（2014）沈中民二终字第2007号
裁判日期: 2014-10-15
公开日期: 2014-12-23
案件名称
上诉人曾广金与被上诉人郑晓岩房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曾广金,郑晓岩
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沈中民二终字第2007号上诉人（原审被告）：曾广金，男，1952年2月24日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。委托代理人：姜乃芳，辽宁同宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑晓岩，女，1985年5月10日出生，汉族，无职业，住址：吉林省双辽市郑家屯街。委托代理人：廉凯，男，1985年10月28日出生，汉族，沈阳军区空军司令部参谋。委托代理人：孔蕾，沈阳市沈河区仁杰法律服务所法律工作者。上诉人曾广金因与被上诉人郑晓岩房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区法院（2013）沈河民二初字第836号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员李倩担任审判长，代理审判员王纪，代理审判员史舒畅参加评议的合议庭，于2014年9月12日公开开庭审理了本案，上诉人曾广金的委托代理人姜乃芳，被上诉人郑晓岩的委托代理人廉凯、孔蕾到庭参加诉讼。本案现已终结。郑晓岩一审起诉称：曾广金自愿将坐落于沈阳市沈河区万柳塘路51-24号2-7-23，面积为240.77平方米的房屋卖给郑晓岩，总价为人民币105万元，包括车库在内，合同签订后，郑晓岩支付了房款，但曾广金至今仍未腾出车库，也不履行车库过户手续，按合同约定，曾广金未按期履行合同应赔偿违约金人民币20万元，现与曾广金协商未果，无奈诉至法院，请依法判决曾广金继续履行合同并赔偿违约金人民币20万元；诉讼费由曾广金承担。曾广金一审辩称：1、郑晓岩、曾广金双方于2012年7月16日签订的房产经纪合同，该合同第3页手写补充的第4项、5项，在签订合同当时并不存在，系事后恶意添加，因此，曾广金不同意交付车库。2、由于曾广金患病多年，在此期间，多次住院，在中国人民解放军463医院的病例中可以看出曾广金自2011年4月开始就经常出现反应迟钝，言语不清，定向力、记忆力、计算力明显下降，言语混乱、步态不稳、有痴呆表现出现，因此曾广金代理人认为曾广金有可能在2012年7月16日签订合同当时民事行为能力欠缺，向法院提出民事行为能力鉴定，假若鉴定结论确为限制民事行为能力人，合同最终将无效，曾广金愿意承担无效后的法律后果。3、该房屋出售价格明显低于市场价格，请求法庭予以考虑，作出适当调整。4、关于车库部分手写的内容没有明确车库的地点，面积、价格、交易日期、属于约定不明。5、车库没有产权，不能执行。原审法院审理查明，2012年7月16日，曾广金作为甲方（卖方），郑晓岩作为乙方（买方），天娇房产作为丙方（中介方），签订《房地产经纪合同》一份，约定“一、甲方自愿将坐落于沈阳市沈河区万柳塘路51-24号楼2单元7层23号建筑面积240.77平方米产权房屋出售给乙方。二、成交金额合计人民币105万元。三、定金人民币20万元于合同签订之时由乙方付给甲方。第二次交款，契证下来时付叁拾万元整，第三次房证下来时再付伍拾伍万元整。付款方式：一次性现金。买房款全部付清后，由甲方将上述房屋正式交付给乙方。四、中介服务费人民币2万元（交定金时交齐），支付方为乙方。五、本合同签订后，由乙方负责办理交易手续。手续（费）由乙方承担；税费由乙方承担。……七、甲方悔约，甲方应将定金退还给乙方，另付给乙方等同于定金数额的违约金。乙方悔约，乙方不得向甲方索还定金。