（2014）二鸭民初字第115号

裁判日期: 2014-10-13

公开日期: 2015-01-04

案件名称

李增元与徐宝房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

通化市二道江区人民法院

所属地区

通化市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李增元,徐宝,通化市二道江区鸭园中心校

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国担保法》：第九十条；《中华人民共和国合同法》：第一百一十六条，第一百零八条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第一百一十五条，第一百一十九条第一款

全文

通化市二道江区人民法院民 事 判 决 书（2014）二鸭民初字第115号原告李增元，男，汉族，住二道江区。被告徐宝，男，，汉族，，住二道江区。委托代理人李四海，男，系吉林通兴律师事务所律师。委托代理人杨硕，男，系吉林通兴律师事务所律师。第三人通化市二道江区鸭园中心校。法定代表人张继文，男，系该校校长。原告李增元诉被告徐宝、第三人通化市二道江区鸭园中心校房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月7日立案受理。依法由审判员孙世林适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李增元，被告徐宝委托代理人李四海、杨硕，第三人二道江区鸭园中心校法定代表人张继文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：因为教育局要占用徐宝家房屋，被告知道原告有一处楼房要出售并同意购买，在2014年3月25日前两天徐宝带领中心校校长张继文，后勤主任、会计来我家看楼并同意购买此房。后于3月25日中心校校长张继文、后勤主任、会计又来到我家，将楼房81.08平米定价190000元后，让被告来到我家，徐宝同意与我签订房屋买卖协议，因徐宝没有带现金，给我打了10000元的定金欠条，表示近日交全款。因为教育局要占用徐宝的房屋，所以学校出钱给徐宝买了这栋楼房，协议签订2014年8月1日前搬出楼房，因签订协议后的第二日张继文给我打电话说，将楼房早日搬出，校方好给我打楼房的全款，我得知后，急于找房并将房屋租下，租金每月300元，一次性付一年租金3600元，并签订了租房协议。当我要搬家时，通知徐宝接收房屋，徐宝说家人儿女不同校方的约定，要与校方商谈后再定。被告没有履行与原告的买卖协议，对原告的房屋买卖合同违约。因为学校到原告家订的房款，学校占用被告房屋建幼儿园，学校出钱为被告买楼房，7月份学校与被告交接款时，学校没有督促被告与原告履行合同，所以学校有一定的相关责任，应该追加第二被告。原告诉至法院，要求被告赔偿租房一年的房租3600元、赔偿原告的定金30000元。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，鸭园镇中心小学是实际购买人，如果合同有效，学校应当承担责任，房屋交易价格是原告与学校商定的，购房款也是学校给付，徐宝在协议上签字也是在过户方面签字，可见学校是实际购买人；房屋买卖协议因违法而无效；违约金条款无效，因主合同无效所以违约金也无效，原告没有实际损失，徐宝打的欠条，但定金没有实际交付，也无效；原告的租房损失与徐宝无关，协议约定是8月1日之前搬出楼房，要求原告搬家有5个月的时间，原告急忙租房是按着学校的指示。第三人述称：我们不同意给付，我们只是中介人，是徐宝看好原告的房屋，我们没有出钱给徐宝买房屋。经审理查明：通化市二道江区鸭园镇中心校要在学校东侧建幼儿园，要占用被告家的房屋，中心校的校长、后勤主任、会计到被告家与被告协商占房一事，被告提出不买房，想用自己的房屋换一处暖气楼，学校同意了被告人的意见。2014年3月23日学校校长、后勤主任、会计与被告到原告家看了房子。同年3月25日中心校校长、后勤主任、会计到原告家，与原告协商房屋的价款，双方将原告的81.08的平方米房屋订价19万元后，通知被告到原告家，原告说的协议内容，学校会计起草的协议后，原、被告在协议上签的字，原告提出要求被告交定金1万元，因学校出钱给被告购房，被告给原告出具了1万元定金的欠条。签订协议后的第二日，鸭园中心校校长张继文跟原告说，让原告早日搬出楼房，原告得知后，急忙租房，租金每月300元，一次性付租金3600元，并签订了租房协议。当原告要搬家时，给被告打电话告知自己搬家，徐宝说家人不同意，个人买的话根本不值19万元。2014年4月2日原告诉至本院，原告要求被告徐宝赔偿租房损失3600月；给付定金30000元。2014年5月23日本院以（2014）二鸭民初字第73号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。本院认为：2014年3月25日原、被告签订了房屋买卖协议，原告申请法院按相关法律规定追究此协议的违约责任，因通化市二道江区鸭园中心校不是本协议的缔约方，在本案中其主体资格应确定为第三人。协议当中，双方虽然约定了违约责任，却没有明确违约金的数额；被告徐宝给原告李增元出具的1万元定金的欠据，改变了双方协议中关于“订金”的性质，可以视为约定了“定金”，但该定金10000元一直没有实际交付。根据《中华人民共和国担保法》第九十条“定金合同从实际交付定金之日起生效”的规定，定金没有实际交付，本案房屋买卖协议中关于定金部分的条款没有生效。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定了违约金，又约定定金的，一方违约，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，原告在诉讼当中，选择了违约金条款，但双方关于违约金，没有约定具体数额，原告要求被告以定金的数额来履行违约金的主张，于法无据，本院不予以支持。房屋买卖协议约定在原告2014年8月1日前搬出，而原告在房屋买卖协议签订后第三天，为急于租房，与他人签订了租房协议，并交付了1年租金3600元，当原告要搬家时，通知被告要搬家，被告徐宝明确表示不同意，表示将与第三人就购房事宜再行协商，原告明知被告徐宝不同意搬家，应当采取适当措施，依法解除租房合同，追讨房租，防止损失的扩大，并就具体损失，要求被告予以赔偿。而原告没有采取补救措施，该扩大的损失，本院不予支持。被告主张，购房协议是第三人与原告协商定价的，实际购房人为第三人，但购房协议的签约人是原告与被告，没有第三人，第三人不是缔约方，所以，被告的这一主张，本院不予支持。第三人不是原被告房屋买卖协议中的缔约人，第三人无履行该协议义务，所以，原告要求第三人承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百一十九条、《中华人民共和国担保法》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐宝赔偿原告李增元租房损失三个月，共计900元；二、原告的其它诉讼请求本院不予保护。诉讼费640元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉省通化市中级人民法院。审判员　：孙世林二〇一四年十月十三日书记员　：尹红艳 关注公众号“”