（2014）宁民终字第2011号
裁判日期: 2014-10-13
公开日期: 2014-11-14
案件名称
上诉人张陵与被上诉人南京环球乾阳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张陵,南京环球乾阳房地产开发有限公司,蒋凌梅
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民终字第2011号上诉人（原审原告）张陵，男，1963年4月6日生，汉族，某公司职员。被上诉人（原审被告）南京环球乾阳房地产开发有限公司，组织机构代码55552570-8，住所地江苏省南京市栖霞区迈皋桥街道寅春路18号迈皋桥创业园科技研发基地。法定代表人张康黎，该公司总经理。委托代理人牛随春，男，1976年3月7日生，汉族，该公司法务。委托代理人张小红，女，1979年11月29日生，汉族，该公司法务。原审第三人蒋凌梅，女，1981年12月18日生，汉族，无业。委托代理人马羽华，江苏宁联律师事务所律师。上诉人张陵与被上诉人南京环球乾阳房地产开发有限公司（以下简称环球公司）、原审第三人蒋凌梅房屋买卖合同纠纷一案，南京市栖霞区人民法院于2014年1月17日作出了（2013）栖迈民初字第550号民事判决，张陵不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月6日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张陵，被上诉人环球公司的委托代理人牛随春、张小红，原审第三人蒋凌梅的委托代理人马羽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张陵原审诉称，2012年3月，张陵与环球公司签订《商品房认购协议》（编号为20110059713），约定张陵向环球公司认购名都花园某幢1102室房屋，建筑面积152.64平方米，单价11300元／平方米，定于2012年12月30日前签订正式商品房买卖合同。协议签订后至2012年9月7日，张陵又分别交给环球公司“订金”5万元和10万元，连定金15万元共计30万元。2012年9月7日至2012年10月10日之间，张陵又支付53万元意向金。双方于2012年10月10日又补充签订《商品房认购协议》（编号为20110059739），约定双方最终成交价格以确认批签价格为准，若单价高于11050元／平方米，则环球公司需返还客户所交意向金。至此，张陵累计向环球公司支付83万元购房款。但随后环球公司以经办人销售经理蒋凌梅未将购房款项交至公司为由，拒绝与张陵签订买卖合同。两份《商品房认购协议》均系当事人真实意思表示，且不违反国家法律规定，是合法有效的合同。环球公司未按照合同约定与张陵签订商品房买卖合同，而将张陵认购的房屋另行出售，应当承担相应的违约责任。综上，请求人民法院依法判令：1、环球公司返还张陵已付购房款83万元并赔偿张陵购房价差损失75万元；2、案件诉讼费用由环球公司负担。环球公司原审辩称，一、张陵与环球公司的销售人员蒋凌梅存在不正当男女关系，张陵将相关款项交由蒋凌梅个人保管，两人合谋低价炒作环球公司房屋；二、蒋凌梅盗用了环球公司已经作废的空白合同文本向张陵出具了收条，相关款项均由蒋凌梅收取，环球公司未收到任何款项；三、张陵与环球公司之间不存在真实的房屋买卖关系，张陵所述不是事实，其诉讼请求没有任何事实和法律依据。综上，请求法院依法驳回张陵的全部诉讼请求。蒋凌梅原审辩称，一、张陵并没有向环球公司支付定金和购房款，只是将购房款交给蒋凌梅；二、蒋凌梅仅收取了张陵委托保管的53万元购房款，而不是83万元，且收款行为是应张陵要求出于私人感情帮助张陵购买其所期待的低价房的个人行为；三、认购协议上购房价格和签约时间均未明确，蒋凌梅在两份认购协议上表述的内容不代表环球公司与张陵签订了商品房认购协议；四、2012年到2013年上半年商品房价格波动很大，导致张陵没有等到更低的价格购买。按照约定，蒋凌梅只应当返还张陵53万元意向金，此外不应承担其他任何责任；蒋凌梅也愿意在本案中直接返还张陵53万元。原审法院经审理查明，蒋凌梅曾系环球公司的楼房销售员，2012年9月1日离职。