（2014）穗中法民五终字第3628号
裁判日期: 2014-10-15
公开日期: 2014-11-12
案件名称
崔兆虎、李少萍与广州市宏都房地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市宏都房地产有限公司,崔兆虎,李少萍
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第3628号上诉人（原审被告）：广州市宏都房地产有限公司，住所地。法定代表人：林强，职务：执行董事。委托代理人：赵碧菲，女，系该公司职员。被上诉人（原审原告）：崔兆虎，男，汉族，1975年6月19日出生，住广东省从化市。被上诉人（原审原告）：李少萍，女，汉族，1974年11月14日出生，住广东省从化市。两被上诉人共同委托代理人：唐满荣，广东卓信律师事务所律师两被上诉人共同委托代理人：曾凡星，广东宏安信律师事务所律师。上诉人广州市宏都房地产有限公司（以下简称宏都公司）因与被上诉人崔兆虎、李少萍商品房预售合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2014）穗从法房初字第202号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：宏都公司经营范围包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理等，该公司是位于从化市江埔街海塱村地段欣荣宏国际商贸城的开发商。2011年12月24日，崔兆虎、李少萍（乙方）与宏都公司（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件）。合同约定，崔兆虎、李少萍购买宏都公司开发的位于从化市江埔街从化大道南海塱横街53号欣荣宏国际商贸城3栋2梯703房，建筑面积为98.74平方米，房屋总价款为693163元。其中，合同第十二条“交房条件”约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2013年1月31日前将房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条“延期交房的违约责任”约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2、甲方应自本合同约定交房期限届满之日的次日起至房屋实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行。第十五条“房屋交付时的有关资料”约定，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第三十一条约定，本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。合同附件七“补充协议”第五条约定，本合同中所有0.05%的违约金比例均调整为0.01%。第七条约定，如遇甲方无法克服的异常天气、异常地质状况、政府行为（公共事业部门）以及其他法律规定无法施工的特殊原因，甲方可据实予以延期交房。第十三条约定，本补充协议为买卖合同的有效补充，如买卖合同与本补充协议内容有冲突，以本补充协议为准。合同签订后，崔兆虎、李少萍已向宏都公司支付了全部购房款。2013年9月，宏都公司向崔兆虎、李少萍发出《商品房交付使用通知书》。2014年2月27日，崔兆虎、李少萍向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、宏都公司以总房价款693163元为基数，自2013年1月31日起按每日万分之二的标准向崔兆虎、李少萍支付违约金至实际交房且符合交房条件之日止；2、宏都公司承担所有诉讼费用。原审诉讼中，崔兆虎、李少萍与宏都公司双方均确认崔兆虎、李少萍已于2013年10月10日收楼，崔兆虎、李少萍确认本案违约金计算至收楼之日止。另查明：一、2011年11月1日，宏都公司取得预售涉案房屋的《广东省广州市商品房预售许可证》；二、2013年8月7日，宏都公司取得《建设工程规划验收合格证》，规划验收合格；三、2013年11月22日，宏都公司取得《建筑工程竣工验收报告》，工程竣工验收合格；四、2013年11月19日，宏都公司取得《建设工程消防验收意见书》，消防验收合格；五、2013年11月18日，宏都公司取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》，人防部门同意竣工验收备案；六、2013年8月13日，宏都公司取得《关于欣荣宏国际商贸城B区建设项目竣工环保验收的意见》，环保部门同意涉案项目竣工环保验收；七、2013年12月9日，宏都公司取得《建设工程质量监督报告》；八、2012年5月8日，宏都公司向从化市自来水公司报装用水，2013年9月3日完成永久用水；九、2012年6月26日，宏都公司与广州从化中燃城市燃气发展有限公司签订《居民燃气入户合同》，现已通燃气；十、2012年6月27日，宏都公司与广州供电局有限公司从化供电局签订《供用电方案协议》，但至今仍未办理永久用电；十一、2013年10月8日，宏都公司与从化市邮政局签订《委托制作维护信报箱协议书》，现已通邮。