（2014）张中民一终字第174号

裁判日期: 2014-10-14

公开日期: 2014-10-23

案件名称

文国英与慈利县市场服务中心、湖南梅尼超市股份有限公司租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

湖南省张家界市中级人民法院

所属地区

湖南省张家界市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第三十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

湖南省张家界市中级人民法院民事判决书（2014）张中民一终字第174号上诉人（原审原告）文国英，女，1977年8月18日出生，汉族，初中文化，农民。被上诉人（原审被告）慈利县市场服务中心。法定代表人邢国华，主任。委托代理人徐云，男，1956年12月5日出生，汉族，大专文化，慈利县市场服务中心员工。被上诉人（原审第三人）湖南梅尼超市股份有限公司。法定代表人吴红梅，董事长。委托代理人刘朝辉，男，1970年4月3日出生，汉族，中专文化，湖南梅尼超市股份有限公司员工。上诉人文国英因与被上诉人慈利县市场服务中心、湖南梅尼超市股份有限公司租赁合同纠纷一案，不服湖南省慈利县人民法院于二○一四年八月二十八日作出的（2014）慈民一初字第875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月26日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月14日公开开庭审理了本案。上诉人文国英，被上诉人慈利县市场服务中心的委托代理人徐云，被上诉人湖南梅尼超市股份有限公司的委托代理人刘朝辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定：慈利县溇澧市场为被告慈利县市场服务中心下属市场之一，位于慈利县零阳镇零阳中路，建筑面积10865平方米，市场始建于1992年。2007年7月15日，蒋某与慈利县市场服务中心签订租赁合同1份，租的溇澧市场二楼88、89号门面（或摊位），后蒋某将租得的门面转让给原告文国英适用，慈利县市场服务中心同意蒋某与文国英之间的门面转让并收取押金1000元，租赁期限自2007年6月1日起至2012年12月31日止。合同第二页第四条中约定“2、合同到期，在同等条件下，有优先租赁权”。合同并就租金标准，违约责任等其他事项进行了书面约定。2012年9月10日，慈利县市场服务中心召开的全体职工大会表决拟对溇澧市场实行整体出租，并于2012年9月11日向慈利县商务局上报整体招租书面请示，次日慈利县商务局作出同意溇澧市场实行整体出租的批复，2012年9月28日，慈利县市场服务中心同第三人湖南梅尼超市股份有限公司签订了溇澧市场租赁协议书。2012年11月21日，慈利县市场服务中心张贴公告，公告载明：“一、2012年9月28日慈利县市场服务中心与湖南梅尼超市股份公司签订的溇澧市场租赁协议书终止履行；二、慈利县市场服务中心与现有的租赁户签订的租赁协议到期后，一律不再续签；三、溇澧市场升级改造工程整体对外公开招商，招商方案将另行公开发布。”2012年12月8日，慈利县市场服务中心拟定了整体公开招租方案，该方案涉及招租方式、条件、报名时间、地点、招租程序等，上报慈利县商务局和县人民政府并获准。2012年12月14日慈利县市场服务中心通过网络和张贴纸质载体发布招租公告，招租公告载明招租标的为溇澧市场整体，建筑面积10865平方米，共二层。招租要求：（一）注册资本不少于5000万人民币的商贸流通企业；（二）投资人要确保对市场进行3000万元以上的投资改造，改造内容¨¨¨。报名时间：2012年12月14日-12月21日。报名时须足额交纳3000万元竞租保证金。第三人湖南梅尼超市股份有限公司报名参加投标，并于2012年12月21日向慈利县市场服务中心支付了3000万元竞租保证金。文国英未报名投标。2012年12月25日湖南梅尼超市股份有限公司经过招标投标，成为溇澧市场整体招租项目竞得人。2012年12月27日，慈利县市场服务中心将溇澧市场整体招租结果公示，公布湖南梅尼超市股份公司为慈利县溇澧市场整体招租项目竞得人。2012年12月31日，合同期满后，原告文国英未搬出其经营的门面（摊位），继续经营。2013年1月6日，慈利县市场服务中心同湖南梅尼超市股份有限公司正式签订升级改造合同。