（2014）唐民四终字第424号
裁判日期: 2014-10-13
公开日期: 2014-12-16
案件名称
张国军与景海泉、张广礼租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省唐山市中级人民法院
所属地区
河北省唐山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
景海泉,张广礼,张国军
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河北省唐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）唐民四终字第424号上诉人（原审被告）：景海泉，农民。委托代理人：韩晓红，河北华旗律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张广礼，农民。委托代理人：钟德友，河北建宏昌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张国军，农民。委托代理人：窦庆敏。上诉人景海泉、张广礼因与被上诉人张国军租赁合同纠纷一案，不服河北省遵化市人民法院（2013）遵民重字第007号民事判决，向本院提起上诉。本案依法组成合议庭开庭审理了本案，本案现已审理终结。一审法院审理查明：2005年4月8日，被告张广礼、景海泉作为乙方与遵化市市场发展有限责任公司作为甲方签订《租赁协议》。该协议内容为：“1、该摊位位于鑫海钢材交易市场钢材销售区内东北角，摊位面积3.2亩。2、乙方租用该摊位用于钢材销售、加工。3、租赁期限自2005年5月1日起至2005年12月31日止。4、租金合计15050元。8、在租赁期间，未经甲方允许，乙方不得擅自对市场摊位和房屋进行转租、出售”。合同尾部，甲方处加盖了遵化市市场发展有限责任公司合同专用章，乙方处张广礼、景海泉签名。被告张广礼、景海泉与遵化市市场发展有限责任公司签订租赁协议后，被告张广礼将西侧另两间正房及摊位出租给原告张国军及其弟张国峰使用，东侧四间正房及摊位仍由被告张广礼、景海泉使用。原告承租后未与被告签订书面租赁协议，口头约定租赁一年，每年租金1.8万元。原告方另在租赁的场院内建了简易棚、硬化了地面。后因该摊位上空有高压线，靠西侧四间正房、原告所建的简易棚、被告景海泉、张广礼所建的厂棚南侧被拆除。被告张广礼、景海泉所建的房屋及厂棚被部分拆除后，遵化市市场发展有限责任公司又与他二人重新补签了摊位租赁协议，时间仍落款为2005年5月1日，内容为：“1、该摊位位于鑫海交易市场机械加工区内东北角，南北长4.5米，东西宽北边33米，摊位面积1.114亩。2、乙方租用该摊位用于机械加工、制造。3、租赁期限自2005年5月1日起至2005年12月31日止。4、摊位年底租金标的15050元。5、中标后需缴纳款项：鉴于乙方租赁摊位所处高压线附近，为保证乙方的生命财产安全，乙方实际摊位租赁面积比中标摊位租赁面积有所减少。因此，甲方以摊位中标价的比例予以核减，计乙方本次应向甲方交纳款项为15050元，该摊位甲方只收取一年。以后，如乙方继续租赁，甲方以上述第4条规定的年摊位租金标底价的比例给予乙方核减，计乙方应向甲方交纳年摊位租金15050元。7、甲、乙双方的权利、义务：④在租赁摊位期间，未经甲方允许，乙方不得擅自对租赁摊位进行转租、出售”。该租赁协议甲方加盖了遵化市市场发展有限责任公司公章和其法定代表人贾伯生个人章，市场负责人刘全忠签名，乙方张广礼、景海泉签名。2006年5月1日，原告与被告张广礼口头协商后继续租赁被告景海泉、张广礼合租的摊位西侧一半，并占用西侧两间正房，未签订书面租赁协议，每年租金1.8万元。