（2014）湖吴织商初字第326号
裁判日期: 2014-10-15
公开日期: 2014-10-27
案件名称
湖州金丰源置业有限公司与闵友生房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
湖州市吴兴区人民法院
所属地区
湖州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖州金丰源置业有限公司,闵友生
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《浙江省物业管理条例（2006年）》：第四十九条第一款
全文
湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书（2014）湖吴织商初字第326号原告：湖州金丰源置业有限公司。法定代表人：陈自强。委托代理人：徐学明。委托代理人：徐海峰。被告：闵友生。委托代理人：郑燕萍。原告湖州金丰源置业有限公司与被告闵友生房屋买卖合同纠纷一案，原告于2014年7月24日向本院起诉。本案依法由代理审判员马俊骏适用简易程序于2014年9月4日在本院织里人民法庭进行公开开庭审理。原告湖州金丰源置业有限公司的委托代理人徐学明、徐海峰，被告闵友生的委托代理人郑燕萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖州金丰源置业有限公司起诉称：原告原名湖州金丰源服装工业有限公司，后于2008年5月23日变更为现名。2006年，原告通过竞拍获得了织里镇吴兴大道南侧、澄海路西侧地块的使用权，并用于开发建设标准厂房。2009年12月28日，湖州市吴兴区人民政府办公室以抄告单（吴办第157号）形式，要求包括原告在内的房产开发公司在房屋销售至开发总面积60%前一次性缴清物业维修金。2010年9月2日，原告与被告闵友生签订了《商品房买卖合同》一份，约定由被告购买原告位于金丰源工业园2幢一层101-110室、架空层1-24号。因合同签订时，双方对政府部门是否一定要收取专项维修基金，存在分歧，故双方虽在合同中约定，被告应根据吴兴区建设局吴建字发（2008）3号转发的湖政办法（2008）42号文件的规定，买受人需缴纳50元每平方米的专项物业维修金合计161168.50元有异议，应向政府部门交涉，如政府部门决定向原告收取的，则该部分维修基金应由被告支付给原告。原告总的开发面积为106070.28平方米，现已实际销售的面积为84888.2平方米。因实际销售面积已超过抄告单限定的60%比例，故政府部门一直向原告催缴专项维修基金，并以原告未缴纳专项维修基金为由，实质上拒绝了对原告资质的验审。原告曾发函给被告催要款项，但被告至今未付。故请求法院判令：一、被告立即支付物业专项维修金161168.5元；二、被告自2013年9月29日开始至判决确定付款日止按银行同期逾期贷款利率（即年利率6%＊1.5倍=9%）计算利息损失；三、本案诉讼费由被告承担。被告闵友生答辩称：1、原告起诉状提到的双方约定物业专修维修基金的收取方法的补充协议并不真实，原、被告并未就物业专修维修基金的收取达成过补充协议。本案商品房买卖合同中最后的附件8的补充协议，原告并未向被告提起过，被告也未在该补充协议上签字确认。2、虽说2009年有一个政府抄告单，载明原告应在售出开发面积60%房屋后应交清维修专项基金，但是原告对起诉状中所称政府部门如今一直向其催交本案中的专项维修基金的情况并未提供相应证据予以证明，故该情况的真实性被告无从知晓，原告应对其诉状中的主张承担举证责任。3、原告现在起诉被告要求支付物业维修基金诉讼主体不适格，根据相关规定，物业专项维修基金属于业主所有，专项维修基金实行业主自主管理与政府代为管理的方式。故该款项应由业主大会或政府或物业维修专项资金管理中心催讨缴纳，原告无权起诉要求被告支付该笔款项。4、根据合同约定，原告应在物业交付时向原告收取，本案涉及房屋早在2010年已交付给被告，自房屋交付至今接近4年的时间内，原告从未要求被告支付物业专项维修金，即使2012年9月27日的催告单是真实的，也已过诉讼时效。湖州金丰源置业有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：证据1：商品房买卖合同节选一份，用于证明2010年9月2日原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定，由被告购买原告开发的位于金丰源工业园2幢一层101-110室、架空层1-24号，面积共计3223.37平方米；合同约定买受人需按平方米50元的标准缴纳专修物业维修基金；证据2：湖州市吴兴区人民政府办公室抄告单一份，用于证明2009年12月28日湖州市吴兴区人民政府以抄告单的形式抄告单，要求包括原告（原告原名湖州金丰源服装工业有限公司）在内的房产开发公司在房屋销售至开发总面积60%前一次性缴清物业维修基金；证据3：公司变更登记情况一份，用于证明湖州金丰源置业有限公司原名为湖州金丰源服装工业有限公司，于2008年5月23日变更登记为现名；证据4：商品房测绘表一份，用于证明原告开发的标准厂房总建筑面积为106070.28平米；证据5：其他销售的商品房合同十五份，用于证明原告向国际童装城等八单位／个人销售的房屋面积为52041.9平米；证据6：购房协议一份，用于证明原告已于2013年4月7日向蒋先生等人销售7号楼B4b房屋的面积为14148.8平米；证据7：调解书一份，用于证明原告向湖州小矮人制衣有限公司销售18697.5平米的房屋，结合证据1、4、5、6可以证实，截至到起诉日，原告累计向其他单位销售房屋面积为84888.2平米，原告已销售房屋面积占总面积开发面积的80%，已达到支付物业维修基金的条件；证据8：律师函、邮寄凭证各一份，用于证明原告曾委托律师于2013年9月20日向被告发送催缴物业专修维修基金的律师函；证据9：催缴物业专项维修基金的通知一份。