2013年9月9日，从化市国土资源和房屋管理局向宏都公司出具《关于广州市宏都房地产有限公司申请竣工延期的复函》，认为宏都公司提出的无法按期竣工的理由，经该局调查核实如下：1、B区地块主体已竣工，到期未完成建设的是B区与A区相连的边角位置，规划为城市广场用地，包括B区与A区相连的天桥；2、涉及城市广场建设需占用城南村和禾仓村姓钟围经济合作社的留用地，已另行选址置换，目前正在办理相关手续，所涉及村社的农民不再阻挠施工；3、根据2013年5月17日市政府工作会议纪要《关于欣荣宏集团投资项目问题协调会议的纪要》的会议内容，证实截止至2013年5月17日项目仍未完成永久用电的接入工作。据此，该局认为，欣荣宏时代广场项目属于非企业自身因素造成超期未竣工，造成超期未竣工的两个原因不属于企业自己可避免的客观情况，影响该地块未能按期动工建设的因素可认定为不可抗力。同时因影响项目按期竣工的置换地问题已解决，永久用电问题在市政府的支持协调下，相关部门已在积极配合解决中，因此，拟批准宏都公司的延期竣工申请，延长该地块的竣工期限至2014年3月27日之前。现涉案欣荣宏国际商贸城已有部分业主入住。案经原审法院多次调解，崔兆虎、李少萍、宏都公司双方仍各抒己见。原审法院认为：崔兆虎、李少萍与宏都公司双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件）是双方当事人在平等、自愿的基础上所签订，是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行义务。关于交房条件及是否逾期交房的问题。根据合同约定，宏都公司应在2013年1月31日前将符合交房条件的涉案房屋交付给崔兆虎、李少萍，且交付时涉案房屋应经竣工验收合格，取得《建设工程质量监督报告》和规划、消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，以及满足供水、供气、供电、通邮等必要居住条件等。但是，宏都公司在合同约定的交房时间前无法将符合交付条件的房屋交付给崔兆虎、李少萍，2013年9月向崔兆虎、李少萍发出收楼通知，直至2013年12月9日才取得《建设工程质量监督报告》，该报告可以证明涉案楼盘的建筑工程经验收合格，但取得报告的时间迟于约定的交房日期，且合同还约定交房时宏都公司应取得永久供电、供水、供气、通邮等证明文件，涉案楼盘于2013年9月3日才完成永久用水，目前尚未办理好永久用电工程，至今宏都公司并未取得永久用电证明文件。诉讼中，宏都公司亦未提交永久供气、通邮的证明文件。因此，宏都公司辩称涉案房屋符合合同约定的交房条件，不存在逾期交房的违约行为，不予采纳。关于应否免除宏都公司延期交房的违约责任问题。宏都公司认为因政府对置换地以及永久用电接入工作未及时解决，导致工程竣工验收延误，延期交房不属于其自身原因引起，且国土部门已批准将竣工期限延长至2014年3月27日之前，因此应免除其延期交房的违约责任。原审法院认为，虽然补充协议第七条约定，因政府行为（公共事业部门）导致无法施工，宏都公司可据实延期交房。但是，首先，补充协议约定的政府行为并没有明确载明政府行为的具体内容，不能证实置换地、永久用电接入属于补充协议约定的政府行为范畴，崔兆虎、李少萍对此也不予确认，故宏都公司认为置换地、永久用电接入属于政府行为的依据不足；其次，宏都公司作为涉案楼盘的开发商，其对于房地产的开发程序是清楚的，对市政配套设施会影响到楼盘建设进度的情况应有充分的认识，对建设风险也是可以预见的。本案中宏都公司抗辩的两个原因，宏都公司在楼盘开发建设过程中是知道存在的，也即与崔兆虎、李少萍签订合同前就已经知道，那么宏都公司在签订合同时就应当充分知道该原因对交房时间的影响，从而对交房时间和条件作出合适的约定。至于国土部门出具的复函，是有关行政职能部门对于宏都公司在房地产开发建设过程中，对有关竣工期限的答复，与本案商品房买卖合同关系属于两个不同的法律关系。故宏都公司以上述理由要求免除其违约责任的依据不足，不予采纳，据此宏都公司应承担逾期交房的违约责任。关于如何计算违约金的问题。根据合同第十四条的约定，宏都公司应自约定交房期限届满之日的次日起至房屋实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向崔兆虎、李少萍支付违约金。附件七补充协议第五条约定，本合同中所有0.05%的违约金比例均调整为0.01%。现崔兆虎、李少萍认为，宏都公司在未与崔兆虎、李少萍充分协商的情况下将标准版本合同约定的违约金每日0.05%调整为每日0.01%，鉴于宏都公司的违约行为给崔兆虎、李少萍造成了较大的损失，请求将违约金调整为每日0.02%。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，本案延期交房的违约责任是双方在签订合同时所确认的，双方已经对延期交房违约金的计算方法进行了约定，即每日按总房价款万分之一计算。现因崔兆虎、李少萍未举证其因宏都公司延期交房造成的损失高于合同约定的违约金数额，故崔兆虎、李少萍主张调整违约金，不予支持。因崔兆虎、李少萍已于2013年10月10日自愿收楼，诉讼中，崔兆虎、李少萍表示违约金计算至收楼日止，是其权利处分，故违约金计至2013年10月10日止。