后原告在承租的摊位内建了两间活动板房，在被拆的正房处建了厂棚。原告共向被告张厂礼交付二年租金3.6万元。2007年11月，被告景海泉、张广礼之间产生纠纷。2007年12月7日，遵化市市场建设服务中心鑫海市场管理所出具证明，内容为：“鑫海钢材市场100-1号摊位经营户张广礼和景海泉由于合作经营矿山设备加工发生矛盾，张广礼和景海泉找到鑫海市场管理所，经市场场管理所多次调解，最后二人经过协商于2007年12月7日达成一致意见，同意对所租赁的鑫海市场100-1号摊位均分使用，每人各分得该摊位的二分之一，张厂礼居东，景海泉居西。同日，鑫海市场管理所对该摊位进行丈量分割”。遵化市市场建设服务中心鑫海市场管理所在该证明上加盖了公章。被告张广礼对该证明不予认可。2008年1月6日，被告景海泉作为甲方，原告张国军及张国峰作为乙方，遵化市市场发展有限责任公司鑫海市场管理所（加盖公章为遵化市市场建没服务中心鑫海市场管理所）作为丙方，签订了《租赁协议书》、内容为：“甲方于2005年4月8日与张广礼共同租赁丙方在遵化市市场发展有限责任公司鑫海市场内的100-1号摊位，因双方发生矛盾无法共同经营，丙方多次调解并根据当时租赁协议均分使用。现甲方将鑫海市场内100-1号摊位的一半转租给乙方使用，经丙方同意达成如下协议：1、经丙方同意乙方享受原租赁协议的权利和义务；2、该宗土地转租给乙方后，乙方自主经营，具体事宜按原租赁协议执行；3、该协议生效后，乙方有权对该宗土地具有占有使用权，甲方与张广礼以前发生的纠纷与乙方无关；4、乙方有权自主经营，不受原租赁者的限制；5、本协议一式三份，甲乙丙三方各持一份，本协议在三方签字盖章后生效，具有同等法律效力”。甲方处景海泉签字并按手印，乙方处张国军、张国峰签名并按手印，丙方处遵化市市场建设服务中心鑫海市场管理所加盖公章。被告张广礼对该协议不予认可。2008年1月6日，遵化市市场建设服务中心出具证明，内容为：“遵化市市场发展有限责任公司是市场建设服务中心行使业务职能的企业，其公司业务由市场建设服务中心所管辖市场管理所办理，市场管理所行使市场发展有限责任公司所在市场的行政业务职能。2007年12月7日在处理张广礼和景海泉矛盾纠纷一事，我单位委派鑫海市场管理所讲行调解。经过鑫海市场管理所调解，张广礼和景海泉最后达成一致意见，同意将鑫海市场管理所100-1（东北角）号摊位进行平均分割，张广礼居东，景海泉居西。2008年1月6日景海泉使用的摊位租赁给张国军、张国峰使用，是经过我单位同意的，并委托鑫海市场管理所作为丙方签定了租赁协议”。2008年1月6日，遵化市市场发展有限责任公司在遵化市市场建设服务中心于2008年1月6日出具的证明复印件上加盖了公章。2008年1月8日，被告景海泉作为甲方与原告张国军、张国峰作为乙方签订《转让协议书》，内容为：“甲方在鑫海市场内100-1号摊位一半的租赁使用权一次性转让给乙方使用，转让金额265000元（贰拾陆万伍仟元整），如乙方在使用过程中，因甲方在转让前发生纠纷使得乙方所使用的摊位达不到一半，甲方按转让金额相应比例退还现金，由于高压线造成摊位无法使用与甲方无关”。甲方处景海泉签名并按手印，乙方处张国军、张国峰签名并按手印。2008年1月8日，被告景海泉为原告张国军、张国峰出具收条，内容为：“今收到张国军、张国峰一次性转让金26.5万元（贰拾陆万伍仟元整）。该收条尾部景海泉签名并按手印。2008年4月30日，被告张广礼将原告张国军及其弟张国峰摆放在鑫海市场内100-1号摊位西半部的东西全部扔出。2008年5月5日，原告张国军及张国峰向本院起诉张广礼请求排除妨碍，被告景海泉被依法追加为第三人。