蒋凌梅亲手在两份编号分别为20110059713、20110059739的商品房认购协议上书写相关内容并将两份认购协议交给张陵保管。编号为20110059713的认购协议（以下简称第一份认购协议）载明：卖方（甲方）：南京环球乾阳房地产开发有限公司，买方（乙方）：张陵身份证××。乙方在签订本协议之前，已充分了解甲方提供的所购标的物的《南京市商品房买卖契约》之样本，并无异议。甲方开发建设的名都花园项目，已具备商品房预售条件，并领取宁房销第201110020号《商品房预售许可证》。甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致，就乙方向甲方认购商品房事宜，达成如下协议：一、乙方认购0某幢1102室，该房屋建筑面积为152.64平方米。二、乙方认购的该房屋单价为11300元／平方米，总房款为1724832元。付款方式：按揭。三、乙方同意签定本协议时，支付定金150000元，作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖契约的担保。签定商品房买卖契约后，乙方支付的定金转为房价款。四、甲乙双方商定，甲乙双方应于2012年12月30日前签定《南京市商品房买卖契约》。……八、甲乙双方在遵守上述条款基础上，补充如下约定：1、该客户如未按约定准时签约，该客户所交购房定金将不予退还。2、签约价格以最终为准（不高于购房单价11300元／平方米）。3、该客户于2012年8月9日，付订金100000元，共计预付定金250000元。4、该客户于2012年9月7日付订金50000元，共计预付订金300000元。九、甲乙双方未按约定期限内签署《南京市商品房买卖契约》的，认购协议自动终止，认购备案自动注销。十、本认购协议在双方签署了《南京市商品房买卖契约》后自动失效。协议落款处甲方处盖有环球公司的公章，乙方处有张陵的签名，签约时间空白。编号为20110059739的认购协议（以下简称第二份认购协议）载明：卖方（甲方）：南京环球乾阳房地产开发有限公司，买方（乙方）：张陵。乙方在签订本协议之前，已充分了解甲方提供的所购标的物的《南京市商品房买卖契约》之样本，并无异议。甲方开发建设的名都花园项目，已具备商品房预售条件，并领取宁房销第201110020号《商品房预售许可证》。甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致，就乙方向甲方认购商品房事宜，达成如下协议：一、乙方认购0某幢1102室，该房屋建筑面积为152.64平方米。二、乙方认购的该房屋单价为／元／平方米，总房款为／元。付款方式：／。三、乙方同意签定本协议时，支付意向金530000元，作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖契约的担保。签定商品房买卖契约后，乙方支付的定金转为房价款。四、甲乙双方商定，甲乙双方应于／年／月／日前签定《南京市商品房买卖契约》。……八、甲乙双方在遵守上述条款基础上，补充如下约定：备注：以最终确认批签价格为准签约。如超过单价11050元／平方米，甲方只需原数返回客户所交意向金！九、甲乙双方未按约定期限内签署《南京市商品房买卖契约》的，认购协议自动终止，认购备案自动注销。十、本认购协议在双方签署了《南京市商品房买卖契约》后自动失效。协议落款处甲方处盖有环球公司的公章，乙方处有张陵的签名，签约时间为2012年10月10日。另查明，2012年3月16日，蒋凌梅向张陵出具编号为0000323的环球公司的收据一份，载明：兹收到张陵0某幢1102室购房定金80000元，收款方式现金。经办人：蒋凌梅。应环球公司申请，原审法院至南京市公安局鼓楼分局华侨路派出所调取了相关询问笔录。张陵对该询问笔录形式上的真实性没有异议，笔录反映出张陵向环球公司交付的所有款项均是依据两份认购协议，蒋凌梅也承认实际收取意向金53万元，蒋凌梅陈述中收取的几笔款项都可以和张陵提供的资金情况说明相印证，但她所说的与张陵有男女朋友关系不属实，也并未陈述全部的收款事实。