（2014）任民初字第3312号
裁判日期: 2014-10-14
公开日期: 2015-06-04
案件名称
山东九巨龙物业管理有限公司与卢芳物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济宁市任城区人民法院
所属地区
济宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山东九巨龙物业管理有限公司,卢芳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百一十三条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2014）任民初字第3312号原告山东九巨龙物业管理有限公司，住所地济宁市红星市场营业楼2号。法定代表人司颖，经理。委托代理人张大鹏（特别授权代理），山东九巨龙物业管理有限公司职工。委托代理人林志祥（特别授权代理），山东文思达律师事务所律师。被告卢芳，个体工商户。委托代理人杨群智（特别授权代理），济宁交运集团职工。原告山东九巨龙物业管理有限公司与被告卢芳物业服务合同纠纷一案，于2014年7月18日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员祝士业独任审判，于2014年8月11日公开开庭进行了审理。原告山东九巨龙物业管理有限公司的委托代理人张大鹏、林志祥，被告卢芳及其委托代理人杨群智均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山东九巨龙物业管理有限公司诉称，被告居住的济宁市龙城美墅小区4#-4-302号房屋，建筑面积为103.46平方米，由原告提供物业服务。原、被告签订的《物业管理服务协议》约定：原告向被告提供物业管理服务，被告向原告交纳物业费，如被告逾期付款，应从逾期之日起按欠交物业费的日千分之三的标准向原告支付滞纳金。原告依约向被告提供了完善的物业管理服务，但被告自2012年1月1日起欠交物业费5024元，原告多次催交无果。现诉至法院，要求依法判令：被告向原告交纳2011年1月1日至2011年12月31日的物业费1564元、2012年1月1日至2012年12月31日的物业费1688元、2013年1月1日至2013年12月31日物业费1688元，共计5024元及滞纳金7942元。被告卢芳辩称，拖欠原告物业费的数额属实，但应扣除其欠我方的违约金及取暖补助共3100元，实际数额应为1900余元。原告在向我提供物业管理服务过程中存在瑕疵，如卫生间玻璃未更换及防水层渗水、暖气片漏水未维修、厨房烟道串烟、储藏室玻璃被砸、安全服务不到位、单元门口地势低洼存水、地下车库因该公司索要入场费造成无通讯信号等问题一直未解决，加之不让我进行阳台改造封闭，与其他住户不同等对待，给我们的生活及安全带来了隐患，不同意缴纳物业费和滞纳金。原告山东九巨龙物业管理有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、《物业管理服务协议》一份，以证明双方于2010年2月28日签订了上述协议，原告为被告提供物业管理服务，收费标准为1.26元／㎡.月，按拖欠服务费的日千分之三计算滞纳金，标准延续至2011年；2、原告与张兆顺签订的《物业管理服务协议》二份，以证明从2012年1月1日至2012年12月31日、2013年1月1日至2013年12月31日期间，原告向与被告同小区居住的业主的收费标准均为：基础物业服务费住房0.9元／㎡.月、公共设备实施运行电费0.46元／㎡.月，并按拖欠服务费的日千分之三计算滞纳金；3、上房通知单及小区业主情况登记表等手续，以证明被告已实际接收并使用所居住房屋；4、值班记录表、检（抽）查记录表、消防泵房巡查表、庭院灯、储藏室、车库照明巡查表、监控室每周巡查表、电梯机房巡查表、电梯保养作业报告、前台工作日志等，以证明原告对小区的保洁卫生、消防设施、其他设施等进行了服务管理，并对业主的投诉进行了接待且处理。被告卢芳未提供证据。经庭审举证质证，被告卢芳对原告山东九巨龙物业管理有限公司举证的上述证据无异议，但认为与本案无关联性。经审理本院认定，被告卢芳在九巨龙房地产开发集团有限公司购买了位于济宁市龙城美墅小区4号楼东4单元3层302室住房一套，建筑面积为103.46平方米，并于2010年2月28日办理完毕上房手续，且居住使用至今。2010年2月28日，业主卢芳作为甲方，与作为乙方的山东九巨龙物业管理有限公司签订了关于济宁市龙城美墅小区4号楼东4单元302室的《物业管理服务协议》。该协议第二章第四条约定，物业服务期限为自2010年1月1日-2010年12月31日；第三章约定了乙方的管理服务事项为房屋建筑公用部位的维修、养护和管理，公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，本物业规划红线内属物业管理范围的市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护，公用绿地、花木、建筑小品等养护与护理，物业服务区内公共环境卫生的清洁等，交通秩序与车辆停放秩序的管理，协助做好物业管理区域内的安全防范工作等内容；第五章第十七条第1项约定乙方承诺物业管理服务费第一年按1.26元／㎡.