（2014）夹江民初第523号
裁判日期: 2014-10-15
公开日期: 2014-12-08
案件名称
夹江县 城镇姚桥村7社与姜成富、王开其房屋租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
夹江县人民法院
所属地区
夹江县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
夹江县漹城镇姚桥村7社,姜成富,王开其
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条，第九十三条第一款，第四十四条第一款，第九十四条，第二百一十二条，第二百二十七条，第二百三十六条
全文
四川省夹江县人民法院民 事 判 决 书（2014）夹江民初第523号原告：夹江县漹城镇姚桥村7社。负责人：秦琳，该社社长。委托代理人：李俊强，四川坤宏律师事务所律师。被告：姜成富，男，住夹江县漹城镇。第三人：王开其，男，现住夹江县漹城镇。委托代理人：黄品生，男，住夹江县漹城镇。原告夹江县漹城镇姚桥村7社与被告姜成富及第三人王开其房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月16日立案受理后，依法由审判员齐翠玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的负责人秦琳及其诉讼代理人李俊强、被告姜成富、第三人王开其及其诉讼代理人黄品生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告系原告的村民。第三人不是原告的村民。2003年11月28日，原被告达成一份《房屋出租协议》，被告租用了原告的集体公房。该协议约定：每年租金300元，承租方需要继续租用，租金每年上涨100元。协议第四条约定：如租期未到，国家和集体占用时，甲方按乙方实际租用的天数计算租金，乙方多交的房租，甲方如数退还乙方；第五条约定：如租期未到，国家和集体占用时，乙方将原维修、改造时用的材料全部拆走。被告租用公房后大约一两年左右时间，原告发现是第三人王开其居住在公房内。被告没有通知过原告，私自与第三人王开其达成转租协议，把房屋转租给不是本社村民的王开其。后来，王开其还私自在公房旁边的空地上违规搭建了两间简易房。2013年，为了发展社区文化，为社员提供一个集中开会、学习、娱乐的场所—社文化室，原告向被告和第三人提出等2013年11月30日一年的租期到期后为了集体利益需要，要收回公房修建社文化室。一年时间到期后，原告找到被告，被告说转租给了王开其，喊找王开其。原告又找到王开其，王开其说没在原告手中租过房屋，不同意搬离该住所。原告为维护集体利益的合法权益，特诉来贵院，请求人民法院：1、判令解除2003年11月28日原告与被告姜成富之间的《房屋出租协议》；2、判令被告及第三人立即腾空所有房屋，搬离该住处，将租赁物交还原告；3、判令被告及第三人连带支付拖欠的2013年12月至2014年7月的租金867元，并连带赔偿原告被迫诉讼维权的律师代理费4000元，合计4867元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：我租原告的房屋是事实，当时房子外面全是垃圾场，所以租金才那么便宜。当时约定我将长期租，每年涨一百元租金，直至国家开发为止。我租房子后一直把房子拿给王开其在用，租金也是王开其在付。王开其用装载机推垃圾，地面平整，修房子都花了钱，原告应该和王开其协商费用，他们协商好了，我就同意解除协议。否则，不同意解除。对原告的第二项请求也是这个意见。对律师费和诉讼费不同意。对租金无异议，只要原告开具收条就支付。第三人述称：其在书面答辩状中述称：我于2003年11月28日与被告姜成富达成房屋租用协议，约定每年租金300元，满1年租金上涨100元。我每年按此协议约定交纳租金无拖欠。我租用4间公房用来做生意之用，协议生效后，我动用挖挖机以及大量人力，平整场地，推掉了租用房正前面的垃圾场，整洁了环境，净化了空气。在此基础上，我浇注混凝土地面，搭建了防雨棚，修了2个门面，3间住房，用作休息、睡觉之用。平整垃圾场、浇注混凝土、修建房屋，用时半年有余，原告没向我提出干涉和疑议。