综上所述，原审法院经判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年7月30日作出如下判决：宏都公司在本判决发生法律效力之日起10日内向崔兆虎、李少萍支付逾期交房违约金（以693163元为本金，按每日万分之一的标准从2013年2月1日起计至2013年10月10日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费854元，由崔兆虎、李少萍负担517元，由宏都公司负担337元。判后，宏都公司不服原审判决，向本院提起上诉，认为：原判决认定事实不清，适用法律错误。一、宏都公司延期交房符合合同约定。根据双方签订的《商品房预售合同》补充协议第七条的约定，因政府行为影响，宏都公司可据实予以延期交房。根据从化市国土资源和房屋管理局出具的《关于广州市宏都房地产有限公司申请竣工延期的复函》（文件编号：从国房函（2013）507号）认定，因置换地问题和永久用电问题政府未解决，非因宏都公司原因造成项目竣工延迟，并批准，将竣工期限延长至2014年3月27日之前，换言之，宏都公司在2014年3月27日前交房均符合合同约定。此外，宏都公司还提交了一系列证据，证明宏都公司在长达数年中一直积极努力与各方协调沟通解决置换地问题和永久用电问题，上述问题涉及到政府、当地村民、街道办事处等多方，征地、基础设施建设、政府审批等并非宏都公司所能掌控，也远远超出了宏都公司可以预见的风险范围，宏都公司已尽到最大的努力解决上述问题。由于上述问题未解决，系政府原因导致，严重影响宏都公司施工进程，导致延期竣工，宏都公司据此延期交房符合合同约定，无需向崔兆虎、李少萍支付2014年3月27日前延期交房的违约金。二、涉案房屋项目已于2013年12月9日取得了从化市建设工程质量安全监督站编制的《建设工程质量监督报告》（报告编号：穗从监报字2013-081），达到了交付标准。宏都公司提交的证据已经足够证明涉案房屋已于2013年12月9日达到合同约定的交房条件，远远早于从化市国土资源和房屋管理局批准的竣工时间（即2014年3月27日），并且涉案房屋已通水、通电、通邮、通气，多数业主已经收楼并开始装修准备入住，部分业主已装修完成并顺利入住。此外，项目永久用电工程也即将完工，虽因政府行为导致永久用电工程尚末完工，但是项目用电负荷完全可以满足业主入住的需求，且一直是按照永久用电的标准进行电费收取，并没有给业主造成任何损失。根据合同法第一百一十四条的规定，违约金是用于弥补因违约行为而造成的损失，本案中，永久用电工程未完成并未给崔兆虎、李少萍造成任何损失，原审法院判决要求宏都公司向崔兆虎、李少萍支付违约金没有事实和法律依据。综上所述，宏都公司请求：1、撤销原判决并依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用全部由崔兆虎、李少萍承担。被上诉人崔兆虎、李少萍答辩称同意原审判决，不同意宏都公司的上诉请求，双方合同中没有明确约定何为政府行为，且置换地不在本案争议B区规划红线范围内，置换地问题不影响B区独立的规划、环保、消防验收；无证据证明永久用电接入是受政府行为影响，本案不具有政府行为；宏都公司所述的不可抗力等因素在签订合同前已经存在，宏都公司应当预料到商业风险。经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：原审法院对《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件的效力认定正确，本院予以确认。本案争议的焦点在于置换地以及永久用电问题是否构成涉案合同约定的“政府行为”。宏都公司主张置换地以及永久用电问题属于“政府行为”应予免责的依据主要是合同附件七的约定以及国土部门的复函。合同附件七第七条约定“如遇宏都公司无法克服的异常天气、异常地质状况、政府行为（公共事业部门）以及其他法律规定无法施工的特殊原因，宏都公司可据实予以延期交房。”首先，合同对“政府行为”的含义未做明确约定，宏都公司未提交充分证据证明置换地、永久用电问题属于合同约定的“政府行为”，崔兆虎、李少萍对宏都公司的该主张亦不予确认；其次，国土部门的复函是对同意宏都公司延期竣工的答复，与本案商品房预售合同关系属不同的法律关系，国土部门对宏都公司的意见不能约束商品房预售合同关系中的买受人；再次，宏都公司作为开发商，对建设风险和交房时间应当有充分的评估，其选择交房时间和条件的能力也明显优于买受人，宏都公司既然签订合同，约定交房时间、条件以及相应的违约责任，就应当受合同条款的约束。因此，原审法院对宏都公司以置换地和永久用电问题要求免责的主张不予采纳并无不当，本院予以维持。宏都公司的其他上诉理由依据不充分，本院不予认可。综上所述，宏都公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费235元，由上诉人广州市宏都房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蔡培娟审判员 黄 嵩审判员 谭红玉二〇一四年十月十五日书记员 杨银桃 更多数据：