（2014）绍嵊民初字第2272号

裁判日期: 2014-10-16

公开日期: 2014-10-28

案件名称

王越亮、张天英与嵊州市雅邦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

嵊州市人民法院

所属地区

嵊州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王越亮,张天英,嵊州市雅邦房地产开发有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

浙江省嵊州市人民法院民 事 判 决 书（2014）绍嵊民初字第2272号原告：王越亮。原告：张天英。两原告的委托代理人（特别授权代理）：赵士建，浙江计然律师事务所律师。被告：嵊州市雅邦房地产开发有限公司。法定代表人：张善昌。原告王越亮、张天英与被告嵊州市雅邦房地产开发有限公司（以下简称雅邦房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月28日立案受理，依法由代理审判员吕泉清适用简易程序于2014年10月15日公开开庭进行了审理。原告王越亮、张天英的委托代理人赵士建到庭参加诉讼。被告雅邦房地产公司的法定代表人张善昌经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王越亮、张天英起诉称：2010年5月18日，两原告与被告签订了商品房买卖合同二份，约定原告向被告购买位于嵊州市城南新区高杨路江南春城20幢4、8号房，房价款分别为394000元、1427600元，合计1821600元。两合同均在第十六条关于产权的登记中约定“出卖人承诺于2012年7月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书交付给买受人”，合同在该条中同时约定出卖人在前款约定的期限30日以后仍不能交付权属证书或登记证明、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。原告已按合同约定付清全部房屋价款，但被告将房屋权属证书或登记证明的合同义务至今尚未完成。原告认为，原、被告之间的商品房买卖合同合法、有效，双方均应全面履行。合同约定被告应交付房屋权属证书的期限至今已逾期近两年，被告的迟延交付行为显已违约，应依约承担延期办证的违约责任。为维护原告的合法权益，提起如下诉讼请求：1、判令被告支付原告自2012年7月31日起至2014年3月25日止按购房款1821600元的每日万分之二点五计算的迟延办证违约金。2、本案诉讼费用由被告承担。被告未到庭，但书面答辩称：一、原告在被告处购买的商品房迟延取得房产证的原因不在于被告，而是由于法律、法规及情势变动、政府行为迟延以及少数购房业主违章装修所共同造成的，原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。1、法律、政策及情势变动原因。本案所涉商品房取得房产证迟延最主要的一个原因是建筑误差超面积900余平方米（计容积率部分）被迟延处理，建设工程竣工规划核实被延迟通过。在原告与被告签订合同之时，浙江省规制规划验收法律规范是《浙江省实施﹤中华人民共和国城市规划法﹥办法》与《浙江省建设工程竣工验收规划认可办法（试行）》，根据这两个规定，被告的违建行为只是轻微行为，只要补交土地出让金及规费即可完成补救，手续简单、处理时间很短。2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》开始实施，原《浙江省﹤实施中华人民共和国城市规划法﹥办法》被废止，2011年4月1日《浙江省城镇建设工程竣工规划核实管理办法》开始实施，原《浙江省建设工程竣工验收规划认可办法（试行）》被废止，被告的违建行为被列为严重违法行为，违建部分须经行政处罚，应没收实物或违法收入，处理程序复杂、繁琐，法律规范的变动导致了情势的变更，新法的实施增加了办理房产证的复杂与繁琐程度，直接导致办理房产证时间的延长，大大超过了双方订立买卖合同时的预期。在实际操作中，嵊州市城市管理执法局从2011年8月开始行政处罚至土地复核验收结束用了一年八个月时间。2、政府行为迟延的原因。被告在2010年11月5日一期建设工程竣工、2011年1月14日二期建设工程竣工后即积极开展办理房产证工作，2011年3月申请竣工规划验收，测量后嵊州市城南建设管理委员会于同年6月17日告知有违建应处罚，由于当时《浙江省城乡规划条例》、《浙江省城镇建设工程竣工规划核实管理办法》的实施，须由嵊州市城市管理行政执法局进行处罚，同年8月17日嵊州市城市管理行政执法局发函给嵊州市城南建设管理委员会，要求在违法、违规行为未办结前暂缓办理相关手续，至2012年12月行政处罚的结束，耗时一年四个月之久，政府行政处罚行为的拖延与迟缓直接导致了办理房产证的迟延。