（2014）深中法房终字第1893号
裁判日期: 2014-10-13
公开日期: 2014-12-26
案件名称
冯俊钦与深圳市柏星龙创意包装股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冯俊钦,深圳市柏星龙创意包装股份有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法房终字第1893号上诉人（原审原告）冯俊钦，男，汉族。住所地：广东省深圳市盐田区，现住址：广东省深圳市福田区。委托代理人冯铭生，男，汉族，住所地：广东省深圳市福田区。被上诉人（原审被告）深圳市柏星龙创意包装股份有限公司，住所地：深圳市罗湖区。法定代表人赵国义，董事长、总经理。委托代理人王英，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。委托代理人陈青，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。上诉人冯俊钦因房屋房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第595号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，一、冯俊钦系海外联谊大厦16xx#房屋的全权所有人。2012年2月20日，冯俊钦委托其父冯铭生与深圳市柏星龙创意包装股份有限公司（以下简称柏星龙公司）签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定冯俊钦将位于深圳市罗湖区迎春路海外联谊大厦16xx#房屋出租给柏星龙公司使用，月租金人民币2715.30元；柏星龙公司应于2012年2月20日前交付首期租金人民币2715.30元；柏星龙公司应于每月10日前向冯俊钦交付租金；柏星龙公司租用租赁房屋的期限自2012年2月20日起至2014年2月19日；冯俊钦应于2012年2月20日前将租赁房屋交付柏星龙公司使用，并办理有关移交手续；冯俊钦交付租赁房屋时，可向柏星龙公司收取贰个月租金数额的租赁保证金，即人民币5430.60元；在发生不可抗力致合同无法履行、政府征用收回或拆除租赁房屋以及双方协商一致的情形下，允许解除或变更该租赁合同；柏星龙公司拖欠租金达陆拾天以上，冯俊钦可就因此造成的损失不予退还租赁保证金。二、柏星龙公司同时另租用了该大厦中案外人冯俊龙所有的1xx0、1xx1室及案外人深圳某实业发展公司（某公司）1xx2-1xx6室。租用期间，1xx9-1xx6系相通的大办公室格局。三、柏星龙公司依约向冯俊钦支付了租赁保证金及2012年2月20日至2013年2月28日期间的租金。柏星龙公司未向冯俊钦支付自2013年3月1日起至上述租赁合同届满期间的租金。四、柏星龙公司于2013年3月22日向案外人冯俊龙的身份证地址发出在托寄物详细资料栏填写有《关于海外联谊大厦1xx9-1xx1室退房通知》的顺丰速运邮件，并在该通知中表示放弃租赁保证金。该邮件于2013年3月27日被退回。案涉房屋所在大楼的物业管理公司某公司于2014年4月25日出具《证明》及《关于柏星龙公司租赁海外联谊大厦1xx9-1xx6室的情况说明》，载明柏星龙公司已于2013年3月31日搬离1xx9-1xx6室，并于2013年3月31日将1xx9-1xx6的大门钥匙交至某公司；且2013年3月22日，柏星龙公司与宣盛公司已在罗湖区租赁所办理了1xx2-1xx6房的退租手续，并于同年3月31日向某公司交回了1xx9-1xx6室办公室大门钥匙。五、柏星龙公司搬离后，某公司于2013年4月23日将其所有的1xx2-1xx6房出租给他人，并将1xx9-1611房与1xx2-1xx6房独立开来。因上述房屋作隔开处理，1xx2-1xx6房新租户搬入时，1xx9-1611房业主将旧锁锯掉，并于2014年换上新锁。六、柏星龙公司搬离案涉房屋起至今，1xx9房处于空置状态。冯俊钦在原审的诉讼请求是：1、柏星龙公司立即支付2012年5月20日至2014年2月20日止的租金51590.70元。2、柏星龙公司承担逾期支付利息8357.7元（暂从2012年5月20日计算至2014年8月31日51590.70×0.006×27个月）。3、由柏星龙公司承担本案诉讼费；以上合计59948.4元。冯俊钦当庭将第一项和第二项诉讼请求中的起算日期由原来的2012年5月20日改为2012年3月1日，具体金额不变。原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方签订的房屋租赁合同系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方均应依约全面履行。本案争议焦点在于案涉房屋空置期间（2013年4月1日至2014年2月19日）的损失应如何承担。