环球公司认为相关的询问笔录可以证明以下事实：1、蒋凌梅与张陵存在男女关系；2、张陵委托蒋凌梅保管钱款，用于在低价时购买环球公司商品房；3、所有钱款均由张陵交由蒋凌梅个人，蒋凌梅未向环球公司交付任何钱款；4、由蒋凌梅签字的两份认购协议及一张收据均是由蒋凌梅盗用公司的作废的协议文本和盗取的收据私自办理的；5、蒋凌梅对个人保管及归还张陵钱款均予以认可，只是双方对钱款的金额有分歧，才导致至今未归还，从张陵出具的资金情况说明中28万元巨额现金及两份认购协议的表述，可以相信张陵仅向蒋凌梅支付了53万元，而不是83万元；6、张陵在两份认购协议签署的过程中不属于善意的第三人，蒋凌梅的行为不属于正常的职务行为，对其盗用公司认购协议文本及收据的行为，环球公司不认可其效力。审理中，张陵还向法庭提交了自己书写的资金情况说明及其账号为13×××57的存折流水，以期证明张陵向环球公司支付款项的情况。环球公司对存折的真实性认可，对资金用途不予认可，无法认可是交给蒋凌梅的；对资金情况说明的真实性不予认可，因为系张陵本人书写。环球公司还向法庭提交了下列证据：1、蒋凌梅在2013年7月1日出具的情况反映书，以期证明张陵与蒋凌梅存在较好的关系，张陵将53万元交由蒋凌梅保管，用于在房价低时购买房屋，并称钱款不要交到被告单位。张陵对情况反映书形式的真实性予以认可，但对其内容真实性不予认可。2、2012年3月至10月期间与涉案的0某幢1102室房屋相邻的其他商品房的认购协议、签约付款承诺书、销售不动产发票、预售合同、签约确认单，以期证明同期房屋的销售价格、正常的销售程序、协议内容、认购协议的版本，进一步证明张陵提供的两份认购协议与正常的销售存在很大的差别，不是通过正常途径由环球公司出具的，是不存在真实交易关系的虚假的文本。张陵对证据的真实性予以认可，但认为恰恰说明双方之间签订的第一份认购协议的单价是符合当时市场行情是合理的。3、网络下载的新浪网新闻，以期证明自2012年3月12日起，南京市住建委宣布推行新版的认购协议，该协议需从南京市房地产综合业务系统打印，每份认购协议都在系统中自动生成唯一编号，不存在手写的协议。张陵对证据的真实性予以认可，但认为张陵并不知晓这则新闻，况且双方签订的协议上盖有环球公司的印章，并且由环球公司提供并由环球公司的销售经理书写，张陵有理由相信该合同是环球公司真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为有效合同。4、蒋凌梅的解除劳动合同协议书以及员工离职单，以期证明蒋凌梅于2012年9月1日与环球公司解除劳动合同，2012年9月11日办理离职手续，9月11日起不再是环球公司的员工，其所有的行为均由其自行承担。张陵对其真实性予以认可，但认为张陵此前并不知晓蒋凌梅离职，而且直到2012年10月10日双方签订第二份认购协议时，蒋凌梅仍然在环球公司的售楼处上班，并收取张陵的购房款。5、南京颂唐房地产销售代理人员肖萍的证人证言以及张陵代儿子张力购买涉案房屋相关房号确认单、延期申请、按时签约付款承诺书、定金发票、张力身份证复印件、门（楼）牌编排证明单等资料，证明在2013年5、6月份张陵代其儿子在环球公司处购买的3-1102室商品房与0某幢1102室房屋为同一套房屋，所有的签字均由张陵代张力签署，整个购房都由张陵做主，证明其此前并未购买涉案房屋，在2013年5、6月份才来购买，与其主张的2012年3、4月份其已购买涉案房屋的事实矛盾。张陵认可3-1102室商品房与0某幢1102室房屋为同一套房屋，也认可其他证据形式上的真实性，但认为肖萍并不了解购房的全部过程，而且她的陈述与本案没有必然关系。6、张陵出具的编号为0000323的前后几份收据，以期证明编号为0000323收据的正常日期是2013年3月份，并且编号为0000323的收据所有联都被蒋凌梅撕掉，该收据是蒋凌梅从财务部门盗取的，并且首付款均由财务人员收取，销售人员不得参与收取首付款。张陵对证据的真实性认可，但认为张陵收取的收据是在环球公司的经营场所由环球公司的销售人员亲手交付的，并且盖有环球公司的财务专用章，张陵有理由相信该收据是真实有效的。环球公司的内部规定不能对抗公司以外的第三人。