证明2012年9月27日原告向闵友生等四人催讨物业专项维修金的事实；对原告提交的证据被告闵友生发表如下质证意见：1、对证据1的三性均没有异议，但后面的附件和补充协议，被告是不认可的，因为后面的补充协议是没有经过被告的认可，被告也并没有签字。2、对证据2中的抄告单没有异议。对关联性有异议，这是吴兴区政府对三个开发公司，抄告单的主体是三个开发公司和政府，对被告没有约束力。3、对证据3的三性均没有异议。4、对证据4、5、6、7对真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，房屋销售面积达60%与被告没有关联性。5、对证据8的真实性有异议，这是原告方单方制作的，原告方也没有其他证据证明该函已于2013年9月邮寄出，况且在网上也查不到邮寄跟踪记录；证据9上签名是闵友生本人书写，但那时已过诉讼时效。被告闵友生为支持其主张向本院提交了房产证复印件一份，用于证明办理房屋产权证的时间是在2010年9月17日，房屋是在该日之前交付，故原告的起诉已超过诉讼时效。原告金丰源置业有限公司对被告提交的证据真实性没有异议。对原、被告双方提交的证据，本院审核后作如下分析认证：原告提交的证据1与被告提交的证据一致，能证明原、被告双方签订《商品房买卖合同》，对物业专项维修基金的交纳方式进行约定的事实；原告提交的证据2、3、4、5、6、7能证明原告开发的的房屋已符合交纳物业专项维修基金条件的事实；原告提交的证据8，因原告未能提交相应的签收单据，故对该组证据的证明效力本院不予认可；原告提交的证据9，能证明原告于2012年9月27向被告催讨物业专项维修基金的事实。本院经审理，认定事实如下：2010年9月2日，原告与被告闵友生签订了《商品房买卖合同》一份，约定由被告购买原告位于金丰源工业园2幢一层101-110室、架空层1-24号，面积共计3223.37平方米，合同总价款5296545元，双方还约定，如需交纳新建物业专项维修基金的，首期交纳标准为50元／平方米，该款项未包含在总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取。房屋交付后，原告未向被告收取物业专项维修基金，直至2012年9月27日原告向被告闵友生送达了催缴通知书，要求被告闵友生向其交纳物业专项维修基金，双方协商未果，以致纠纷成讼。另查明：湖州金丰源服装工业有限公司于2008年5月23日更名为湖州金丰源置业有限公司。本院认为：原告湖州金丰源置业有限公司与被告签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应按合同约定履行自身的义务。根据双方合同第五条第三项“按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修基金的，首期交纳标准为：50元／平方米。该款项未包含在本条约定的总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取”的约定及《浙江省物业专项维修基金管理办法》第八条“专项维修资金可以由业主自行交存、建设单位或者物业服务企业代收代交……”的规定，原告有权向被告收取出售房屋的物业专项维修基金。至于被告提出原告的起诉时已超过诉讼时效期间的抗辩，本院认为，原告在2012年9月27日向被告闵友生送达了催缴通知，被告闵友生也在该通知上签字确认，根据《最高人民法院关于超过诉讼时效期间借款人在催款通知单上签字或者盖章的法律效力问题的批复》“……根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第九十条规定的精神，对于超过诉讼时效期间，信用社向借款人发出催收到期贷款通知单，债务人在该通知单上签字或者盖章的，应当视为对原债务的重新确认，该债权债务关系应受法律保护……”的规定，本案的诉讼时效应从2012年9月27日起重新计算，故原告起诉时未超过诉讼时效期间，被告应向原告支付物业专项维修基金161168.5元。对于原告要求被告自2013年9月29日起支付逾期付款利息的诉请，本院认为双方在2012年9月27对债权重新予以确认，被告应在债权确认次日起履行付款义务，故对原告的诉讼请求，本院予以支持，据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条及《浙江省物业管理条例》第四十九条之规定，判决如下：一、被告闵友生应向原告湖州金丰源置业有限公司交付物业专项维修基金161168.5元，并支付逾期付款违约金（自2013年9月29日起以本金161168.5元按年利率9%计算至本判决确定的履行日止），限于本判决生效之日起十日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3696元，减半收取1848元，由被告闵友生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。代理审判员 马俊骏二〇一四年十月十五日书 记 员 叶 伟 微信公众号“”