柏星龙公司主张双方租赁合同自《关于海外联谊大厦1xx9-1611室退房通知》送达之日起解除，且该单方解除行为系出于深圳市柏星龙先锋印刷有限公司与惠州柏星龙包装有限公司吸收合并后注销，其员工为惠州柏星龙包装有限公司接收而需从原办公地点海外联谊大厦1xx9-1xx6室迁出之合理原因，并提交深圳市市场监督管理局盖章的深圳市柏星龙先锋印刷有限公司的《企业注销通知书》及惠州柏星龙包装有限公司出具的《证明》。冯俊钦对《企业注销通知书》与本案的关联性不予确认，对《证明》不予确认。原审法院对《企业注销通知书》予以采信，《证明》属证人证言性质且证人未出庭作证，原审法院亦不予采信；并认为案涉租赁合同系柏星龙公司与冯俊钦签订，该合同亦未约定其用途系为深圳市柏星龙先锋印刷有限公司办公之用，因而即使《证明》内容属实，柏星龙公司据此主张单方解除行为具有正当理由的依据不充分；且其发出《关于海外联谊大厦1xx9-1611室退房通知》的地址并非冯俊钦身份证地址或合同约定的送达地址；此外，亦无证据表明双方就解除合同达成协商一致。综上，原审法院对柏星龙公司上述主张不予采信，并认定柏星龙公司提前搬离的行为构成违约并应当对此承担赔偿损失的责任，但冯俊钦在柏星龙公司违约后，亦应当采取适当措施防止损失的扩大。冯俊钦虽主张直至合同到期才知晓柏星龙公司提前搬离的事实，但冯俊钦已于2013年4月更换原有门锁；柏星龙公司与同时租用的1xx2-1xx6房业主某公司于2013年3月22日办理退租手续；在合同约定柏星龙公司按月支付租金的情况下，冯俊钦在自2013年3月起至2014年2月租赁合同届满时，长达近一年的时间内，未收到柏星龙公司支付的租金，而未采取催缴或依约解除合同等救济措施，明显与常理不符；综合以上事实，原审法院对冯俊钦关于其不知晓柏星龙公司提前搬离的主张不予采信，并认定冯俊钦最迟于2013年4月底知道或应当知道柏星龙公司已搬离案涉房屋。冯俊钦在知道柏星龙公司不再履行合同并已实际搬离的情况下，而未及时收回房屋以避免房屋空置造成损失扩大，有悖诚实信用原则，亦应对空置期间的损失承担责任。综合考虑双方各自过错程度，原审法院酌定柏星龙公司应赔偿冯俊钦空置期间的损失人民币8662（2631.30元／月×（10个月＋19天／30天）×30％］元。关于2013年3月1日至2013年3月31日期间的租金，柏星龙公司于2013年3月31日搬离案涉房屋，但其租金仅支付至2013年2月28日，因此2013年3月1日至3月31日期间柏星龙公司实际租用案涉房屋，应当支付冯俊钦上述期间租金人民币2715.30元。关于拖欠期间的利息，因双方在租赁合同中约定柏星龙公司拖欠租金达六十天以上，冯俊钦可就因此造成的损失不予退还租赁保证金，柏星龙公司已明确放弃其所缴纳的租赁保证金，冯俊钦请求拖欠期间的利息，于法无据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、柏星龙公司应于本判决生效之日起十日内支付冯俊钦2013年3月1日至2013年3月31日期间租金人民币2715.30元；二、柏星龙公司应于本判决生效之日起十日内赔偿冯俊钦房屋空置期间的损失人民币8662元；三、驳回冯俊钦的其他诉讼请求。案件受理费人民币649元，由冯俊钦负担500元，由柏星龙公司负担149元。冯俊钦不服上述判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原审判决，依法改判柏星龙公司向冯俊钦支付拖欠房租人民币51590.70元及相应利息人民币8357.70元。2、判令柏星龙公司依法承担本案一审和二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、原审法院认定事实前后矛盾、违背常理。原审法院在判决书第四页认定冯俊钦对1xx9-1611房“于2014年换上新锁”，在第五页又认定冯俊钦“于2013年4月更换原有门锁”。这显然是认定事实前后矛盾。原审法院在判决书第五页，以“在合同约定被告按月支付租金的情况下，冯俊钦在自2013年3月起至2014年2月租赁合同期满时，长达近一年的时间内，未收到被告支付的租金，而未采取催缴或依约解除合同等救济措施，明显与常理不符”为由，对冯俊钦关于不知晓柏星龙公司提前搬离的主张不予采信。冯俊钦认为：在租赁合同有效期内，是否催缴欠租和解除合同是冯俊钦的权利，对于自己的权利是否行使及何时行使，冯俊钦完全可以自由决定，这既是法律的规定，也是真正的生活常识，原审法院反其道认定事实才是真正地“明显与常理不符”，既违背法律常理，又违背生活常理。二、原审法院适用法律错误。依据我国合同法的规定，房屋租赁合同生效后至有效解除前，承租人取得租赁房屋的使用权，对于依法依约取得的这一使用权，承租人既可自己实际使用，也可任由房屋空置，其他人无权干涉。本案中，柏星龙公司没有提前解除合同的法定或约定权利，对合同到期前的租得房屋实际使用与否均应按约支付租金，这是基本的法律常识。