2008年7月2日，原告张国军及其弟张国峰作为甲方与被告张广礼作为乙方达成协议，并签订《协议书》。该协议载明：“甲方自2006年4月开始租赁鑫海市场100-1号摊位的一半，期限至2007年5月1日，租金18000元，已交纳。2008年4月30日，乙方将甲方的部分财产搬出，甲方遂向人民法院提起诉讼。经甲乙双方充分协商，达成如下协议：一、甲方同意解除与乙方的租赁关系并将鑫海钢材市场100-1号摊位归还出租方（乙方）。二、甲方于2008年7月5日前将摊位内外的一切财产（包括乙方强行搬出部分）全部拉走。三、乙方一次性赔偿给甲方搬迁费及强行搬出给甲方造成的财产损失等所有损失折价款总计为叁万元整，此款于甲方滕清场地之时一次性给付甲方。四、甲方撤回对乙方的诉讼，并保证以后不再向乙方主张摊位使用权。五、双方无其他纠纷。本协议双方签字生效”。2008年7月4日，原告张国军及其弟张国峰向本院提出撤诉。本院于7月8日作出（2008）遵民初字第1466号民事裁定，准予撤回起诉。2008年7月9日，原告张国军及其弟张国峰起诉被告景海泉，要求：1、确认与被告景海泉于2008年1月8日签订的摊位转让协议无效；2、返还取得的摊位转让金26.5万元；3、赔偿利息损失10335元。2008年9月22日，遵化市市场发展有限责任公司出具证明，内容为：“我公司系遵化市市场建设服务中心的业务职能企业，因此，市场建设服务中心的决定、指令、决策、指导，我公司均予服从、认可、照办、确认。”本院于2008年12月10日作出（2008）遵民初字第2051号民事判决，确认原告张国军及其弟张国峰与被告景海泉于2008年1月8日签订的摊位转让协议有效，驳回原告张国军及其弟张国峰的诉讼请求。后原告张国军及其弟张国峰不服，提起上诉。唐山古中级人民法院于2009年3月11日作出（2009）唐民四终字第144号民事判决，驳回上诉，维持原判。2009年5月15日，原告张国军及其弟张国峰起诉被告张广礼，要求排除妨碍、赔偿经济损失。本院于2009年12月9日作出（2009）遵民初字第1559号民事判决，判决：一、限被告张广礼于本判决生效后10日内立即停止对原告张国军、张国峰拥有使用权的遵化市鑫海钢材币场100-1号摊位使用权的侵害、排除妨害，滕清该部分摊位范围内的建筑设施及设备，将该摊位返还二原告；二、驳回原告张国军、张国峰其他诉讼请求。被告张广礼不服，提起上诉。唐山市中级人民法院于2010年5月17日作出（2010）唐民三终字第387号民事裁定，撤销本院（2009）遵民初字第1559号民事判决，发回重审。本院于2011年7月20日作出（2010）遵民重字第027号裁定，认为：“二原告所诉与被告张广礼的纠纷与本院（2008）遵民初字第1466号民事裁定书准予撤诉的纠纷系同一法律关系，该纠纷已经在诉讼过程中原、被告双万达成协议予以解决，该协议已履行完毕，且不存在违法可撤销的事由，为有效民事行为，依法应予维护。故二原告就双方达成协议已调解的纠纷再次主张排除妨碍，于法无据，本院依法不予支持。被告与第三人景海泉因生意合作产生的纠纷为另一法律关系，应另案处理，本院不子合并审理；二原告与第三人签订的摊位转让协议已经本院生效判决确认有效，如导致该协议无法履行的事由符合解除合同的条件，二原告可依法另行主张权利。”遂裁定驳回原告张国军及其弟张国峰的起诉。原告张国军及其弟张国峰不服，提起上诉。唐山市中级人民法院于2011年12月12日作出（2011）唐民终裁字第409号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。2011年11月26日，张国军、果凡伶作为甲方与张国峰、王玉春作为乙方达成散伙协议：“一、合伙期间财产如下：坐落在遵化市鑫海钢材市场三期08号和遵化市鑫海钢材市场100-1号内西半部摊位（此摊位正在诉讼中）各一处、鑫海钢材市场长城矿山机械厂院内及外面代销的设备、设施等（见详单）。