如甲方不能按期向乙方交付房屋或乙方不能近期向甲方付清购房款，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于房屋价款10‰的滞纳金。……九、本合同一式贰份。……十一、三方约定的其它事项……（4）甲方给乙方留有物品有……④买房款付清后甲方搬家，车库一并交付乙方。（车库款含在房款总数里）⑤车库手续由甲方出面办理。”同日，郑晓岩给付曾广金定金人民币20万元，曾广金开具收条。2012年9月11日，沈阳军区空军后勤部开具证明，内容为“沈阳市沈河区万柳塘路51-24号2-7-23住房（沈空东院24栋2单元701室）与该栋27号车库为我单位退休干部曾广金一人所购买。”后郑晓岩交纳了人民币74万元存量房交易监管资金。2012年10月10日郑晓岩交纳契税人民币13，973.05元。2012年10月22日，郑晓岩取得房屋产权证。另查明，根据曾广金提供的个人活期明细查询单显示，截至2012年6月21日曾广金该账户余额为0元。2012年10月23日，经市房地产交易资金管理有限公司账户转入人民币740，000元。2012年11月20日分两笔转账至案外人李春梅账户人民币350，000元。2012年11月21日转账至曾广金女儿曾南账户人民币350，000元。同日，从案外人李春梅账户转账至曾广金账户人民币450，000元。现因曾广金未交付车库，双方发生纠纷，郑晓岩起诉至该院。在该院审理期间，曾广金提出民事行为能力鉴定，主张其本人在与郑晓岩签订房屋买卖合同期间欠缺民事行为能力。该院依法委托沈阳市精神卫生中心法医司法鉴定所进行鉴定。后该鉴定单位因鉴定要求超出本机构技术条件和鉴定能力退卷。因经沈阳市中级人民法院技术处备案的具备相应鉴定资质的鉴定机构仅有沈阳市精神卫生中心法医司法鉴定所一家，故该院依法告知曾广金可自行选定外市具备相应鉴定资质的机构对其主张的鉴定事项进行鉴定。在该院指定期限内，曾广金未另行选定外市相应鉴定机构。原审法院认为，一、关于郑晓岩、曾广金双方订立的《房地产经纪合同》的效力问题。曾广金提出其在与郑晓岩签订房屋买卖合同期间欠缺民事行为能力，并申请鉴定。但因超出鉴定单位技术条件和鉴定能力，鉴定单位退卷。且曾曾广金在该院指定期限内，未另行选定鉴定机构，视为曾广金放弃鉴定申请。因此，对曾广金曾广金此项主张，该院不予认可。那么，郑晓岩与曾广金曾广金于2012年7月16日签订的《房地产经纪合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、关于该《房地产经纪合同》中有关车库内容的效力问题。首先，关于曾广金提出该部分是手写的，系事后添加的问题。一方面，中介孙丽雪出庭作证，该部分是其在签订合同时一并书写的，而非郑晓岩书写，或事后添加的。另一方面，合同约定，中介孙丽雪也证实，该合同一式两份，原、被各持一份合同，而曾广金未提供自己持有的那份合同，因此，该院对郑晓岩郑晓岩提供的合同予以确认。故对曾广金此项主张，该院不予支持。其次，关于曾广金提出合同未明确约定车库的地点、面积、价格等内容，属于约定不明。该院认为依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条之规定，约定不明并不一定导致合同或者合同部分条款不成立。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条之规定，合同成立的必要条款为当事人名称或者姓名、标的和数量，本案中，曾广金在出卖房屋所在楼仅有一个车库，且经沈阳军区空军后勤部证实，该车库为27号库。因此可以认定该车库是具体明确的，故关于合同中对车库的约定亦成立并生效。而合同中关于车库部分的表述虽然简单，但对于车库的价款（车库款含在房款总数里）、交付方式（买房款付清后甲方搬家，车库一并交付乙方）、手续办理（车库手续由甲方出面办理）均约定明确。故，对于曾广金此项主张，该院不予支持。三、关于郑晓岩主张曾广金给付违约金的问题。虽然双方签订《房地产经纪合同》约定了买方逾期付款及卖方逾期交房的违约责任。