原审法院违背这一基本的法律常识，牵强附会地引用合同法中与此案毫不相关的条文判决此案，实属适用法律错误。三、冯俊钦向柏星龙公司追索被拖欠房租的利息与法有据。我国合同法明确规定，合同的守约方可向违约方主张违约方的违约行为给自己造成的相应损失，包括利息。本案中，柏星龙公司无理拖欠冯俊钦租金，冯俊钦向柏星龙公司追索被拖欠的租金及利息，符合法律的明确规定，完全与法有据。原审法院，以合同中的租赁保证金条款和柏星龙公司已放弃保证金为由，驳回冯俊钦的利息主张，既不符合合同的约定，也完全违背了合同法的明确规定，其根本原因在于原审法院完全曲解了保证金的意义，把保证金错误地理解成了违约金。被上诉人柏星龙公司答辩：一、1、关于上诉人提到的原审法院在判决中对其更换1xx9-1611房门锁的时间认定前后矛盾的问题，根据我们此前在庭审中法院对于某公司调查笔录的质证获知，冯俊钦在2013年4月应当是已经拆除了原出租房屋的门锁，对于法院判决书中所述的2014年换上新锁的情况我方恳请中院对原审的调查笔录重新进行调查审阅。2、冯俊钦认为在租赁合同有效期内是否催缴欠租是上诉人的权利，对于自己的权利是否行使完全可以自己决定。我方认为冯俊钦这一观点明显违反《合同法》第119条的法律规定。二、关于冯俊钦所提到原审法院适用法律错误问题，我方认为原审法院认定无误，柏星龙公司确有合理的原因解除合同，自退还通知送达之日起，《深圳市房屋租赁合同书》依法解除，对于因解除合同造成出租人的损失，柏星龙公司已经以放弃保证金的方式承担赔偿损失的责任，因为出租人没有采取适当措施致使损失扩大的部分，应当由出租人承担。三、对于上诉人所提到的被拖欠房租的利息问题，我方认为柏星龙公司是因为合理理由解除《深圳市房屋租赁合同书》，已经按照约定支付房屋租赁合同解除前的全部租金，不构成违约，也不构成《深圳市房屋租赁合同书》第18条约定的其他需要承担损失赔偿责任或违约责任的情形，因此出租人冯俊钦依据房屋租赁协议该条约定要求被上诉人支付违约金，没有法律依据。即便需要支付违约金，该条约定的违约金数额也过高，应当根据出租人冯俊钦实际损失予以相应核减，事实上柏星龙公司已主动放弃保证金方式来弥补给出租人造成的损失，所放弃的保证金已经足以弥补出租人的损失。本院经审理查明，涉案房屋的物业服务企业深圳某实业发展有限公司一审时出具证明，证明2013年3月31日收到柏星龙公司交出的涉案房屋钥匙，其员工张某证明涉案房屋于2014年被更换门锁。原审判决认定2013年4月冯俊钦更换门锁有误，本院予以纠正。原审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点一是柏星龙公司是否有权单方解除租赁合同，二是2013年3月至2014年2月19日的房屋租金及损失的承担。对于柏星龙公司是否有权单方解除租赁合同，本院认为，柏星龙公司因自身原因不能继续履行合同，构成违约，无权单方解除合同，理由如下：合同法第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为，致使不能实现合同目的的，另一方当事人有权解除合同。本案柏星龙公司因其公司注销的原因，无法继续履行租赁合同而提出退租，拖欠2013年3月租金未付并在未能联系到冯俊钦的情况下搬出涉案房屋，属违约行为，其作为违约方无权解除合同。柏星龙公司发出的《关于海外联谊大厦1xx9-1611室退房通知》即便冯俊钦收到，亦不产生解除合同的法律效力。一审判决柏星龙公司支付2013年3月租金正确。对于2013年4月至2014年2月19日的房屋空置损失承担，本院认为，合同法第九十三条规定，当事人协商一致可以解除合同。虽然柏星龙公司无权单方行使合同解除权，但法律并不排除其与冯俊钦协商解决退租事宜的权利。如果双方当事人协商解决提前退租问题，房屋损失应当可以减少。但是，双方当事人在合同中没有明确约定通知送达地址，使得双方不能及时协商，导致损失扩大，故双方当事人对此均有责任，应分担2013年4月至2014年2月19日的房屋空置损失。考虑到柏星龙公司已尽到必要的通知义务并且及时将房屋钥匙交给物业服务公司，主动放弃租赁保证金等事实，一审判决将三月份租金利息及房屋空置损失酌情确定为8662元由柏星龙公司承担，符合公平原则，本院予以维持。冯俊钦的上诉请求，据理不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理结果妥当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币1498.71元，由冯俊钦负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 爽代理审判员 唐 毅代理审判员 路德虎二〇一四年十月十三日书 记 员 伍圣权附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自