现原告收回房屋、土地无可厚非，我同意，但要求原告补偿我推掉圾堆、浇注混凝土、修建房屋、维修汶川地震后的房屋的维修费用共计20万元。补偿到位后，我马上交还租用屋；其在当庭口头答辩时述称：房子是被告帮我租的。被告去生产队帮我联系好了房子，当时我不在，是被告签的协议。房租一直是我在付，我在房子上投入了几万块钱，这几年赚的前也都投在房子上了。我现在要求原告赔我20万元，补偿到位，我就同意解除协议，搬离。我认为双方的协议是长期协议，故而我方的规划是按长期协议来规划的。原告突然退出终止协议，是违约行为，应支付我违约赔偿金3万元。原来出租给我的房屋，我同意退。后来我自己修的，不同意退。同意交房租，生产队开了收条就付。对律师费和诉讼费不同意经审理查明：原告在1998年10月至2008年11月期间的名称为“夹江县漹城镇第六街道第七农业合作社”，2008年11月至今为现在的名称。2003年11月28日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《房屋出租协议》，约定：1、甲方将原集体公房四间，自愿出租给乙方使用，时间一年（2003年12月1日至2004年11月30）；2、壹年房租300元，乙方于2003年11月30日一次性付清甲方房租费；3、租期内，乙方需要维修、改造时，需用的材料及工人工资款项，由乙方承担；4、如租期未到，国家和集体占用时，甲方按乙方实际租用的天数计算租金，乙方多交的房租，甲方如数退还乙方；5、如租期未到，国家和集体占用时将原维修、改造时用的材料全部拆走；……；9、乙方需要继续租用，每年房租价在头一年的基础上涨100元；……。除协议上约定的四间公房外，根据双方约定，租赁物还包括牛棚拆除后的空地。协议签订当日，原告将约定的租赁物交付给被告姜成富，被告未征得原告同意又于当日将租赁物转租给第三人王开其使用至今，第三人王开其代被告向原告支付了截止2013年11月30日的租金，每次收取租金均出具了收据，收据上的名字为被告姜成富。原告知道转租事实后，予以默认。第三人王开其在使用租赁物期间，为经营茶园的需要，在原有围墙进基础上对围墙加长，将空地围成了一个院子，对牛棚拆除后空地上的垃圾进行了清理，对四间公房进行了培修，在院内栽了一些树木，将空地的石板地面浇注成三合土地面，在空地上修了两间房屋、两个门面房（注：四间房均由红砖砌成，屋顶为石棉瓦），搭建了一个灶台、一个碗柜，打了一个水井，修了一个水塔。2013年9月，原告向被告及第三人提出待2013年11月30日一年租赁到期后收回租赁物。对此，被告要求原告找第三人，第三人提出要求原告补偿20万元。2013年9月30日，原告向夹江县漹城镇人民政府提交了《漹城镇姚桥村7社拟在原集体公房上修建社员文化室的请示》，请示准备收回出租的公房，在原址修建一个社员文化室。夹江县漹城镇姚桥社区居民委员会和夹江县漹城镇人民政府在该文件上签署意见，表示同意。后经夹江县漹城镇姚桥社区居民委员会和夹江县漹城镇人民政府对双方的租赁纠纷多次协调未果。另查明：2014年7月3日，原告与四川坤宏律师事务所签订《民事委托合同书》，约定原告因与姜顺富、王开其房屋租赁合同纠纷一案，委托四川坤宏律师事务所的律师代理，四川坤宏律师事务所接受原告的委托，指派李俊强律师为该案一审诉讼代理人；原告在本合同签订之日向四川坤宏律师事务所一次性交纳律师代理费人民币肆仟元。合同签订当日，原告向四川坤宏律师事务所支付律师代理费4000元。庭审中，原被告均认可《房屋出租协议》为不定期租赁合同，被告和第三人坚持认为被告是代第三人签订的《房屋出租协议》，承租人是第三人王开其。上述事实，有当事人陈述、《房屋出租协议》、《漹城镇姚桥村7社拟在原集体公房上修建社员文化室的请示》、夹江县漹城镇人民政府、夹江县漹城镇司法所及夹江县漹城镇姚桥社区居民委员会出具的证明、《民事委托合同书》及收费发票、当事人的身份资料等证据证实。本院认为：租赁合同时出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。在承租人转租的情况下，出租人与承租人、承租人与次承租人之间的租赁关系同时存在，合同对各合同当事人具有拘束力。一、关于本案争议的租赁关系的主体问题。