（2014）朝民初字第22461号
裁判日期: 2014-10-13
公开日期: 2015-04-02
案件名称
北京雅宝房地产开发有限公司与张洪良房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京雅宝房地产开发有限公司,张洪良
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第22461号原告北京雅宝房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区吉庆里14号佳汇国际中心10楼1001室。法定代表人余乃储，董事长。委托代理人姚彩纷，北京市中盛律师事务所律师。被告张洪良，男，1973年9月29日出生。原告北京雅宝房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告张洪良（下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人姚彩纷到庭参加了诉讼，被告经本院公告送达出庭传票无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告诉称：2005年12月15日，我公司与被告之妻XXX签订《预约认购意向书》，约定XXX向我公司购买雅宝城XXX室，后XXX向我公司支付了786503元的认购房款。后被告与XXX共同声明，双方系夫妻关系，双方同意由被告作为买受人办理雅宝城XXX室的签约、付款等一切事宜，原XXX已支付的认购房款781190元一并转入被告，作为被告支付的购房款的一部分。2006年4月28日，被告与北京大成房地产股份有限公司丙区分部签订《北京市商品房预售合同》及补充协议，约定被告向北京大成房地产股份有限公司丙区分部购买位于北京市朝阳区XXXXX大厦的七层XXX号房屋；购房总价款为1551190元，于签订购房合同时支付购房款781190元，2006年8月1日支付50万元，2006年12月1日付清27万元尾款；若被告逾期支付房款，应自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，每日按房款总额的万分之伍计算违约金。北京大成房地产股份有限公司丙区分部后将XXXXX大厦项目整体转让给我公司，我公司承担购房合同中出卖人的全部权利义务，北京市住房和城乡建设委员会于2007年9月20日对此予以公示。2008年11月5日，北京大成房地产股份有限公司丙区分部变更名称为“北京兆通置地房地产股份有限公司”。合同签订后，除首付款外，被告一直未支付任何房款。后我公司多次催促被告办理合同的网签手续并付清房款但被告一直不予理睬，也不支付剩余购房款。依据合同法的相关规定及合同的相关约定，被告已经严重违反合同约定，我公司有权解除合同并要求被告承担违约责任，我公司按照合同约定的每日按房款总额1551190元的万分之五标准计算违约金，但主张的金额低于按照上述标准计算得出的数额。现我公司诉至法院，请求法院判决解除双方于2006年4月28日签订的《北京市商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议）、被告支付逾期付款违约金79万元。被告未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2005年12月15日，原告与案外人XXX签订《预约认购意向书》，约定XXX意向认购XXXXXXXX号房屋（以下简称XXX号房屋），销售面积46.87平方米，房屋总价1573005元。后XXX向原告支付认购房款786503元。2006年4月30日，XXX与张洪良出具《声明》，内容为：“本人XXX与张洪良为夫妻关系，由于本人现在国外，同意由张洪良作为买受人办理XXXXX项目XXX号房间签约、付款等一切事宜，并同意将本人原认购房款781190元一并转入张洪良名下，作为本次购房款的一部分。”2006年4月28日，北京大成房地产股份有限公司丙区分部作为出卖人、被告作为买受人，签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：XXXXX），约定被告购买XXXXXXXX号房屋，预测建筑面积46.22平方米，总价1551190元，房款支付方式为分期付款，签署《北京市商品房预售合同》及《补充协议》时，支付房款总额的50%，即781190元；2006年8月1日支付500000元，2006年12月1日支付270000元。《预售合同补充协议》第四条约定，“买受人逾期付款超过150日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，须于解除合同通知送达之日起45日内将买受人已付全部购房款扣除等于总房款20%的违约金及逾期罚息后全额返还给买受人。逾期超过150日后，出卖人不解除合同的，合同继续履行，买受人须自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付房款总额万分之五的逾期罚息，并于实际支付应付款之日同时向出卖人支付逾期罚息，出卖人仍有权随时按本款第3项的方式解除合同。”2006年4月30日，原告向被告出具收据3张，分别是购房款781190元、印花税776元、其他现金4537元。上述合同签订后，被告未再向原告支付过房款。2010年11月，原告以挂号信形式向被告发出《关于办理网签手续的通知》，通知被告于2010年11月30日前办理网签手续并同时付清购房款及相关税费。之后，原告又以在房门上张贴、邮寄挂号信的方式向被告发出过催缴房款的通知。经询，原告称XXX号房屋现在处于空置状态。2008年11月5日，北京大成房地产股份有限公司名称变更为北京兆通置地房地产股份有限公司。2013年5月7日，北京兆通置地房地产股份有限公司名称变更为北京兆通置地集团股份有限公司。2006年10月23日，北京大成房地产股份有限公司与原告签订《南营房危改小区丙区土地转让合同》，约定原告受让丙区项目用地使用权，享有合同所述用地范围内项目的开发、经营、管理权。原告与被告签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议中的权利义务已由北京兆通置地集团股份有限公司概括转移给了原告。上述事实，有各方当事人提交的《预约认购意向书》、《声明》、户口簿、《北京市商品房预售合同》及补充协议、民事判决书、挂号信交寄清单、《关于办理网签手续的通知》、照片、顺丰快递详情单、网上打印送达信息、收据等证据及当事人陈述意见在案佐证。本院认为：原告与被告签订的《北京市商品房预售合同》补充协议中约定，买受人逾期付款超过150日后，出卖人仍有权随时解除合同，并可以向买受人收取等于总房款20%的违约金及逾期罚息；逾期超过150日后，买受人须自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付房款总额万分之五的逾期罚息。据此，被告逾期付款的行为已经构成违约，双方在合同中约定的解除条件成就，原告主张解除双方所签的《北京市商品房预售合同》及补充协议，合法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议解除后，原告应当向被告返还收取的房款及其他款项，被告应当按照合同约定向原告支付违约金。现原告主张的违约金数额未超过双方约定的标准，故本院予以支持。被告经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告北京雅宝房地产开发有限公司与被告张洪良之间的《北京市商品房预售合同》及补充协议（合同编号：XXXXX）。二、原告北京雅宝房地产开发有限公司于本判决生效后七日内退还被告张洪良购房款七十八万一千一百九十元、印花税七百七十六元、其他款项四千五百三十七元。三、被告张洪良于本判决生效后七日内向原告北京雅宝房地产开发有限公司支付违约金七十九万元。四、驳回原告北京雅宝房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。）案件受理费11700元，由被告张洪良负担（原告北京雅宝房地产开发有限公司已垫付5850元，被告张洪良于本判决生效后七日内支付给原告北京雅宝房地产开发有限公司，剩余5850元于本判决生效后七日内交纳）。公告费560元（含已发生的260元及判决公告费），由被告张洪良负担（原告北京雅宝房地产开发有限公司已垫付，被告张洪良于本判决生效后七日内支付给原告北京雅宝房地产开发有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 凌 巍人民陪审员 刘 敏人民陪审员 李丽华二〇一四年十月十三日书 记 员 郝 卓 关注公众号“”