但因双方在实际履行过程中变更了付款方式，且在曾广金未能交付车库及车库手续的情况下，郑晓岩郑晓岩亦未给付尾款人民币110，000元。故对郑晓岩此项诉讼请求，该院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条之规定，判决：一、被告曾广金于本判决生效之日起15日内，向原告郑晓岩交付坐落于沈阳市沈河区万柳塘路51-24号第27号车库，并协助原告郑晓岩办理该车库的相关手续，相关费用由原告郑晓岩负担；二、原告郑晓岩于本判决生效之日起15日内，向被告曾广金交付剩余购房款人民币11，000元；三、驳回原告郑晓岩的其他诉讼请求。如原告郑晓岩未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币4，300元，由郑晓岩郑晓岩负担人民币2，300元，曾广金曾广金负担人民币2，000元。宣判后，曾广金不服，向本院提出上诉称，1、合同效力认定错误，上诉人与被上诉人订立房屋买卖合同时，精神处于不能自控的智障状态，请求二审中对上诉人行为能力进行司法鉴定，以便于查明案件事实，并对合同进行效力认定；2、房价明显低于市场价格，显失公平，上诉人申请对该合同予以撤销；3、上诉人与被上诉人订立合同之前已通过沈河区公证处办理了遗嘱公证，公证确认该房产及车库均作为遗产留给女儿曾南。上诉人已无权处分确认留给曾南的房产，而且该处分时候亦未得到曾南的追认，因此合同是无效的；4、被上诉人主张的交易房产含一处车库，该车库是军产，是禁止交易的房产，交易显然无效。故请求二审法院查清事实，撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求，被上诉人承担办案全部诉讼费用。被上诉人郑晓岩答辩称，同意一审法院判决。本院审理查明事实与原审法院查明事实基本一致。本院审理期间被上诉人陈述其要求上诉人办理的车库手续是要求上诉人向其交付车库的发票。上述事实，有双方当事人陈述、房地产经纪合同、收条、沈阳市存量房交易资金监管确认书、契税完税证、房屋所有权证、证明、证人证言、个人活期明细查询单等证据，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。本院认为：上诉人与被上诉人签订有《房地产经纪合同》。现上诉人曾广金提出其在与郑晓岩签订房屋买卖合同期间欠缺民事行为能力，合同无效的主张，经审查，在原审法院审理期间，上诉人曾申请鉴定，但因超出鉴定单位技术条件和鉴定能力，鉴定单位退卷。后曾广金在法院指定期限内，未另行选定鉴定机构，因此，对上诉人的此项主张，本院不予支持。关于房价明显低于市场价格，显失公平，上诉人申请对该合同予以撤销的问题。审理中房地产经纪合同的中介方出庭作证证明，该房产交易价格是上诉人在网上发布的，并且，上诉人虽然提出该合同应予以撤销，但其并未提出反诉，故该上诉主张不能成立。关于上诉人提出的该车库是军产，是禁止交易的房产，交易显然无效的主张。经查，该房屋及车库为上诉人购买，其是产权人，且上诉人也没有提供证据证明该主张成立。故对于曾广金此项主张，该院不予支持。关于上诉人主张该房产被上诉人在订立合同之前已通过沈河区公证处办理了遗嘱公证，公证确认该房产及车库均作为遗产留给女儿曾南。上诉人已无权处分确认留给曾南的房产，而且该处分时候亦未得到曾南的追认，因此合同是无效的问题，因涉案房产为上诉人所有，且遗嘱应在继承发生时生效，上诉人在遗嘱未发生效力之前处分财产的行为，并不违反法律规定，故该项上诉请求亦不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4，300元，由上诉人曾广金承担。本判决为终审判决。审 判 长 李 倩代理审判员 王 纪代理审判员 史舒畅二〇一四年十月十五日书 记 员 李 颖本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 搜索“”