（2014）巴州民初字第1772号
裁判日期: 2014-10-14
公开日期: 2014-11-18
案件名称
原告田艳诉被告冯绍辉、冯文菊房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
巴中市巴州区人民法院
所属地区
巴中市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
田艳,冯绍辉,冯文菊
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十四条，第三十四条第一款，第五十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第三十二条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第八条第一款
全文
四川省巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书（2014）巴州民初字第1772号原告田艳，女，生于1976年12月28日，汉族，初识字，农民，住贵州省金沙县西洛乡金槐村高石坎组。委托代理人陈刚，巴中市巴州区江南法律服务所法律工作者。委托代理人黎大国，巴中市巴州区江北法律服务所法律工作者。被告冯绍辉，男，生于1969年7月10日，汉族，初中文化，巴中市和平建筑有限公司职工，户籍所在地四川省达县兵郎乡新街68号，现住四川省巴中市巴州区蓝天旅馆（江北派所对面）。被告冯文菊，女，生于1958年2月26日，汉族，小学文化，居民，户籍所在地四川省巴中市巴州区东城街**号，现住四川省巴中市巴州区雍景湾*幢*楼*号。委托（特别授权）代理人陈鸿辉，巴中市民营经济维权中心法律工作者。本院2014年6月17日立案受理原告田艳诉被告冯绍辉、冯文菊房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员蒋登银适用简易程序，于2014年8月6日公开开庭进行了审理。原告田艳及其委托代理人陈刚、黎大国，被告冯绍辉，被告冯文菊及其委托代理人陈鸿辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年11月，被告冯绍辉与巴中市巴州区平梁乡猿门街陈从锐、杨四章等签订了灾后重建《旧房改建协议》，冯绍辉办理相关手续后，取得了该宗土地的使用、开发权。在巴中市人民政府“两清”工作中，冯绍辉和合伙人冯文菊又交纳了相关税费。现冯绍辉所建修的1号楼已全面竣工，部分房屋已交付使用，2号楼主体工程完工后进入装修阶段。而被告出售给我的三套住房和两个门市交房时间到期后至今未交与我，且拒不履行合同的交付义务，给我造成了相应的损失。特请求人民法院依法判令二被告按照《商品房认购合同》之约定履行房屋交付和办证义务，并赔偿因延期交房给我造成的损失及违约金共20000元。被告冯绍辉辩称：1、我与原告签订的《商品房认购合同》是在原告的胁迫下所签订的，实际上我没有与原告真正形成房屋买卖关系，该合同不发生法律效力。2、我与合伙人冯文菊在实施平梁乡猿门街建设项目时签订了分工协议，冯文菊组织资金和剩余房屋的销售，我负责施工和办理相关手续，我也从未给任何人签订过房屋买卖合同，因为签了也无效。更主要的是，我与原告所签的《商品房认购合同》是在我与原告结婚之后，只不过把时间写在结婚之前的。同时，原告也从未付过一分钱的购房款，请求法院依法驳回原告的起诉。被告冯文菊辩称：1、我与冯绍辉是普通合伙人，我们在巴州区平梁乡猿门街实施“联建房屋项目”时签订了《合伙协议》，明确约定我负责组织资金和剩余房屋销售，冯绍辉负责施工和办理手续。冯绍辉越权与原告签订《商品房认购合同》我一直不知情，所签约给原告的房屋基本上都已处分了。更主要的是，我至今未收到原告的一分钱购房款。2、即便冯绍辉与原告就《商品房认购合同》的签订属实，也应视为无效。因为冯绍辉告诉我，他是哄田艳的，是假签约，真实签约时间是在他和田艳结婚后。更主要的是，该《商品房认购合同》上所约定的单价远远高于我们的售房价，更何况还是一次性付款？双方签约行为只是合同的一部分，作为买受人还需履行交付房款的法定义务，而原告至今未向我方交付一分钱的购房款，所以该《商品房认购合同》至今未生效。请求法院依法驳回原告的起诉。经审理查明：二被告系巴中市巴州区平梁乡猿门街灾后重建“联建房屋”的普通合伙人。原告与被告冯绍辉于2013年7月5日在达州区民政局进行了结婚登记并领取了结婚证书，现系夫妻关系。2012年8月15日，被告冯绍辉（作为甲方）与原告（作为乙方）签订了两份《商品房认购合同》。