（2014）渡法民初字第00488号
裁判日期: 2014-10-15
公开日期: 2014-12-22
案件名称
重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司与重庆晖煜实业有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市大渡口区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十九条，第八条第一款，第四十四条第一款；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第一百一十九条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第三十九条第一款，第一百三十四条第一款，第一百四十二条，第一百五十七条第一款
全文
重庆市大渡口区人民法院民 事 判 决 书（2014）渡法民初字第00488号原告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司，住所地重庆市江北区观音桥步行街7号12-1号第15层，组织机构代码62198514-8。法定代表人李勇，该公司执行董事、总经理。委托代理人张耕，重庆坤衡泰律师事务所律师，一般代理。委托代理人王薇蕾，重庆坤衡泰律师事务所律师，一般代理。被告重庆晖煜实业有限公司，住所地重庆市大渡口区春晖路街道文体路128号3幢2-5号，组织机构代码59225339-3。法定代表人汪从国，该公司董事长。委托代理人崔婧，重庆能海律师事务所律师，特别授权。委托代理人蒋永洪，男，1970年10月10日出生，身份证号5130251970********，公司员工，一般代理。第三人重庆龙厦房地产开发有限公司，住所地大渡口区八桥镇松青路1000号，组织机构代码76267417-5。法定代表人张章桥，该公司总经理。委托代理人谭大森，该公司法律顾问，特别授权。原告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司（以下简称“新世纪百货公司”）诉被告重庆晖煜实业有限公司（以下简称“晖煜公司”）及第三人重庆龙厦房地产开发有限公司（以下简称“龙厦公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月26日受理后，依法由代理审判员谭红独任审判，适用简易程序，于2014年3月25日公开开庭进行了审理。原告新世纪百货公司的委托代理人张耕、王薇蕾、被告晖煜公司的委托代理人崔婧、蒋永洪、第三人龙厦公司的委托代理人谭大森均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新世纪百货公司诉称，2008年7月2日，原告与第三人签订《经营场地租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定第三人将其合法拥有的位于重庆市大渡口区松青路1011号的物业租赁给原告开办综合商场。该租赁合同第一条至第三条分别对具体的租赁区域、租赁期限以及卖场租金和物业管理费进行了约定。2009年9月11日，原告与第三人签订《﹤经营场地租赁合同﹥补充协议》，约定第三人将其拥有独立产权的位于重庆市大渡口区1011号平街第五层横向14轴-25轴、纵向A轴-M轴间约900平方米面积租赁给原告作为办公室；同时还约定，本次增租场地租金标准、租赁期限、免租期及双方的责、权、利均与双方于2008年7月2日签订的租赁合同中有关库房及辅助用房约定保持一致。协议签订后，第三人对新增加租赁房屋的租金一直未提出任何异议。2013年4月，第三人将原告支付的租金部分退回并告知原告其已将涉案房屋出售给被告，要求原告向被告支付租金。尔后，被告以其受让涉案房屋时不知道涉案房屋的租赁情况、租金过低为由，拒绝告知原告收取租金的银行账户，亦拒绝受领租金。在此情形下，原告依法对租金进行了提存，并发函告知被告并催促其收款。2013年12月，被告向原告发出《关于调整租金或终止租赁关系的通知》，要求增加涉案租赁房屋的租金，且告知若原告在2013年12月10日前仍未就租金调整与其达成一致，该通知就作为终止双方商铺租赁关系并解除与该租赁关系相关的一切协议的通知。原告遂起诉来院，请求确认被告向原告发出的《关于调整租金或终止租赁关系的通知》对原告不发生法律效力；诉讼费由被告承担。被告重庆晖煜实业有限公司辩称，1、被告并未以《关于调整租金或终止租赁关系的通知》作为解除合同的通知，被告已另案诉请撤销租赁合同之补充协议，行使的是合同撤销权，而非解除权；2、涉案区域900平方米的面积应指的是建筑面积，包含套内和公摊面积，是包含于横向14轴-25轴，纵向A轴-M轴区域总建筑面积1150平方米之间的部分，而在补充协议并未明确900平方米完全是作为计租的套内面积的情况，原告就自主占用超越租赁范围约250平方米的部分，且未缴纳租金，同时补充协议约定的租赁价格明显低于同类商铺市场租金标准，同时租期长达20年，继续履行该协议明显会损害实际产权人的合法权益，故被告认为不应当继续履行租赁本案涉案区域的租赁关系。第三人龙厦公司述称，第三人在与被告签订商品房买卖合同时已明确告知被告第三人与原告之间存在租赁关系的事实，第三人已履行了告知义务，第三人与原告签订的租赁合同合法有效，不存在可撤销情形。经审理查明，2008年7月2日，原告与第三人签订《经营场地租赁合同》，约定由原告承租第三人开发的位于大渡口区松青路1011号的36894平方米的物业，其中卖场面积24838平方米，仓库、车库、设备房、办公区等辅助用房12056平方米，计租面积以套内建筑面积计算，租期为20年；关于卖场租金，第1年为免租期，第2-4年租金为18元／平方米·月，第5-7年租金为21元／平方米·月，第8-10年租金为23元／平方米·月，第11-13年租金为24元／平方米·月，第14-16年租金为25元／平方米·月，第17-19年租金为28元／平方米·月，第20年租金为31元／平方米·月；同时，还约定库房及辅助用房第1年为免租期，第2-20年的租金为5元／平方米·月。