3、少数购房业主违章装修原因。2011年8月17日嵊州市城市管理行政执法局发给嵊州市城南建设管理委员会函中明确载明：经现场勘查发现，该商住楼尚存在违章扩建、违章装修等违法、违规行为，表明少数购房业主在房屋接收装修过程中有违章现象，直接延缓了规划验收的进行。4、由于部分业主对于专项物业维修资金应补交部分经被告公示与发送短信催收仍拖欠，导致被告无法收齐全部专项物业维修资金，嵊州市住房与城乡建设局不予出具收齐全部专项物业维修资金证明，迟延办证的责任在于应补交专项物业维修资金而未补交的业主。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。……，该条规定强调的是未能取得房屋权属证书是由于出卖人原因造成的，则出卖人应承担违约责任，而本案造成房产证迟延的原因在于上述原因，因此，被告无须承担违约责任。虽然原、被告在合同中有约定交付房产的期限，但房产证并不是由被告意志决定颁发，它是一个被告申请、政府颁证相结合的行为，被告履行积极申请义务，不存在过错，由于上述种种原因共同造成房产证取得迟延，将该迟延的责任归咎于被告显失公平。二、被告取得本案所涉土地使用权证是在2007年，嵊州市人民政府对于部分业主不补交专项物业维修资金问题作出专项协调会议纪要（内容为：不交专项物业维修资金的业主不予办理转移登记）后，嵊州市房地产管理委员会在2014年3月25日起至4月14日办理完毕所有商品房原始登记，故原告所诉与事实不符。三、退一万步讲，即使被告应按合同约定承担违约责任，原告对于违约金的请求虽按买卖合同约定的违约金已经下调，但该请求仍明显高于所造成的实际损失，被告承认迟延取得房产证会对原告在房地产权利行使上有一点影响，但作为以金钱衡量的实际损失上，在商品房价格不断上涨的现实市场背景下，大部分原告购房系按揭贷款，房产证的迟延取得对原告在金钱利益的损失上几乎没有。故被告要求由法院根据实际损失的情况进行相应的调减。四、即使被告应承担违约责任，原告所购系排屋，地下室部分面积根据合同规定不列入做房产证范围，不应列入本案的审查范围。原告的排屋款按套计价，所诉价格包括地上三层（做房产证部分）、地下一层（不做房产证部分）的总价，所以对于不做房产证部分的房款应予剔除。原告在本院指定的举证期限内提供的证据及本院的认证意见如下：证据1、商品房买卖合同2份，证明原告与被告于2010年5月18日签订商品房买卖合同2份，并约定了相关的违约责任和违约条款。证据2、销售不动产统一发票4份，证明原告已按约向被告付清了全部房价款。证据3、物业维修基金收款收据1份，证明原告已经支付了全部款项包括物业维修基金。本院认证认为，证据1-3，内容真实、合法，与本案具有关联性，本院对上述证据的证明力予以认定。被告在本院指定的举证期限内提供的证据，原告的质证意见及本院的认证意见如下：证据4、2011年3月2日的工程质量监督报告1份，证明被告的一期工程在2010年11月5日竣工验收，二期工程在2011年1月14日竣工验收。证据5、2011年3月18日建设项目竣工规划验收申请表1份，证明被告在工程竣工验收后积极办理房产证等相关工作。证据6、2011年5月23日嵊州城南建设管理委员会的告知单1份，证明被告开发的商品房有建筑面积误差。证据7、2011年8月17日嵊州市城市管理行政执法局出具的关于暂缓办理商住楼项目相关手续的函1份，证明嵊州市城市管理行政执法局告知有建筑误差暂停办理房产证等手续。证据8、2012年12月7日行政处罚决定书1份，证明嵊州市城市管理行政执法局对被告的建筑误差作出行政处罚，时间历时1年零4个月。证据9、2013年1月28日浙江省建设工程规划核实确认书、建设工程规划许可证、嵊州市经营性用地竣工复核验收表各1份，证明在规划验收后历时2个月才进行土地规划验收。证据10、土地使用权证1本，证明土地使用证已经办理。证据11、嵊州市房地产管理委员会函1份，证明嵊州市房地产管理委员会于2013年9月16日发函通知被告可办理房屋总证，被告已具备除收齐房屋专项物业维修资金外的办理房产总证条件，但因原告方的原因导致房屋专项物业维修资金无法缴齐。证据12、嵊州市人民政府办公室嵊政办批（2014）35号文件1份，证明部分业主不补交专项物业维修资金导致办证迟延，经嵊州市人民政府办公室协调后才能办理的事实。原告经质证称对上述证据的真实性由法院审核。若上述证据为真实的，也是被告的违法行为才导致逾期办理权属证书，被告提供的证据无法达到其证明目的。