（2013）麻民一初字第443号

裁判日期: 2014-10-13

公开日期: 2014-11-07

案件名称

陈爱英诉陈际忠商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

麻阳苗族自治县人民法院

所属地区

麻阳苗族自治县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈爱英,陈际忠

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九条第一款，第五十八条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第二条第一款，第九条，第十二条第一款，第三十条第一款

全文

湖南省麻阳苗族自治县人民法院民事判决书（2013）麻民一初字第443号原告陈爱英。委托代理人左加欣，男，湖南环楚律师事务所律师。被告陈际忠。委托代理人张文，男，湖南省麻阳苗族自治县方全法律服务所法律工作者。原告陈爱英就与被告陈际忠商品房预售合同纠纷一案，于2013年5月15日向本院提起诉讼，本院受理后经公开开庭，作出了（2013）麻民一初字301号民事判决书，原告陈爱英对该判决不服，上诉至湖南省怀化市中级人民法院，湖南省怀化市中级人民法院将本案发回重审，2013年12月17日再次立案进行重审，并依法另行组成合议庭，公开开庭进行了缺席审理，原告陈爱英、委托代理人左加欣到庭参加诉讼，被告陈际忠、委托代理人张文未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈爱英诉称：原、被告系堂兄妹，被告又是原告丈夫的亲姐夫，而且被告一直从事房地产开发。2010年1月6日，被告以麻阳苗族自治县房地产开发有限公司项目部的名义修建麻阳锦江商住楼，原告以8万元的价格向被告购买了一套90多平方米的商住房，合同约定交房的时间为2010年7月31日之前，房子如期竣工后陆续交付到购房业主手中，同时商品房正值大幅涨价阶段。2010年年底原告多次要求被告交房后，被告表示其已经将应该交付原告的那套房屋卖掉了，同时被告讲他正在开发麻阳苗族自治县老人民法院商住楼，将给原告一套大一点的房子，但是被告同时要求原告另外补交30000元购房款，原告也只好答应。法院商住楼竣工后，被告却又将承诺给原告的房屋出卖给了他人。时至今日，原告已经缴纳购房款三年多时间，原告也多次找到被告要求被告交房，但被告却一直未能将房屋交付给原告使用。按照购房合同第十条的约定，被告收到原告的房屋首付款后，购房合同即发生法律效力，如有单方违约，则由违约方赔偿另一方因违约造成的一切损失。原告一次性交清了全部房款，没有违约，而被告却迟迟没有交房，严重违约，给原告造成了直接损失136600元。原告诉请法院：1、判令被告退还原告购房款80000元；2、责令被告赔偿原告因被告毁约而给原告造成的经济损失136600元。被告陈际忠辩称：购房合同中约定出售给原告的房子是原告要求被告另行出卖的，当时原告提出不管被告以多少钱将房子出售，原告只要求被告退还80000元。之后原、被告协商由被告另外出售给原告一套更好的房屋，该房屋比原来那套房子贵350**元，被告就要求原告补交，但原告没有答应，被告于是将应退还原告的80000元购房款以向原告借款的方式与向原告另外借的借款及利息一起向原告打了一张22万元的借条。原告陈爱英为支持自己的诉讼请求，向本院提交下列证据：1、原、被告身份证复印件各1份，经核对与原件一致，拟证明原、被告的基本身份情况；2、麻阳苗族自治县锦江大桥商住楼买卖合同1份，拟证明被告以麻阳苗族自治县房地产开发有限公司项目部名义与原告签订商品房买卖合同的事实；3、收款收据1份，拟证明被告以个人名义向原告收取8万元购房款的事实；4、签合同清单、预算表各2份，拟证明麻阳县城2013年与锦江大桥商住楼同地段的商品房的房价为每平方米2280元。被告陈际忠为反驳原告的诉讼请求，向本院提交下列证据：5、证人罗金玉的当庭证言，拟证明原告以8万元的价格向被告购买了锦江大桥商住楼，同时是原告叫被告将该房屋另行出售的，后来被告于2011年下半年将应退还原告的8万元购房款与另外向原告借的借款一起打了一张22万元的借条；6、证人李竹英的当庭证言，拟证明被告向原告出具的22万元借条中的借款包含被告应退还原告的8万元购房款。本院依职权调取如下证据：7、2013年6月8日麻阳苗族自治县房产局出具的证明一份。欲证实本案中的合同标的物价值，即房屋的价值无法评估；8、2014年6月30日麻阳苗族自治县房地产开发公司出具的证明一份，欲证实该公司不是合同的一方当事人，与本案的合同没有任何关系；9、2014年6月30日本院对被调查人员滕召良的调查笔录一份，欲证实原、被告所签合同所涉及的工程锦江大桥商住楼所占土地截至目前仍然是集体土地，后排1单元2楼202号房不具备商品房开发属性，因此无法办理房产证和土地证；10、2014年8月29日麻阳苗族自治县工商行政管理局出具的证明一份，欲证实麻阳苗族自治县房产局房地产开发有限责任公司无相关工商登记信息；11、麻阳苗族自治县国土资源局地籍管理股出具的证明一份，欲证实锦江大桥商住楼虽已建成多年，但陈际忠一直未办理相关土地登记和发证事宜；12本院（2013）麻民一初字第115号民事判决书复印件一份，欲证实8万元购房款写进22万元借条的陈述不实；13、（2013）麻民一初字第301号案的2013年6月27日庭审笔录复印件一份，欲证实被告认可原告所购商品房面积为90多平方米及其他事实。