其中，一份合同约定：乙方自愿在平梁街（路）2号楼2单元5楼1号订购住房1套，建筑面积约106平方米，单价1700元，合计金额180200元，2012年8月15日一次性交付全部房款180200元，2013年8月15日交房。另一份合同约定：乙方自愿在平梁街（路）2号楼1单元4楼2号订购住房1套，建筑面积约116平方米，单价1700元，合计金额197200元，2012年8月15日一次性交付全部房款197200元，2013年12月30日交房。被告冯绍辉在该两份《商品房认购合同》的甲方（出卖方）栏签了字，原告在该两份《商品房认购合同》的乙方（订购方）栏签了字。前述两份合同总房款为377400元。同日，被告冯绍辉出具收据一张：交款单位栏填“交房款（田艳）”，收款方式填“现金”，人民币栏填“377400元”，被告冯绍辉在该收款收据的经办栏签了字。2013年2月18日，被告冯绍辉（作为甲方）与原告（作为乙方）再次签订两份《商品房认购合同》。其中，一份合同约定：乙方自愿在平梁街（路）订购8号、9号房屋，建筑面积约115平方米，单价3500元，合计金额402500元，2013年2月18日一次性交付全部房款402500元，2013年5月1日交房。另一份合同约定：乙方自愿在平梁街（路）1号楼2单元8楼2号订购住房1套，建筑面积约128平方米，单价1500元，合计金额192000元，2013年2月18日一次性交付全部房款192000元，2013年5月1日交房。被告冯绍辉在该两份《商品房认购合同》的甲方（出卖方）栏签了字，原告在该两份《商品房认购合同》的乙方（订购方）栏签了字。前述两份合同总房款为594500元。同日，被告冯绍辉出具收据一张：交款单位栏填“田艳”，收款方式填“现金”，人民币栏填“590000元”，收款事由填“平梁房款”，被告冯绍辉在该收款收据的经办栏签了字。上述《商品房认购合同》约定交房时间到期后，被告拒绝向原告交付房屋，原告遂起诉来院，提出前述请求。同时查明，原告田艳与被告冯绍辉在手机通话时承认该购房、付款的事实。另查明，2011年8月，巴州区城乡规划勘察设计室规划并绘制了“平梁乡猿门街杨清明等用地平面图”。2012年8月27日，冯绍辉向巴中市巴州区地方税务局交纳耕地占用税2800元。2012年9月26日，冯绍辉（平梁乡）向巴中市巴州区清理整治违法用地违法建设领导小组办公室交纳1号楼土地出让金和相关费用236285元。2012年10月25日，冯绍辉（平梁乡）分别向巴中市巴州区住房和建设局交纳1号、2号楼相关规费和罚款72087元、4287元、28574元、93408元小计198356元。2012年10月26日，冯绍辉再次向巴中市巴州区地方税务局交纳国有土地使用出让契税、印花税9046.5元。2012年10月29日，冯绍辉（平梁乡）再次向巴中市巴州区清理整治违法用地违法建设领导小组办公室交纳1号楼国土罚款15840元。国有土地使用登记审批表记载：土地使用者名称为冯绍辉，性质为个人，土地座落为巴中市巴州区平梁乡猿门街，土地权属性质为国有，宗地四至为“见宗地图”，批准用途为商住，实际用途为商住，使用期限为商服40年、住宅70年。苟建在权属调查记事及调查员意见栏记载：“该宗地位于巴州区平梁乡猿门街，属场镇规划区内国有土地，相邻指界人已到现场指界，一致确认其界址清楚，面积为528平方米，权属无争议，根据土地登记相关规定，建议为使用权人办理国有土地建设使用权证书。”白付政在地籍勘丈记事栏记载：“该宗地采用手工皮尺测量，其测量方式正确，利用几何公式量算的面积数据。”苟建在地籍调查结果审核意见栏签注：“经审核，该宗地权属证件齐全，合法有效，界址清楚，四至无争议，地籍调查合格。”2013年1月21日，巴中市国土资源局巴州区分局国土勘测规划设计队绘制了该宗土地的“宗地图”，S＝35.2m×15m＝528.00m2。庭审中，被告冯文菊提供了冯绍辉（甲方）与其（乙方）签订的《合伙经营协议》复印件一份，约定：“甲方主管现场（即工程技术及相关工作）、手续办理并为合营项目的对外总负责人，乙方主管财务（即现金的收储和相关支付）、受灾户分配后剩余房屋的销售（含推介、促销和运营）及融资工作。”同时，还提供了“平梁猿门街馨园楼售房、还房表和商铺销售概况表，用以证明原告所签订的住房三套、商铺两个均已销售和抵偿给他人了，除提供了2014年1月27日与王兵、蹇廷琼签订的2号楼2单元5楼1号住房一套的买卖合同复印件外，其余未提供相关证据予以证实。2014年6月23日，本院根据原告诉讼财产保全申请，依法查封了二被告开发建设的位于巴中市巴州区平梁乡猿门街“鑫苑楼”2号楼2单元501号、2号楼1单元402号、1号楼2单元802号住房及该1、2号楼的3、4、5、8、9号门市的处分权。