月向业主或物业使用人收取，第3项约定甲方逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起，按欠交服务费的日千分之三交纳滞纳金，超过30日不交纳，乙方可进行催交，催交不成的乙方可诉诸法律解决。协议还对物业服务质量、双方权利义务等事项进行了约定。合同签订后，被告卢芳交纳了当年的物业管理服务费，并接受了原告山东九巨龙物业管理有限公司提供的物业管理服务。从2011年起，原、被告双方未再签订《物业管理服务协议》，被告卢芳以原告山东九巨龙物业管理有限公司提供的物业管理服务存在瑕疵为由未交纳2011年、2012年、2013年三年的物业管理服务费。同期，原告山东九巨龙物业管理有限公司与济宁市龙城美墅小区4号楼的其他业主签订了《物业管理服务协议》，约定了从2012年1月1日至2012年12月31日、2013年1月1日至2013年12月31日期间，原告向与被告同小区居住的业主的收费标准均为基础物业服务费住房0.9元／㎡.月、公共设备实施运行电费0.46元／㎡.月，业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起，按欠交服务费的日千分之三交纳滞纳金，超过30日不交纳，原告可进行催交，催交不成的原告可诉诸法律解决。以上协议同时还对房屋建筑公用部位、公用设施、设备等管理服务事项、物业服务质量、双方权利义务等事项进行了约定。在此期间，原告依约对包括被告卢芳居住房屋在内的济宁市龙城美墅小区提供了物业管理服务。本案在庭审过程中，被告卢芳自认其系济宁市龙城美墅小区4号楼东4单元3层302室的房主，该房产建筑面积为103.46平方米，除交纳2010年物业管理服务费外，以后的费用未交纳，且从2011年至今都在该处居住。其还辩称未交纳2011年至今物业管理服务费系因未享受到相关的物业管理服务，每年的收费应统一按照1.26元／㎡.月的标准计算。以上事实有原告提交的上述证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，物业服务合同是指业主和物业管理企业之间订立的，由物业管理企业为业主提供物业服务，业主支付相应报酬的协议。原告山东九巨龙物业管理有限公司作为济宁市龙城美墅小区的物业管理企业、被告卢芳作为济宁市龙城美墅小区4号楼东4单元302室的业主，双方于2010年2月28日签订的《物业管理服务协议》没有违反法律法规的规定，已建立起合法有效的物业服务合同关系，双方均履行了该协议。虽然2011年至2013年期间，双方未再签订物业服务合同，但被告卢芳在办理入住手续后，作为小区的业主，其一直在济宁市龙城美墅小区4号楼东4单元302室居住，期间原告山东九巨龙物业管理有限公司对包括被告卢芳居住房屋在内的济宁市龙城美墅小区提供了物业管理服务，被告卢芳亦是服务对象之一，应当向物业服务企业交纳物业服务费。原告提供的物业管理服务不仅要对被告住房的专有部位进行服务，还要对小区的全部共用面积、共同部位承担物业管理的义务，这些部位的管理费是由小区的业主按照拥有的物业建筑面积的比例决定承担费用的多少，业主不得以放弃共有部分的权利不履行义务。原告山东九巨龙物业管理有限公司提供的证据能够证实其已经提供了物业管理服务，被告卢芳应当履行物业服务费用的支付义务。被告卢芳不交纳物业服务费用的抗辩主张，无证据支持，本院依法不予支持。关于2011年度的物业服务费用收取标准，原告山东九巨龙物业管理有限公司主张延续2010年的标准，并无不当，本院予以采信。关于2012年度、2013年度的物业服务费用收取标准，原告山东九巨龙物业管理有限公司与其他业主同期签订的《物业管理服务协议》进行了约定，虽然被告卢芳认为应当统一按照1.26元／㎡.月的标准计算，但其并未提供相应证据证明原告的服务价格计算依据不实，其抗辩主张本院依法不予支持。本院认为，被告卢芳应当按照基础物业服务费住房0.9元／㎡.月、公共设备实施运行电费0.46元／㎡.月的收费标准缴纳2012年度、2013年度的物业服务费用，并按照其住房的建筑面积进行计算。即被告卢芳应支付原告山东九巨龙物业管理有限公司2011年度的物业服务费用1564元（1.26元／㎡.月×103.46平方米×12月）、2012年度的物业服务费用1688元（﹤0.9元＋0.46元﹥／㎡.月×103.46平方米×12月）、2013年度的物业服务费用1688元（﹤0.9元＋0.46元﹥／㎡.月×103.46平方米×12月）。被告卢芳在原告处的违约金及取暖补助费用的事项，双方可另行解决。关于原告山东九巨龙物业管理有限公司主张的逾期缴纳物业费滞纳金，虽然协议中有过约定，但均没有约定物业服务费的收取时间，原告亦未向本院提供曾向被告卢芳催交的相关证据，因此滞纳金应按照同期银行贷款利率从起诉之日起开始计算为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：被告卢芳自本判决生效之日起三日内向原告山东九巨龙物业管理有限公司交纳2011年1月1日至2011年12月31日的物业管理服务费1564元、2012年1月1日至2012年12月31日的物业管理服务费1688元、2013年1月1日至2013年12月31日的物业管理服务费1688元，共计4940元，并按同期银行贷款利率支付从2014年7月18日起至支付之日止的逾期滞纳金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告卢芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 祝士业二〇一四年十月十四日书记员 卫莉娜 来源：