二、在双方合伙期内，乙方因合伙事宜受伤导致一只眼睛失明。三、合伙期间的一切财产及上述两个摊位的使用权归甲方所有，甲方一次性给付乙方人民币（柒拾贰万整），该款含乙方眼睛失明的一次性补偿金。乙方收到该款后给甲方出具收款凭证。四、本协议签订前合伙经营期间的一切债权、债务归甲方，与乙方无关。五、本协议自双方签字后生效，本协议一式两份，甲乙双方各持一份。甲方：张国峰果凡伶乙方：张国峰王玉春2011-11-26。”2012年5月23日，原告张国军诉至术院，要求解除原告与被告景海泉签汀的摊位转让协议，返还给原告26.5万元转让金，并赔偿给原告为此造成的利息损失151580元；被告张广礼对被告景海泉上述责任承担连带责任。本院于2012年7月10日作出（2012）遵民初字第2027号民事判决，判决：一、解除原告张国军及张国锋与被告景海泉于2008年1月8日签订的摊位转让协议。二、由被告景海泉于本判决生效后十日内返还原告张国军摊位转让金26.5万元，由被告张广礼对该损失承担连带赔偿责任。三、驳回原告张国军的其他诉讼请求。被告景海泉不服，提起上诉。唐山市中级人民法院于2012年11月29日作出（2012）唐民四终字第777号民事裁定，撤销本院（2012）遵民初字第2027号民事判决，发回重审。一审法院认为，被告景海泉、张广礼于2005年4月8日与遵化市市场发展有限责任公司签订《租赁协议》，取得了鑫海钢材币场100-1号摊位的租赁使用权，二人合伙在该摊位内构建了房屋及厂栩等，应认定被告景海泉与张广礼对鑫海钢材市场100-1号摊位共同享有承租权。原告张国军及其弟张国峰于2008年1月6日与被告景海泉、遵化市市场发展有限责任公司鑫海市场管理所三方签订租赁协议，是原告张国军与张国峰、被告景海泉的真实意思表示，且被告景海泉的转让行为已经遵化市市场发展有限责任公司鑫海市场管理所同意，该协议对双方具有法律上的约束力，双方应按协议约定履行各自的义务。原告张国军与被告景海泉于2008年1月8日签订的摊位转让协议，已经本院（2008）遵民初字第2051号民事判决书确认为有效，该判决已发生法律效力，双万当事人应按转让协议的约定履行各自的义务。被告景海泉依法应按照转让协议确定的期限将摊位交付原告使用，但因二被告之间合伙纠纷未能解决，被告张广礼强行将原告张国军在租赁场地内的物品清出，且被告张广礼一直占用该租赁场地，致使被告景海泉未能自2008年4月30日以后将100-1号摊位居于西侧一半交付原告张国军使用，被告张广礼的行为侵犯了原告方的合法权益，依法应赔偿原告方因转让协议不能履行所造成的损失；被告景海泉作为出让方，只有将转让的摊位交付给原告使用并保证转让行为无权利瑕疵才视为其完全履行了义务，但因其与张广礼之间存在合伙纠纷致使原告未能使用转让的摊位，依法应对原告的损失承担连带赔偿责任。张国军与张国峰就诉争摊位已于2011年11月26日达成散伙协议，该摊位的使用权已归张国军所有，故原告张国军主张解除与被告景海泉于2008年1月8日签订的摊位转让协议，理据成立，本院予以支持；主张返还转让金26.5万元，该项损失为实际损失，其主张理据成立，本院予以支持；主张二被告赔偿损失151580元，但未能提供证据证明损失的具体数额，对该项损失本院依法参照中国人民银行公布的同期同档次基准贷款利率确定为自2008年4月30日（被告张广礼将原告张国军及其弟张国峰摆放在鑫海市场内100-1号摊位西半部的东西扔出时间）起至本案判决确定之日（2013年I1月16日）止的利息，计93070.65元（265000元×（6.21%÷360天）×2036天］。