确认本案争议的租赁关系的基础是《房屋出租协议》，庭审查明：协议是被告与原告经协商签订的，协议签订后原告也是将租赁物交付给了被告，租金虽然一直由第三人代为支付，但租金收据上记载的是被告姜顺富，也即收支双方均认定被告是支付租金的义务人，由此可见，协议从签订到履行，都是在原被告之间进行的，本案争议的租赁关系的主体为原告和被告，原告系出租人，被告系承租人。被告和第三人主张被告是帮第三人签订的协议，承租人是第三人王开其。该主张明显与二人之前的陈述前后矛盾，即便被告与第三人之间存在委托关系，亦属于二人的内部关系，在被告与原告签订租赁协议时，被告并未向原告披露其与第三人之间的委托关系，原告对其中存在的委托关系不知情，该合同只能约束原被告。在协议履行中发生争议后，虽然被告向原告披露了二人的委托关系，但根据法律规定，原告仍有选择履行对象的权利，原告坚持认为租赁关系是在原被告之间建立的，是其真实意思表示，本院应给予充分尊重。被告和第三人主张第三人王开其是承租人的抗辩意见依法不能成立，本院不予采纳；二、原、被告签订的《房屋出租协议》是双方的真实意思表示，且内容不违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。协议第1条约定：“甲方将原集体公房四间，自愿出租给乙方使用，时间一年（2003年12月1日至2004年11月30）。”，第9条约定：“乙方需要继续租用，每年房租价在头一年的基础上涨100元”，结合庭审中当事人的陈述，协议约定的租赁期限为：第一年为定期租赁，以后为不定期租赁。对于不定期租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，当事人可以随时解除合同。不仅如此，协议第4条和第5条亦约定了合同解除的条件。虽然两条中未记载“合同可以解除”的字样，但从其约定的遇到国家和集体占用时的处理方式看，包含了解除合同的意思，即国家和集体占用租赁物时，合同可以解除。现原告拟利用租赁物修建社员文化室，并报经夹江县漹城镇姚桥社区居民委员会和夹江县漹城镇人民政府批准，该情形符合协议约定的解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，当事人亦可以解除合同。综上，原告要求解除原被告之间《房屋出租协议》的请求依法成立，本院予以支持。协议解除后，被告依法应当向原告返还租赁物，但该租赁物经被告转租后现由第三人占用使用，第三人占用使用租赁物的合法根据是其与被告之间的租赁关系，该租赁关系依附于原被告之间的租赁关系，原被告之间的租赁关系解除后，被告与第三人之间的租赁关系即行终止，第三人占用使用租赁物即失去了合法的根据，鉴于第三人实际占用使用租赁物的事实，腾退租赁物给原告的义务由第三人承担。第三人提出要求原告补偿其20万元，支付违约赔偿金3元，因原告与第三人之间不存在租赁合同关系，第三人要求原告给予补偿和赔偿的请求没有法律依据，故对该主张，本院不予采纳，但第三人可以基于其与被告之间的租赁合同关系主张其权利。对于原告提出的要求被告支付拖欠的2013年12月至2014年7月的租金867元的诉讼请求，被告无异议，本院予以支持。基于合同的相对性原则，原告只能向被告提出支付租金的主张，其要求第三人支付拖欠的租金的请求依法不能成立，本院不予支持。原告要求被告和第三人连带赔偿原告被迫诉讼维权的律师代理费4000元，因原被告在租赁协议对此没有约定，且该费用不属于合同解除所造成的损失，故该项请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（五）项、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、解除原告夹江县漹城镇姚桥村7社与被告姜成富签订的《房屋出租协议》；二、第三人王开其于本判决生效后1个月内将租赁物腾空并返还给原告夹江县漹城镇姚桥村7社；三、被告姜成富于本判决生效后10日支付原告夹江县漹城镇姚桥村7社2013年12月至2014年7月的租金867元；四、驳回原告夹江县漹城镇姚桥村7社的其他诉讼请求。本案受理费100元，依法减半收取50元，由原、被告各负担25元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员 齐翠玲二〇一四年十月十五日书记员 徐 莹 来自：