（2014）朝民初字第18246号
裁判日期: 2014-10-13
公开日期: 2015-06-30
案件名称
王艳华与北京万邦鼎尚企业管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王艳华,北京万邦鼎尚企业管理有限公司,北京华亿安顺企业管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第18246号原告王艳华，女，1964年5月18日出生。被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司，住所地北京市通州区新华西街59号。法定代表人黄喜庆，总经理。委托代理人吴奂，北京市嘉维律师事务所律师。第三人北京华亿安顺企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号兴隆小区综合楼1-6层。法定代表人贾加农，总经理。委托代理人张强，山东万航律师事务所律师。委托代理人郑磊，男，1982年7月31日出生。原告王艳华（以下简称姓名）与被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司（以下简称万邦公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并追加北京华亿安顺企业管理有限公司（以下简称华亿公司）为本案第三人，公开开庭进行了审理。王艳华与万邦公司之委托代理人吴奂到庭参加了诉讼，华亿公司经本院合法传唤，未按时到庭参加最后一次庭审。本案现已审理终结。王艳华诉称：我与万邦公司于2013年10月15日签订了《租赁合同》，约定万邦公司将位于X内使用面积为7.59平方米的X号柜位（以下简称涉案柜位）租赁给我使用，租赁期间为2013年12月1日至2014年11月30日。此后，我依约支付了2013年12月1日至2014年5月31日期间的租金17804.7元、保证金5900元、综合管理费1978.3元，并对柜位进行了装饰装修，采购物品对外营业，但被告却未兑现承诺正式对外营业，且因此与产权方华亿公司产生纠纷，华亿公司收回柜位，造成我方无法正常使用和经营。故诉至法院，要求：1、解除我与万邦公司于2013年10月15日签订的《租赁合同》；2、万邦公司返还我租金17804.7元、综合管理费1978.3元、保证金5900元；3、万邦公司赔偿我装饰装修损失43220元；4、万邦公司赔偿我违约金3560.94元。万邦公司辩称：我公司向华亿公司承租了涉案场地，自行划分场地商铺再对外出租。王艳华陈述双方签订《租赁合同》，以及其已依约支付租金、管理费、保证金均属实，我公司向王艳华交付了涉案柜位，但我认为王艳华没有必要大规模装修。确实存在部分商户没有进场，商场人流量较小的情节，但我公司并未就此作出承诺，因华亿公司于2014年3月16日开始进行闭店装修，造成涉案柜位所在的场地无法正常使用。我公司同意解除合同，并返还2014年3月16日以后的租金7418元、管理费824元、保证金5900元，但装饰装修损失和违约金应由华亿公司赔偿。华亿公司述称：万邦公司向我公司承租了涉案柜位所在商场的一层和地下一层，由万邦公司对外出租，认可其与王艳华签订的《租赁合同》，但我公司并非该合同的当事人，不享有合同权利义务，不应承担合同责任。根据合同约定我公司有权对商场进行装饰装修，此后我公司对该商场二层及以上楼层进行装饰装修和经营调整，并未因此造成王艳华无法对外经营，王艳华无法经营是因万邦公司不能对外正常营业造成的，与我公司无关。经审理查明：2013年5月20日，万邦公司与华亿公司签订《市场场地租赁合同书》，合同约定：甲方（出租方）华亿公司，乙方（承租方）万邦公司，租赁场地坐落于朝阳区朝阳路兴隆西街2号一层西侧整租，租赁场地的合同面积为440平方米，乙方应将租赁场地用于经营美甲、精品饰品、化妆品、美容、珠宝文玩类商品，租赁期限自2013年6月15日至2019年9月14日。该合同签订后，万邦公司对租赁场地进行了装修。2013年10月15日，万邦公司与王艳华签订《租赁合同》，约定：（一）甲方（万邦公司）同意将涉案柜位（使用面积约为7.59平方米）的营业场地租赁给乙方（王艳华）使用，经营项目为“珠宝、饰品”；（二）租赁期限为1年，自2013年12月1日至2014年11月30日，本商场于2013年12月1日正式营业，如甲方开业时间因故延迟，则租期顺延；（三）甲方须于2013年10月15日前按照本合同的规定将租赁场所交付给乙方，乙方须于2013年10月27日前完成对租赁场所的装修，并于2013年12月1日正式营业；（四）每月租金为2967.45元，合同签订之日乙方须一次性向甲方支付租期前6个月（即2013年12月1日至2014年5月31日）的租金17804.7元，本合同签订之日，乙方一次性支付甲方保证金5900元，如甲方无故提前终止合同，甲方全额退还乙方缴纳的保证金；（五）除租金外，乙方使用租赁场所须按时足额交纳综合管理费（每月329.72元）、公用事业费用（按实际支付费用计算）；（六）甲方在协议期限内不得无故提前收回该商铺，否则均按违约处理，乙方有权解除合同并有权要求甲方返还已缴纳的租赁场所的剩余租金及剩余综合管理费、保证金，该商铺一年房租的10%作为违约金支付给乙方；（七）因甲方对商场整体规划改造，需要将商铺扩建、及打通道或必须拆除商铺等情况，甲方只退还乙方全额保证金及剩余租金、综合管理费，乙方的其他损失与甲方无关。该合同附件一记载：柜位交付时由万邦公司建造及安装的固定装修及设施为马赛克墙面、灯箱及柜位。