本院认证认为，经本院审核，对证据4-12的真实性予以认定，本院将其作为认定本案事实的有效证据予以收集。经审理查明，2010年5月18日，两原告与被告签订了商品房买卖合同一份，约定原告向被告购买位于嵊州市城南新区高杨路江南春城20幢4、8号房，房价款为1821600元，原告已向被告付清了全部购房款，亦交纳了专项物业维修基金。两合同均在第十六条关于产权的登记中约定“出卖人承诺于2012年7月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书交付给买受人”，合同在该条中同时约定出卖人在前款约定的期限30日以后仍不能交付权属证书或登记证明、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。2011年5月23日，嵊州城南建设管理委员会告知嵊州市城市管理行政执法局，认为江南春城商住楼项目存在超面积行为，建议依法处理。同年8月17日嵊州市城市管理行政执法局函告嵊州城南建设管理委员会，对江南春城商住楼项目的违法违规行为已立案查处，请暂缓办理相关手续。2012年12月7日嵊州市城市管理行政执法局对被告作出了行政处罚决定书。2013年4月13日嵊州市国土资源局对江南春城用地项目进行竣工复核验收，同意办理分割土地使用证。2013年9月16日嵊州市房地产管理委员会发函被告，要求其抓紧提供现有登记资料，以便提前审核，缩短办证登记时间。2014年2月12日，嵊州市人民政府办公室批复同意为江南春城房产项目办理房产总证，并为交齐物业维修金的小业主办理房产分证。另查明，被告雅邦房地产公司已于2014年3月25日办理了讼争商品房的初始登记。本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同，其内容未违反法律的强制性规定，应属有效合同，合同当事人应依照约定全面履行各自的义务。原、被告在合同签订后，原告已向被告交付了全部房屋价款，但被告却未能按合同约定的期限向原告交付土地、房屋权属证书，被告应当依法承担相应的违约责任。被告虽辩称由于法律、法规及情势变动、政府行为迟延以及少数购房业主违章装修所共同造成了房产证的迟延取得，原因不在被告处，但本院认为，根据合同相对性原理，被告仍应当向原告承担违约责任，其与第三人之间的纠纷，可另行按照法律规定进行处理。至于违约金的计算数额，双方当事人在合同中已明确约定按每日已付房价款的万分之五计付，现原告已自行将违约金数额下调为按每日万分之二点五计付，本院对此予以支持；被告要求再行下调违约金数额的主张与法律不符，本院不予采纳。另查明，被告雅邦房地产公司已于2014年3月25日办理了讼争商品房的初始登记，故原告要求被告支付自2012年7月31日起至2014年3月25日止的逾期交付权属证书违约金274606.20元（1821600元×0.025%×603＝274606.20元）的诉讼请求于理有据，本院依法予以支持。被告雅邦房地产公司的法定代表人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院予以缺席判决。依照《HYPERLINK”javascript：SLC（21651，0）”中华人民共和国合同法》第HYPERLINK”javascript：SLC（21651，60）”六十条、第HYPERLINK”javascript：SLC（21651，107）”一百零七条，HYPERLINK”javascript：SLC（45673，0）”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：嵊州市雅邦房地产开发有限公司支付王越亮、张天英逾期交付权属证书违约金274606.20元，款限本判决发生法律效力之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5418元，依法减半收取2709元，由被告嵊州市雅邦房地产开发有限公司负担（限被告在本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内应预缴上诉案件受理费5418元，款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。如逾期按自动撤回上诉处理］。代理审判员　　吕泉清二〇一四年十月十六日书　记　员　　杨　月本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 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