7、蒋凌梅整理后向环球公司提交的2013年6月18日至2013年6月26日张陵用号码为138××××6708的手机发给蒋凌梅的短信，以期证明本案中张陵所述的钱款均交付给蒋凌梅个人，并且本案起诉前其也是向蒋凌梅个人追要钱款，双方之间并不存在真实的房屋买卖关系和付款关系。张陵对证据的真实性予以认可，张陵确实发过类似内容的信息给蒋凌梅，但不能达到环球公司的证明目的，因为张陵在购房事宜上一直与蒋凌梅接触办理，所以即使是要求她汇款也实际上是在向公司主张，不能认为是向蒋凌梅个人主张。原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，第一份《商品房认购协议》具备了认购协议的基本条款，环球公司亦承认落款处其公章的真实性，且协议的约定不违反法律、行政法规的禁止性规定，应成立并有效，对双方均具有约束力。环球公司辩称该协议系第三人蒋凌梅盗用公司过期空白文本私自签订，虽与第三人陈述一致，但并无其他证据相佐证，不足以对抗合同相对方，故对该辩解意见不予采信。第二份《商品房认购协议》不具备商品房认购协议的基本条款（包括但不限于购房单价、签订商品房买卖契约的时间等），名为认购协议，实为收款凭证及对所收取款项（意向金）如何处理的书面约定。但环球公司认可该“认购协议”上公章的真实性，且协议的约定亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该“认购协议”亦对双方具有约束力。张陵声称其分期支付83万元现金给第三人蒋凌梅用于购房，但其提供的资金情况说明、存折明细与其当庭陈述之间存在诸多自相矛盾之处，结合两份认购协议及其他相关证据，原审法院认定张陵仅支付了蒋凌梅53万元现金，也就是说第二份认购协议载明的53万元意向金包括了第一份认购协议载明的30万元订金。根据签订在后的第二份“认购协议”中的补充约定以及同小区其他房屋的同期市场价，原审法院认定张陵与环球公司未在第一份认购协议约定的期限内签订商品房买卖契约，并非由于环球公司的过错，根据第一份认购协议第九条的约定，该认购协议自动终止；而根据第二份认购协议的补充约定，环球公司“只需原数返回客户所交意向金”，即只需返还张陵53万元。第三人蒋凌梅自愿在本案中将其自张陵处收取的53万元现金直接返还给张陵，不违反法律规定，且符合诉讼效率原则，予以准许。张陵主张环球公司赔偿损失75万元，没有事实和法律依据，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、第三人蒋凌梅于判决生效之日起十日内返还张陵购房意向金530000元，南京环球乾阳房地产开发有限公司对上述款项承担连带给付责任。二、驳回张陵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费21720元，由张陵负担12620元，环球公司负担9100元。张陵不服原审法院判决，向本院提起上诉称，原审法院认定事实错误，判决内容证据不足，运用法律不当。一、上诉人张陵为购买环球公司开发的商品房，于2012年3月至2012年10月期间先后陆续向环球公司支付购房定金和意向金共计83万元。同时，张陵在同年4月按当时市场价卖掉了家中的唯一一套住房，一直在外租房生活，给全家人的生活造成极大的影响。二、张陵支付给环球公司的现金均在环球公司售楼处交付，是售楼处销售经理蒋凌梅负责接待和签订协议，该协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，应受法律保护。原审法院认定主体不明，蒋凌梅不应为当事人，本案应当适用表见代理，张陵有理由相信蒋凌梅是履行职务行为而非个人行为。三、定金和意向金为不同的法律概念，双方是分别签订定金协议和意向金协议，原审没有证据证明定金合同和意向金合同为同一行为，环球公司一房二卖，造成张陵损失，应返还房款并支付占有期间的利息。四、至于未能在2012年12月30日前签订《南京市商品房买卖契约》的责任完全在于环球公司，张陵多次要求签约，但环球公司一直拒绝拖延，直至2013年5月环球公司的销售经理通知张陵去签合同，张陵现场看房后，环球公司又以电脑故障为由未签成，环球公司也未将83万元预付款转为购房款，也未通知过张陵前往签约。直到2013年7月，环球公司才告知其销售经理已经辞职，环球公司没有及时告知，张陵有理由相信，环球公司欺诈坑害张陵。