（2014）佛城法民一初字第1179号

裁判日期: 2014-10-15

公开日期: 2014-11-18

案件名称

聂红志与佛山信捷房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市禅城区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

聂红志,佛山信捷房地产有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省佛山市禅城区人民法院民事判决书（2014）佛城法民一初字第1179号原告聂红志，女，1974年8月23日出生，住广东省广州市海珠区。委托代理人周国红。被告佛山信捷房地产有限公司，住所地，注册号440600400002370。法定代表人周安桥。委托代理人黄国潮。原告聂红志诉被告佛山信捷房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月28日立案受理后，依法由审判员周信斌适用小额诉讼程序独任审判，并于同年10月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周国红、被告的委托代理人黄国潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年1月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的禅城区魁奇二路房，房屋建筑面��91.50平方米。合同签订后，原告依约向被告支付了1002060元。被告向原告交付的涉案房屋实际建筑面积为90.22平方米，比约定减少1.28平方米。根据广东省高级人民法院《关于印发﹤全省民事审判工作会议纪要﹥的通知（三）》，关于房屋买卖合同的履行问题：“商品房买卖合同约定按套内建筑面积计算单价，公共部位和公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价，如交付房屋时建筑面积少于合同约定的，出卖人应依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定承担违约责任。具体赔偿数额可参照如下方式计算：总房价÷（套内面积＋分摊面积）×减少面积”的规定，原告认为，被告交付的房屋公摊建筑面积减少，属于违约行为。因此诉至法院，请求判令：1、被告赔偿房屋面积差价款14017.89元。2、被告支付从起诉之日起至被告赔偿差价款之日止的法定利息（按同期人民银行贷款利率计算）。3、被告承担本案诉讼费。被告辩称：首先，原告没有任何证据证明涉案商品房因公摊面积减少客观上造成商品房价值贬损及其经济损失，也无任何证据证明其损失的具体金额。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”，双方签订的《商品房买卖合同》已明确约定了商品房计价面积及在计价面积与产权登记面积有差异时的处理办法，并不存在对房屋面积误差没有合同约定或约定不明确的情形。《商品房买卖合同》第五条约定：“商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权��记面积为准。产权面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按照以下原则处理……”，《商品房买卖合同》虽然没有明确约定公摊面积差异补偿问题，但根据约定，应理解为双方仅就合同约定套内面积与套内产权登记面积的差异进行补偿，对公摊面积差异不应作任何补偿，进而，因公摊面积差异造成登记建筑面积发生差异不应作任何补偿。最后，双方签订的《商品房买卖合同》为政府的示范合同版本，根据该版本，按套出售，仅选择套内建筑面积计算房价并处理面积差异，除此之外，无其他选项可选择。该示范合同版本关于计价方式与面积差异处理办法曾经出现过不同规定，即曾规定以建筑面积计价和处理面积差异。因为套内面积才是购房者实际使用到的面积，后出于公平原则和保护购房者的原因合同条款修改为按套内面积计价并处理面积差异问题。由此可��按套内面积计价并处理面积差异问题是行政单位经过反复实践后确认的有利于保护购房者的最有效的方式，合情合理具有公信力。综上，为维护被告的合法权益，请求贵院驳回原告的所有诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证复印件、被告企业登记信息查询结果各1份。证明原告与被告的诉讼主体资格。2、广东省商品房买卖合同及附件1份。证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系。3、购房发票。证明原告依约履行合同，最终向被告支付的款项金额。4、房产证。证明涉案房屋约定的建筑面积与被告实际交付的房屋存在面积缩水的情况。诉讼中，被告没有提供证据。经庭审质证，原告提供的上述证据，被告均无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2011年1月21日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件，由原告向被告购买佛山市禅城区魁奇二路房，合同主要约定：第三条、……房屋建筑面积共91.50平方米，其中套内建筑面积69.13平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.37平方米。；第四条、计价方式与价款：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米14495.30元，总金额1002060元。第五条、面积确认及面积差异处理：商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上的，买受人可选择多退��补或退回所购商品房。……双方还对付款方式、违约责任等进行了约定。2012年11月3日，被告向原告开具售房款发票，载明涉案房屋建筑面积为90.22平方米，单价为11106.85元／平方米，金额为1002060元。2013年2月8日，原告取得涉案房屋的房地产权证，登记的房屋建筑面积为90.22平方米，套内建筑面积为69.29平方米。另查明，被告系有限责任公司（台港澳法人独资），经营范围为：从事房地产开发建设、销售、出租及提供相关售后服务等。诉讼中，原告与被告共同确认：原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件中并未对公摊面积差异如何处理作出约定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原告与被告签订的《商品房买卖合同》（含附件），是双方真实意思表示，且无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原、被告双方均应按照上述合��的约定全面善意地履行各自承担的义务。本案争议焦点在于涉案商品房的面积差异应如何处理的问题。根据法院采信的证据及查明的事实可知，原告主张的面积差异情况属实；原告与被告仅签订有《商品房买卖合同》及其相关附件，但均未就公摊面积差异如何处理作出约定。关于面积差异的处理，双方合同约定为：“第四条、计价方式与价款：该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算商品房单价及总金额。第五条、面积确认及面积差异处理：商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价��退少补；3.差异值超过±3%以上的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。”该约定表明双方关于面积差异的约定只是针对套内面积，对由于公摊面积差异引起的建筑面积差异并没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，被告应当退还由于公摊面积减少导致的建筑面积减少产生的差价款，具体计算方法应以总房款÷合同约定建筑面积×实际减少建筑面积（合同约定建筑面积-房产证登记建筑面积）为宜，故被告应向原告退还的房款为14017.89元（1002060元÷91.50平方米×（91.50平方米-90.22平方米）］。对于原告主张的利息问题，由于双方在合同中没有对此作出约定，且对于应否退还差价款当事人一直存有争议，故其主张利息依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告佛山信捷房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告聂红志退还房款14017.89元；二、驳回原告聂红志的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取75元，由被告佛山信捷房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判员　　周信斌二〇一四年十月十五日书记员　　潘明珠附件：引用的法律法规一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合��，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分��房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。