买卖合同》的原因主要是在协商过程中双方对《商品房买卖合同》样本的第三条，第八条，第九条，《合同补充协议》样本第十条的内容无法达成一致意见。原告与被告之间签订《商品房买卖合同》时，双方依法享有自愿订立合同的权利，双方的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。因此，原、被告对未能订立《商品房买卖合同》都没有过错。依据《中华人民共和国合同法》第二条、第三条、第四条、第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告桂林开元房地产开发有限责任公司、被告桂林顺祥房地产开发有限责任公司返还给原告於俐伶定金人民币20000元；二、驳回原告於俐伶其他诉讼请求。案件受理费300元，简易程序依法减半收取150元，由被告桂林开元房地产开发有限责任公司、被告桂林顺祥房地产开发有限责任公司负担。上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费300元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：30×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 员 赵桂华二〇一四年十月十六日代书记员 梁秀华 更多数据：