为维护双方当事人的合法权益不受侵犯，遂判决：一、解除原告张国军及张国峰与被告景海泉于2008年1月8日签订的摊位转让协议。二、由被告张广礼于本判决生效后10日内赔偿原告张国军358070.65元（转让金损失265000元，利息93070.65元）；被告景海泉对上述损失承担连带赔偿责任。三、驳回原告张国军其他诉讼请求。案件受理费7650元，由原告张国军负担979元，由被告景海泉负担6671元。判后，景海泉、张广礼均不服，分别向本院提起上诉。景海泉的主要上诉请求及理由为：1.一审法院认定景海泉未能在2008年4月30日以后将涉案摊位交付张国军使用是错误的。在双方签订协议时，张国军已经实际占有并使用着摊位，故应认定景海泉已经履行了转让摊位的交付义务。2.一审法院判决上诉人对张国军的损失承担连带责任是错误的。通过遵化市市场发展有限责任公司、遵化市市场建设服务中心、遵化市市场建设服务中心鑫海市场管理所出具的书面证明，可以证实2007年12月7日景海泉、张广礼经鑫海市场管理所主持已将共同租赁的鑫海市场100-1号摊位进行了丈量和分割，景海泉享有西半部摊位使用权，张广礼享有东半部的使用权，故景海泉有权转让。3.张国军自2008年4月30日之后未能使用摊位的原因是其擅自放弃的结果，与上诉人景海泉无关。4.一审判决解除张国军与景海泉之间的摊位转让协议是错误的。在景海泉对摊位拥有合法使用权的情况下，在双方签订协议后，景海泉已履行了交付义务，无权利瑕疵且无任何违约行为，导致张国军不能正常使用的原因是张广礼的侵权行为，故一审法院解除景海泉与张广礼之间的协议适用法律错误。5.张广礼违法侵占张国军通过转让取得的摊位使用权并非法使用达六年之久，如法院判决就本案承担责任，应由张广礼承担全部责任。综上，请二审法院依法裁判。被上诉人张国军针对景海泉的上诉主要答辩称：1.张国军在2008年5月1日使用摊位是基于与张广礼之间的租赁协议，并不能据此认定景海泉履行了交付义务。2.因景海泉故意隐瞒其与张广礼合伙存在重大纠纷的事实，导致其转让行为存在瑕疵。3.张国军与张广礼在排除妨害一案中达成协议针对的是双方的租赁协议，并非基于其与景海泉的转让协议。4.因张国军承租摊位的目的不能实现，故一审法院判决解除二人之间的合同是正确的。故请二审法院驳回其上诉，维持原判。被上诉人张广礼主要答辩称：1.张广礼自2006年1月1日开始独自享有鑫海市场100－1号摊位的承租权。2.张广礼并未与景海泉在鑫海市场管理处达成调解协议，双方从未达成过调解协议。综上，张广礼不存在侵权行为，请二审法院驳回张国军对张广礼的诉讼请求。上诉人张广礼的主要上诉请求及理由为：1.一审法院认定景海泉与张广礼对鑫海钢材市场100-1号摊位共同享有承租权不妥，该认定并未指明双方共同享有租赁的截止期，事实上双方租赁使用权截止期为2005年12月31日，之后承租权是由张广礼独自享有。2.本案系合同纠纷，与张国军存在合同关系的是景海泉而非张广礼，张广礼不是争议合同当事人，故从合同方面，应驳回张国军对张广礼的诉讼请求。3.张广礼是否是侵权人不是本案审理范围。综上，请二审法院撤销一审判决，改判驳回张国军对张广礼的诉讼请求。被上诉人张国军针对张广礼的上诉主要答辩称：张广礼认为2005年12月31日之后由其一人独自享有涉案摊位的使用权没有根据。2007年12月7日，景海泉与张广礼经市场管理所调解，双方对摊位进行了分割，故张广礼主张其一人享有全部摊位是错误的。2.张国军不能使用受让的摊位的原因是张广礼的直接侵权所致，故一审法院判决张广礼承担责任不违反法律规定。3.张广礼主张本案系合同纠纷，其不是合同当事人对其没有关联性和约束力的说法不符合客观事实。