五、原审法院超标收取诉讼费用。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判环球公司返还购房定金和意向金83万元，并赔偿张陵损失75万元整，由环球公司承担一、二审全部诉讼费用。被上诉人环球公司辩称，上诉人张陵与被上诉人环球公司原销售经理蒋凌梅合谋低价操作购买环球公司房屋，张陵将相关钱款交由蒋凌梅保管。张陵不属于善意的第三人，蒋凌梅盗用环球公司空白的已经作废的认购协议文本，向张陵出具相关收款凭证。张陵与环球公司不存在真实的房屋买卖关系，请求驳回张陵的全部上诉请求。原审第三人蒋凌梅述称，上诉人张陵的上诉请求没有事实依据，原审法院判决客观公正。张陵委托蒋凌梅保管的用于低价操作的53万元购房款，第三人确未交给环球公司。张陵把53万元直接交给蒋凌梅的目的不是交付通常的购房定金，而是为了能更好地让蒋凌梅帮助其操作更低价格。张陵在华侨路派出所的询问笔录中，也提到是主动找到蒋凌梅帮忙操作低价的。蒋凌梅出于人情帮忙，收到委托的购房款没有出具环球公司的正式收据，该行为显然不能认定为职务行为。因为每个正常买房的人都知道这么一笔一笔缴款行为应当有正式的收据，张陵连正式的收据都没有要求要，显然是出于私人感情和信任，不能认为其缴款给蒋凌梅个人保管的钱是向环球公司履行交付购房款的行为。本案原审前和二审开庭前蒋凌梅都一直要求退还张陵53万元，但张陵不同意接受，原因是张陵在一审前坚持要100万元，在原审判决后，却坚持要83万元加75万元损失。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审另查明，上诉人张陵原审中曾向原审法院提供《资金情况说明》一份，内容为：2012年3月16日支付8万，来源为爸、妈赞助；2012年4月支付7万，来源为银行支取，备注已换折，现折无法看到，可去银行查询；2012年8月9日支付10万，来源为银行支取；2012年9月4日支付5万，来源为银行支取；2012年9月26日支付16万，来源为银行支取5万、家中现金11万；2012年9月28日支付17万，来源为家中现金；2012年10月10日支付20万，来源为银行支取18万、家中现金2万，共计83万元。二审中，为查明张陵交付蒋凌梅的款项是83万元还是53万元的事实，本院经双方当事人申请，依法委托南京森林警察学院心理测试中心对上诉人张陵和原审第三人蒋凌梅进行了心理生理测试，二被测试人均表示自愿接受测试，并分别填写了《心理测试自愿书》。2014年8月11日，南京森林警察学院心理测试中心出具《心理生理测试报告》，张陵在接受测试时，对相关问题心理反应异常，未通过测试；蒋凌梅在接受测试时，对相关问题心理反应正常，通过测试。二审查明的其他事实与原审法院查明的一致。本院认为，上诉人张陵与被上诉人环球公司签订的两份《商品房认购协议》均有双方的签字或盖章，符合合同的成立要件，依法成立并生效。两份协议中约定的款项名称和房屋单价虽不相同，但均指向同一房屋，后一份协议应当是对前一份协议的变更。从张陵自己提供的《资金情况说明》可以看出，张陵自2012年9月7日后从银行提取的款项仅23万元，结合张陵与蒋凌梅自愿参加的心理生理测试结果，可以认定后一份协议约定的53万元应当包含前一份协议约定的30万元，上诉人张陵主张其分别依据两份协议总共交给蒋凌梅83万元，依据不足，本院不予采信。后一份协议中约定，如房屋单价超过11050元／平方米，环球公司只需原数返回张陵所交意向金，而双方最终并未依据后一份协议签订商品房买卖合同，故被上诉人环球公司只需退还张陵意向金53万元，上诉人张陵要求被上诉人环球公司赔偿购房损失75万元，没有法律依据，本院不予支持。原审第三人蒋凌梅自愿返还张陵购房意向金53万元，原审法院予以支持并无不当。综上，上诉人张陵的上诉请求，本院均不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费19020元，由张陵负担12640元，环球公司负担6380元。二审案件受理费19020元、鉴定费4000元，由张陵负担。本判决为终审判决。审判长 郝莉坤审判员 曹 艳审判员 夏海南二〇一四年十月十三日书记员 朱亚芳 更多数据：