2013年2月1日、2013年3月18日慈利县市场服务中心先后两次督促文国英腾退租赁物，文国英表示拒绝。2013年4月8日，慈利县市场服务中心诉至原审法院要求文国英等租赁户停止侵权等。2013年6月3日原审法院依法先予执行，强制腾退租赁物。此后慈利县市场服务中心与文国英就押金返还等事宜达成调解协议。根据该协议，二○一三年六月八日原审法院制作（2013）慈民一初字第594号《民事调解书》，该调解书已经发生法律效力。但是，2013年12月2日，文国英向原审法院提起诉讼，提出前述六项诉请。二○一三年十二月九日，原审法院作出（2014）慈民立初字第5号《民事裁定书》，裁定对文国英的起诉不予受理。文国英不服，上诉至湖南省张家界市中级人民法院。二○一四年三月二十日，湖南省张家界市中级人民法院作出（2014）张中立民一终字第10号民事裁定书，裁定认为：“慈利县市场服务中心诉文国英租赁合同纠纷一案，原审法院根据双方当事人达成的调解协议制作的（2013）慈民一初字第594号《民事调解书》已送达给双方当事人，故该调解书已经生效。上诉人在原审中提出的第一、三、四、五项诉讼请求均是前案民事调解书已经处理的事项，由于该调解书已经产生法律效力，故上诉人不可再次向法院提起诉讼。至于上诉人提出的第二项诉讼请求，即要求撤销慈利县市场服务中心与第三人湖南梅尼超市股份有限公司签订的溇澧市场租赁协议，这一诉讼请求所涉及的法律关系、当事人均与生效的民事调解案件不一致，对于该项诉讼请求，原审法院应当受理。综上所述，原审法院对上诉人提出的第一、三、四、五项诉讼请求，以违反一事不再理原则为由不予受理正确，但对上诉人提起的第二项诉讼请求不予受理是错误的，应当予以纠正”。据此，2014年4月14日原审法院受理该案。庭审中，原审法院主持调解，因慈利县市场服务中心和湖南梅尼超市股份有限公司不同意调解，致调解不能。原判认为：根据上级人民法院已经生效的法律文书，对文国英提出的第一、三、四、五项诉讼请求（即诉状中的：一、请求依法撤销原、被告之间签订的领取货物和互不追究责任协议；三、依法判令被告返还原告交付的押金1000元；四、依法判令被告赔偿原告经济损失；五、请求依法判令被告将位于溇澧市场二楼88、89号门面（或摊位）继续出租给原告使用）不再进行处理。对于文国英所提出的关于负担诉讼费用的请求，不属于当事人的请求范围。故仅对本案原告提出的第二项诉讼请求即请求依法撤销被告慈利县市场服务中心同第三人湖南梅尼超市股份有限公司之间签订的溇澧市场租赁协议进行裁判。优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下享有优先权。本案中，被告慈利县市场服务中心与原告文国英在自愿平等的基础上签订的《租赁合同》不违背法律的效力性强制性规定，合法有效，受法律保护，双方当事人应依约全面履行该合同。该合同第四条中虽明确约定“合同到期，在同等条件下，有优先承租权”，但根据该约定文国英在合同到期后取得优先承租权的前提为是否具有“同等条件”。重新出租条件的设定属于出租方的单方权利，具有排他性，根据本案中慈利县市场服务中心设定的出租具体条件来看，文国英不具备取得优先承租权的下列“同等条件”：第一、承租标的范围悬殊很大，出租人慈利县市场服务中心再次出租的标的为整体房屋，而文国英主张承租的标的为局部房屋；第二、承租主体条件不符，招租公告设置的对象为注册资金不少于5000万元的商贸流通企业，而文国英作为自然人不具备上述承租主体的条件，故其缺乏对溇澧市场整体招租项目优先承租权的先决条件。根据合同相对性原则，湖南梅尼超市股份有限公司同慈利县市场服务中心之间签订的溇澧市场整体租赁合同在二者之间发生法律拘束力，文国英与该合同无法律关系而不能对湖南梅尼超市股份有限公司同慈利县市场服务中心之间的合同提出请求行使撤销权。湖南梅尼超市股份有限公司在本案中与案件的结果无任何法律上的利害关系，不应承担任何责任。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项之规定，判决：驳回原告文国英的诉讼请求；案件受理费50元，由原告文国英负担。上诉人文国英不服上述判决，向本院提起上诉称：1、原审程序严重违法。（1）证据均未在举证期限内提交；（2）未征求当事人意见当庭组织质证；（3）对上诉人申请调取的证据与本案是否具有关联性进行审查，超越了法律授权，属于滥用司法裁决权。2、原审认定基本事实不清。溇澧市场整体招租进行招投标要求提前缴纳的3000万元保证金，是否专款专用事实不清。