2009年9月11日，双方签订补充协议，第三人将松青路1011号平街第五层横向14轴-25轴，纵向A轴-M轴的约900平方米面积出租给原告作为办公室，本次增租后原告计租总面积为37794平方米，其中卖场面积为25732平方米，库房及辅助用房约为12062平方米；同时，还约定本次增租场地租金标准、租期等与《经营场地租赁合同》一致。2012年12月25日，被告与第三人签订《重庆市商品房买卖合同》（编号0243），购买了第三人开发的位于重庆市大渡口区春晖路街道松青路1011号裙楼第3-4号的房屋。同时，双方还签订合同补充协议，明确约定第三人告知被告所购买的房屋已租赁，被告声明同意该租赁合同的所有条款并愿继续履行该租赁合同，承担第三人在租赁合同中所约定的义务和享受第三人在租赁合同中所享受的权利。2012年12月26日，被告与第三人再次签订《重庆市商品房买卖合同》（编号0276），购买了第三人开发的位于大渡口区春晖路街道松青路1011号裙楼第3-38号的房屋。同时，双方亦签订合同补充协议，亦约定第三人告知被告所购买的房屋已租赁，被告声明同意该租赁合同的所有条款并愿继续履行该租赁合同，承担第三人在租赁合同中所约定的义务和享受第三人在租赁合同中所享受的权利。现上述两房屋的产权已登记在被告名下。2013年4月，第三人将原告已交纳的涉案房屋的部分租金25050元退还原告，告知涉案房屋已出售给被告，要求原告向被告交纳租金。2013年10月，原告向被告发出《重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司关于促请提供银行账户、收取房屋租金的函》，催促被告于2013年10月20日前以书面形式向原告提供被告的银行账户，以便原告按上述租赁合同的约定向被告支付房屋租金。2013年11月1日，原告将应付被告的43050元租金向重庆市大渡口公证处办理了公证提存，并于11月23日将《重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司关于大渡口商都办公区房屋租金已提存，请自行办理提取事宜的函》送达被告，将租金已提存事宜告知了被告。2013年12月4日，被告向原告发出《关于调整租金或终止租赁关系的通知》称，被告在购买上述4号和38号商铺后，发现原告与第三人达成的租赁合同补充协议改变了房屋原有的商业用途，原告支付的租赁价格远远低于市场价且补充协议约定的面积比原告实际使用的面积少了250多平方米，现被告通知原告请求将租金调整为40元／平方米·月，并于2013年12月10日前答复被告；同时，若原、被告双方在2013年12月10日前仍未就租金调整达成一致的，本函作为终止被告与原告关于上述商铺的租赁关系，并解除与该租赁关系相关的一切协议的通知。另查明，被告于2014年1月26日向本院提起诉讼要求撤销第三人与原告签订的经营场地租赁合同之补充协议，同时要求原告搬出上述协议约定的商铺并交还被告，并支付房屋占有使用费，后该案以按撤诉处理方式结案。诉讼中，原告对涉案房屋面积进行测量为套内面积900平方米，被告对涉案房屋面积测量为总建筑面积1183.8平方米，套内面积916.47平方米。上述事实，有原、被告及第三人陈述、《重庆市商品房买卖合同》（编号0243）及补充协议、《重庆市商品房买卖合同》（编号0276）及补充协议、《经营场地租赁合同》及补充协议、《重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司关于促请提供银行账户、收取房屋租金的函》、《重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司关于大渡口商都办公区房屋租金已提存，请自行办理提取事宜的函》、《关于调整租金或终止租赁关系的通知》等证据在卷为凭，均经当庭质证，足以认定。本院认为，原告与第三人签订《经营场地租赁合同》及补充协议时，第三人是诉争房屋的所有权人，有权处分该房屋，协议系双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第119条第2款规定，私有房屋在租赁期间内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。本案中，第三人与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议时，第三人与原告的租赁关系已经存在，且第三人已将与原告存在租赁关系的事实告知了被告，被告亦声明同意该租赁合同的所有条款并愿继续履行该租赁合同，承担第三人在租赁合同中所约定的义务和享受第三人在租赁合同中所享受的权利，且第三人在将涉案房屋出售给被告后将部分租金退还原告并告知其向被告交纳租金，原告也积极催促被告受领租金，故该《商品房买卖合同》及补充协议对作为承租人的原告以及作为新房主的被告继续有效。同时，《经营场地租赁合同》明确约定计租面积以套内建筑面积计算，而补充协议作为该租赁合同的一部分，其对计租面积的约定亦应是以套内建筑面积计算，故该补充协议约定新增的约900平方米面积应指的是套内建筑面积，而原、被告双方各自测量的涉案房屋的套内建筑面积相当，均约为900平方米。故被告无权以补充协议约定的租金价格过低及原告使用面积与补充协议约定的租赁面积存在偏差为由向原告发出《关于调整租金或终止租赁关系的通知》单方调整租金或者终止双方的商铺租赁关系。原告于该通知发出后三个月内向本院提起诉讼要求确认该通知对原告不发生法律效力的请求符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百二十九条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第119条第2款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决如下：被告重庆晖煜实业有限公司于2013年12月4日向原告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司发出的《关于调整租金或终止租赁关系的通知》对原告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司不发生法律效力。本案案件受理费减半收取40元，由被告重庆晖煜实业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。代理审判员 谭红二〇一四年十月十五日书 记 员 张瑜 来源：百度搜索“”