合同签订后，万邦公司将涉案柜位交付给王艳华，王艳华向万邦公司交纳了保证金5900元、2013年12月1日至2014年5月31日的租金17804.7元、综合管理费1978.3元。王艳华于2013年11月9日支付了电费320元。2014年2月，华亿公司在万邦公司租赁场地张贴《解除租赁合同通知书》，内容为以万邦公司未按约定于2013年12月1日开业为由，通知解除《市场场地租赁合同书》，并要求万邦公司于15日内将承租场地清空并交还华亿公司。2014年3月16日，华亿公司开始对朝阳区朝阳路兴隆西街2号潮青汇商场2层以上楼层进行装修，封闭了商场位于北侧的正门，现楼宇外围已安装脚手架。审理中，王艳华以万邦公司未按承诺于2013年12月1日开业、未做任何推广及涉案柜位所在场地于2014年3月16日开始装修导致其无法正常营业为由要求解除租赁合同。万邦公司称其已依约正常营业，仅存在部分商铺未进场，人流量较小，但抗辩称其对此不负有义务，王艳华可正常经营，直至2014年3月16日因华亿公司进行商场整体装修导致王艳华再无法经营。万邦公司同意解除《租赁合同》。王艳华与万邦公司均表示涉案柜位所在场地腾退问题由双方自行解决，不要求本院予以处理。王艳华认可其在2014年3月16日前可正常经营。王艳华要求万邦公司返还租金17804.7元、综合管理费1978.3元、保证金5900元，万邦公司仅同意返还2014年3月16日之后的租金7418元、管理费824元及保证金5900元。王艳华称其自行对涉案柜位所在场地进行装饰装修，因无法正常经营造成装饰装修损失43220元，要求万邦公司予以赔偿，并提交了照片、收据、货物清单、订货合同予以佐证，上述证据显示王艳华定做展柜、进行装修、安装灯箱等支出15100元，另进购了部分货物。万邦公司抗辩称王艳华无法正常经营系华亿公司装修造成，不同意承担该项损失，且王艳华并无必要自行进行装修，并提交了装饰装修合同、登记订购合同、购销合同予以佐证。王艳华主张万邦公司已构成违约，要求其赔偿违约金3560.94元，万邦公司不同意承担违约责任。经询，华亿公司陈述其并非本案合同当事人，不同意承担合同责任。华亿公司经本院合法传唤，未按时到庭参加最后一次庭审。上述事实，有当事人陈述及相应证据在案佐证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，王艳华与万邦公司就涉案柜位签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。根据当事人认可之事实及现有证据显示，华亿公司于2014年3月16日开始封闭商场正门，对涉案柜位所在商场进行装修，并于此后开始对涉案柜位所在商场一层进行装修，商场楼宇外围更加装施工用脚手架，此种情况已在客观上严重影响王艳华对涉案柜位的正常使用与经营，导致合同目的不能实现，现王艳华要求解除《租赁合同》，万邦公司表示同意，本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王艳华称其自2014年3月16日开始无法正常经营，故万邦公司应向其返还已收取的2014年3月16日之后的租金和管理费，并向其返还保证金5900元。王艳华要求万邦公司返还之前的租金及管理费于法无据，本院不予支持。关于违约金，万邦公司在租赁期间未能保证王艳华正常经营使用涉案柜位，致使合同目的不能实现，故其应当根据合同约定承担违约责任，王艳华主张的违约金数额符合约定，本院予以支持。关于王艳华主张的经济损失，其因经营所需购买设施，因万邦公司提供的涉案柜位无法正常使用导致合同无法继续履行，万邦公司应当赔偿王艳华因经营投入产生的经济损失，因万邦公司已就此需给付王艳华违约金，故违约金数额内的经济损失不应重复赔偿；根据现有证据及剩余租期计算，王艳华的实际经济损失数额超出违约金数额，故万邦公司就超出部分的经济损失，仍需承担赔偿责任，具体数额由本院根据现有证据及查明事实予以酌定。华亿公司经本院合法传唤未按时到庭应诉，本院依法缺席审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告王艳华与被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司于二〇一三年十月十五日签订的《租赁合同》；二、被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告王艳华保证金五千九百元、租金七千四百一十八元、管理费八百二十四元；三、被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告王艳华违约金三千五百六十元九角四分；四、被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告王艳华经济损失八千元；五、驳回原告王艳华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1612元，由原告王艳华负担406元（已交纳），由被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司负担1206元（于本判决生效后七日内给付原告王艳华400元，剩余款项于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 冯诏锋人民陪审员 苏贵增人民陪审员 陈秀珍二〇一四年十月十三日书 记 员 黄孟歆 关注公众号“”