导致原告不能实现合同目的的原因是张广礼的非法占用和干扰，与张广礼存在直接的因果关系，不能说与其没有关联性和约束力。综上，请二审法院驳回其上诉，维持原判。景海泉发表意见认为：1.景海泉对涉案市场享有合法的出租权，有权对外转让。2.景海泉已履行了交付义务，不存在任何违约行为。其他同上诉意见。本院二审查明，河北省遵化市人民法院（2012）遵民初字第2027号民事判决第二项并未判决张广礼对景海泉承担连带赔偿责任。遵化市人民法院（2013）遵民重字第007号民事判决书第11页第4行至第6行“二、由被告景海泉于本判决生效后十日内返还原告张国军摊位转让金26.5万元，由被告张广礼对该损失承担连带赔偿责任”错误。本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实相一致。本院认为，本案作为租赁合同纠纷，涉案合同双方当事人分别为被上诉人张国军及其弟张国锋和上诉人景海泉，因张国军已与张国峰就涉案租赁协议达成一致意见，张国峰已明确其在合伙期间的一切财产及相关摊位使用权归张国军所有，故本案涉案合同的双方当事人最终应为张国军与景海泉。在2008年1月8日景海泉与张国军签订转让协议时，张国军虽占用涉案摊位，但该占用是基于其与张广礼达成于2006年5月1日的口头协议。在2008年4月30日张国军与张广礼之间的合同协议到期后，景海泉负有向张国军完全交付涉案摊位的义务，但因其张广礼之间就涉案摊位存在的纠纷，导致张广礼将景海泉在该摊位的物品扔出，张国军自2008年5月1日起不再占用涉案摊位，故景海泉主张其已将涉案摊位完全交付给张国军的主张本院不予采纳。而对于张国军与景海泉之间的转让协议，因该协议并未得到实际履行，故一审法院支持张国军诉请解除该协议的请求并无不当。关于张国军诉请景海泉返还转让款26.5万元，因双方转让协议并未得到实际履行，故景海泉应将收取的转让款予以返还。至于张国军主张的损失，因在其与景海泉签订转让协议之前，其应知道景海泉与张广礼曾经合伙的情况，在其没有证据证明张广礼知晓其与景海泉之间的协议并同意的情况下，即便有市场管理方的证明，其也应预见到签订相关转让协议的风险；虽然张国军与张广礼之间的租赁协议于2008年4月30日到期，但基于其与景海泉之间的转让协议，其应知道自2008年5月1日起，其通过景海泉取得了涉案摊位的使用权，即便因张广礼的行为导致其不能使用涉案摊位，其也应将该情况告知景海泉，并要求景海泉参与协调，但其却在诉讼中在景海泉未参加的情况下单方与张广礼达成了协议；且自张国军将摊位交给张广礼至本案提起诉讼的四年时间内，张国军并未主张解除与景海泉之间的协议，故张国军对其损失的发生存在过错，本院对其主张的损失不予支持。至于景海泉在承担了本案责任后，涉案摊位的归属问题并非本案审理范围，景海泉可与张广礼另行解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第四款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：一、维持河北省遵化市人民法院（2013）遵民重字第007号民事判决第一项。二、撤销河北省遵化市人民法院（2013）遵民重字第007号民事判决第二项、第三项。三、景海泉于本判决生效后十日内返还张国军转让款26.5万元。四、驳回张国军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7650元，二审案件受理费7650元，均由景海泉负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾宝兴审 判 员 姚春涛代理审判员 王国聚二〇一四年十月十三日书 记 员 赵亚征 关注公众号“”