原审对溇澧市场整体招租程序合法的认定错误，因招租程序损害了上诉人的优先承租权，原审不能认定该招租程序合法。上诉人在租金价格和租金支付方式上均具有同等条件，竞租保证金不属于同等条件范围，因此上诉人具有优先承租权。而且上诉人没有放弃优先承租权，被上诉人慈利县市场服务中心设定竞租保证金3000万元属于恶意排斥上诉人竞租，其就相同的租赁条件在未征求上诉人是否同等条件续租的情况下与第三人签订租赁合同，侵犯了上诉人的优先承租权。3、原审法院先予执行不符合法律规定。综上，请求二审法院撤销原判决，改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人慈利县市场服务中心、湖南梅尼超市股份有限公司辩称辩称：1、上诉人在一审中调取证据的申请没有法律依据，原审法院驳回其申请符合法律规定；2、慈利县市场服务中心没有侵犯上诉人的优先承租权，上诉人不具备溇澧市场整体招租的主体资格，在公告期间未按要求交纳3000万元保证金。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求二审法院依法驳回上诉人的全部诉讼请求。上诉人文国英，被上诉人慈利县市场服务中心、湖南梅尼超市股份有限公司在二审中均未提交新的证据。本院审理查明的事实与原审法院认定的案件事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：1、原判决是否严重违反法定程序；2、被上诉人慈利县市场服务中心将溇澧市场进行整体招租的行为是否损害了上诉人文国英的优先承租权。关于原判决是否严重违反法定程序的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十三条规定，人民法院应当在送达案件受理通知书和应诉通知书的同时向当事人送达举证通知书，告知举证的有关事项。原审法院未给上诉人文国英送达举证通知书，有违法律规定。但上诉人文国英与被上诉人慈利县市场服务中心在一审庭审中都向原审法院提交了相关证据，并由各方当事人进行了质证，上诉人在一审中对此也未提出异议。原审虽未给上诉人送达举证通知书，但并未限制其举证权利，不属于严重违反法定程序的情形。原审为查清本案事实，在当事人未提出异议的情况下组织当事人进行质证亦不属于严重违反法定程序的情形。上诉人在原审中申请原审法院调取慈利县市场服务中心的银行账目，拟证明公开招租公告要求3000万元竞租保证金的目的系故意排除上诉人的竞标，被上诉人湖南梅尼超市股份有限公司支付的3000万元未遵循专款专用的原则。上诉人对招标程序有异议，可依法依规向有关招标管理部门投诉，而不属于本案审查的范围，故原审未依据上诉人的申请调查证据并无不当。关于被上诉人慈利县市场服务中心将溇澧市场进行整体招租的行为是否损害了上诉人文国英的优先承租权的问题。慈利县市场服务中心作为本案诉争门面的合法权利人，依法对该门面享有在权利范围内占有、使用、收益、处分的权利。上诉人与慈利县市场服务中心签订租赁合同，在合同期限内取得了诉争门面的占有、使用和收益权。虽然合同约定租赁期满后，上诉人在同等条件下有优先承租权，但该约定并不能限制合法权利人慈利县市场服务中心对诉争门面的合理处分。慈利县市场服务中心在租赁合同到期后，将包括本案诉争门面在内的溇澧市场整体出租，设定承租人为注册资本不少于5000万元的商贸流通企业、报名时须足额支付3000万元保证金等招租的具体条件，并上报其主管单位及同级人民政府批准。不违反法律规定和合同约定，是对其权利的正当行使。上诉人不符合慈利县市场服务中心的招标承租条件，不具有实现优先承租权的基础，其要求继续承租诉争门面于法无据。因此，上诉人认为慈利县市场服务中心侵害其优先承租权的理由不成立，慈利县市场服务中心将溇澧市场进行整体招租的行为并未损害上诉人的优先承租权。原审法院在审理慈利县市场服务中心诉上诉人房屋租赁合同纠纷一案中，进行了先予执行。该先予执行行为不属于本案审理的范围，如上诉人认为该先予执行行为错误，可依照法定程序另行主张权利。综上，上诉人文国英的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人文国英负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审　判　长　　田洪山代理审判员　　张　晓代理审判员　　盖景阳二〇一四年十月十四日书　记　员　　刘晓燕附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。百度搜索“”