上述证据经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证及辩论，本院经综合审查后作如下认证：由原告陈爱英提交的第1、2、3号证据，该三份证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，且双方认可，本院认为上述证据符合证据构成要件，故予以采信。由原告陈爱英提交的第4号关于同地段房价为每平方米2280元的证据，该证据内容客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院应予采信。被告陈际忠所提供的第5、6号证据，二证人罗金玉、李竹英证明被告将应退还给原告的8万元购房款写进22万元借条的陈述，鉴于本院（2013）麻民一初字115号案对此事实予以否定，同时该案业已生效，故对该5、6号证据本院不予采信。第7、8、9、10、11、12、13号证据，该七份证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，同时原告无异议，其中7、8、9、12、13五份证据被告因缺席而放弃了质证，10、11号两份证据被告也无异议。故对该五份证据本院认为应予以采信。本院根据所采信的证据及原、被告的陈述，确认如下案件事实：2010年1月6日，被告陈际忠假借根本就不存在的“麻阳苗族自治县房产局房地产开发有限责任公司”项目部的名义与原告陈爱英签订了锦江大桥商住楼商品房预售买卖合同，在该合同的落款处甲方签字为自然人陈际忠，乙方签字为自然人陈爱英。合同约定被告陈际忠将自己正在修建的麻阳苗族自治县高村镇锦江大桥旧房改造工程中编号为“锦江大桥房后排1单元2楼202号”的房屋出售给原告陈爱英，房屋总价款为8万元，交房时间为2010年7月31日之前。合同没有对该房屋的面积作具体约定，但原告陈爱英、被告陈际忠对所购房屋的面积为90多平方米的事实陈述一致。工程竣工后，被告陈际忠没有依约将合同标的物“后排1单元2楼202号”房交付给原告陈爱英，而是出售给他人，致使原告陈爱英未能取得约定房屋，遂诉诸本院。另查明“锦江大桥商住楼”工程所占用土地为集体所有，至今尚未办理任何房地产开发手续。本院认为：被告陈际忠虚构麻阳苗族自治县房产局房地产开发有限责任公司与原告陈爱英签订锦江大桥商住楼商品房预售买卖合同，该合同不管是合同主体还是合同内容，均严重违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国合同法》的相关禁止性规定，为无效合同。根据我国现行合同法的相关规定，因无效合同取得的财产，应当予以返回，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告陈爱英要求被告陈际忠返还其80000元购房款的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。原、被告对所购房屋的面积为90多平方米陈述一致，而诉讼期间同地段其它商品房价值为2280元／平方米，故原告陈爱英购房预期利益损失为90＊2280-80000=125200元。被告陈际忠明知其不具有商品房开发的资质，且其所修建的锦江大桥商住楼工程所占用土地为集体所有，不能用于商品房开发，却仍然虚构开发公司，与原告陈爱英签订商品房买卖合同，故被告陈际忠对合同无效应负主要（80%）责任。原告陈爱英在签订合同时，疏于审查被告陈际忠的资质和所购商品房的合法性，故原告陈爱英亦应对自己的疏忽行为负一定（20%）责任。对于被告陈际忠主张80000元购房款已经被合并于22万元的借条之中，因证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九条第一款、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条、第九条、第十二条、第三十条之规定，判决如下：被告陈际忠返还原告陈爱英购房款8万元；二、被告陈际忠赔偿原告陈爱英因购房所致预期利益损失100160元；三、以上两项合计共180160元，限于本判决生效后10日内付清；四、驳回原告陈爱英的其他诉讼请求。本案案件受理费4549元，由原告陈爱英负担766元，被告陈际忠负担3783元。如果未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审　判　长　　裴志勇审　判　员　　滕明建人民陪审员　　陈功良二〇一四年十月十三日代理书记员　　向宗杰《中华人民共和国合同法》第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。第九条城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。第十二条土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。第三十条房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。