至今未发现案外人提出查封异议。以上事实，有原告的诉状、陈述，二被告的答辩，《旧房改建协议》，平梁乡猿门街杨清明等用地平面图，土地使用登记审批表、宗地图，有关税费、罚款缴款票据，《合伙经营协议》，《商品房认购合同》（4份），收购房款收据，电话录音、记录，诉讼财产保全申请书，（2014）巴州民初字第1772号民事裁定书及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据确实充分。足以认定。本院认为：《中华人民共和国民法通则》第五十四条规定：“民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。”第五十七条规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取对方同意，不得擅自变更或者解除。”被告冯绍辉系完全民事行为能力人，2012年8月15日和2013年2月18日，被告冯绍辉两次与原告共签订了4份《商品房认购合同》，并两次给原告书立了收房款收据两张共计金额967400元，被告冯绍辉亦认可该两次所签订的4份合同和该两次所书立的收房款收据2张均是其书写，电话录音是其与原告通话的内容，故被告冯绍辉在该两次民事行为中所设立的4份合同和2张收房款收据，本院予以认定。庭审中，被告冯绍辉称，4份合同和2张收据系原告胁迫所致，合同和收据均是虚假的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告冯绍辉未提供其充分证据予以证实自己的主张，故本院对被告冯绍辉的该辩称不予采信。被告冯文菊亦辩称，合同和收据均是虚假的，至今未收到原告一分钱的购房款，仍无充分证据予以证实，本院亦不予采信。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”从原、被告签订的4份《商品房认购合同》看，明确了房屋买卖当事人的姓名、房屋买卖的具体位置、房屋面积、房屋价款、付款方式、交房时间、违约责任，故该4份《商品房认购合同》依法成立。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”从原、被告签订的4份《商品房认购合同》看，明确约定了合同的生效时间，即原、被告2012年8月15日签订的两份合同约定：本合同于2012年8月15日签订，双方签字盖章后生效；2013年2月18日签订的两份合同约定：本合同于2013年2月18日签订，双方签字盖章后生效。同时，该4份《商品房认购合同》无无效之法定情形，故该4份《商品房认购合同》合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己义务。”从本案原、被告举证看，原、被告签订合同后，原告履行了其交付房款的义务，而被告未按约定履行其交房义务，故原告请求被告按照合同的约定履行交房义务的主张，本院予以支持。《中华人民共和国民法通则》第三十四条第二款规定：“合伙人可以推举负责人。合伙负责人和其他人员的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。”被告冯文菊虽未在该4份《商品房认购合同》和该2张收款收据上签字，但被告冯绍辉系二被告合伙经营的“对外总负责人”，有权代表合伙人对外从事经营活动。故二被告应当共同承担本案的全部民事责任，即按照原告与被告冯绍辉签订的4份《商品房认购合同》的约定全面履行其约定的交房义务。关于原告主张的违约金和损失问题。因该4份《商品房认购合同》只约定了原告违约的违约金计算方法，未约定被告违约的违约责任。同时，原告亦未举证证明有关损失的证据。故原告请求被告赔偿违约金及损失的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条第二款、第五十四条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、被告冯绍辉、冯文菊在本判决生效之日按照原告田艳与被告冯绍辉于2012年8月15日和2013年2月18日所签订的4份《商品房认购合同》之约定履行其交房义务，并按规定为原告田艳办理该房屋的土地使用权证和房屋产权证。二、驳回原告田艳的其他诉讼请求。本案受理费13710元，由被告冯绍辉、冯文菊共同负担。如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审判员 蒋登银二〇一四年十月十四日书记员 黄 涛 百度搜索“”