（2014）玄锁民初字第430号
裁判日期: 2014-10-13
公开日期: 2014-12-17
案件名称
南京阳光物业管理发展有限公司与林炳富物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市玄武区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京阳光物业管理发展有限公司,林炳富
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2014）玄锁民初字第430号原告南京阳光物业管理发展有限公司，住所地在南京市秦淮区苜蓿园大街77号7A、7H室。法定代表人苗永强，该公司总经理。委托代理人陈蕾，江苏百圣律师事务所律师。委托代理人史绪涛，江苏百圣律师事务所律师。被告林炳富，男，1962年11月25日生，汉族。原告南京阳光物业管理发展有限公司（以下简称阳光物业公司）与被告林炳富物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月16日受理后，依法由审判员唐奇志独任审判，于2014年8月17日公开开庭进行了审理。原告阳光物业公司的委托代理人史绪涛、被告林炳富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳光物业公司诉称，2005年8月13日，原告与南京市xx花园住宅小区业主委员会签订了《南京市物业管理委托合同》，原告向xx花园小区提供物业服务，小区业主支付物业管理费、公用水电费及高层楼房电梯运行费用。被告系xx花园小区xx花园1305室业主，房屋建筑面积为160.61平方米，按约定被告应缴纳2008年1月至2013年12月物业费9351.10元、公用水电费1358.50元、电梯运行费1853.90元，共计12563.50元。原告多次催要，被告一直拒绝缴费，现诉至法院要求被告支付拖欠物业费、公用水电费、电梯运行费共计12563.50元，并承担逾期滞纳金1809元（按年计算，以每年12月底为缴纳期限，超过期限的，以上一年度未缴纳的费用为基数，按日万分之五计算自逾期之日起至费用付清时止）。被告林炳富辩称，1、被告系xx花园小区xx花园1305室业主，房屋建筑面积118.76平方米，原告计算物业费错误。2、因为原告保安将被告放置在自家门口的三个服装展柜抬走变卖了800元，被告找原告协商处理，原告临时做了三个柜子赔偿被告并免除被告2008年上半年物业费等，所以被告已缴纳了2008年物业费，被告自2009年起未缴纳物业费。3、原告未能解决被告房屋外墙渗漏、更换防盗门等问题，只要原告将上述问题处理好，被告同意缴纳未交的物业费，但不同意缴纳滞纳金。经审理查明，2005年8月13日，阳光物业公司（乙方）与南京市xx花园住宅小区业主委员会（甲方、以下简称xx花园业委会）签订《物业管理委托合同》，甲方将xx花园委托乙方实行物业管理，双方约定：1、委托管理事项包括房屋建筑共用部分、共用设施、设备、市政公司设施和附属建筑物、公用绿地、花木、附属配套设施等的维修、养护和管理，公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序等。2、收取物业管理公共服务费（空置物业，业主备案后按正常费用的70%交纳）；小区公用水电分摊（空置物业业主公用水电费按正常分摊费用的70%交纳）等。3、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。4、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米：多层0.80元、小高层1.00元、高层1.20元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金；车位使用费由乙方向车位使用人收取（露天车位150元／月·辆、车库200元／月·辆-240元／月·辆、自行车5元／月·辆、助力车10元／月·辆、摩托车20元／月·辆）；高层楼房电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取；公共水电费按实结算，合理分摊。5、房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用，小修、养护费用由乙方承担，中修、大修由甲方（提取维修基金）承担。双方在本合同中附注说明：鉴于业主委员会三年工作期限已到，新一届业委员尚未成立，本届业委会代行签订本合同，本合同有效期到新一届业委会成立为止，当新一届业委会成立时，由新一届业委会签订正式委托合同，业委会换届工作应当在2006年3月1日前完成。2011年3月31日，原告与xx花园业委会重新签订《物业管理委托合同》，双方约定委托管理事项及双方权利和义务、物业管理服务费用等，基本内容与2005年8月13日签订的《物业管理委托合同》相同；委托管理期限为3年，自2011年4月1日起至2014年3月31日止；物业管理服务质量实现目标管理，业主和物业使用人对乙方的满意率达到80%。被告林炳富系xx花园xx花园1305室业主，房屋建筑面积为118.07平方米，按1.2元／月缴纳物业费。2014年6月20日，原告向被告寄送律师函一份，向被告催缴自2008年1月至2013年12月止物业费、公用水电费、电梯费共计12563.50元。被告未予缴纳，原告遂起诉至本院。本案双方当事人争议焦点为：1、被告欠缴费用数额？原告称，被告自2006年7月起欠缴物业费等费用，应按合同约定承担逾期滞纳金。原告提交业主收费明细单一份，证明被告欠缴2006年7月至12月、2007年1至12月公用水电费、电梯费共计564.60元，2008年1月至6月物业费、公用水电费、电梯费共计1038.30元，2009年1月至2013年12月物业费、公用水电费、电梯费共计10960.60元（其中物业管理服务费为8501元，公用水电费、电梯费为2459.60元），以上费用合计12563.50元。被告对上述明细单中物业费计算标准不持异议，但认为公用水电费、电梯费按户分摊收费有异议。被告称，原告保安将被告放置在自家门口的三个服装展柜抬走变卖了800元，被告找原告协商处理，原告临时做了三个柜子赔偿被告并免除被告2008年上半年物业费等，故被告仅欠缴2009年以后的相关费用，不同意承担滞纳金。被告提交了发票2张，证明被告于2009年3月已缴纳了2008年7月至12月物业管理费及公用水电费、电梯费及水费。原告对该证据的真实性不持异议，对原告免除被告2008年上半年相关费用不予认可。2、原告是否按合同约定提供物业服务？被告称，原告提供物业服务有瑕疵，被告曾向物业公司反映家中防盗门插销无法使用，房屋质量存在问题，物业公司也做了相应记录，但问题一直未能解决，被告提交了照片一组予以证明。原告质证认为房屋质量及防盗门问题应由开发商负责解决，物业公司为被告提供过帮助，但最终问题未能解决，责任不在原告。原告称，原告为xx花园小区提供物业服务，被告应按合同约定缴纳物业费等。原、被告各持诉、辩意见，本案未能调解。以上事实有《物业管理委托合同》、业主情况登记表、业主收费明细单、律师函及投递单、照片以及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，xx花园业委会与原告签订的《物业管理委托合同》，双方明确了各自的权利义务，原告作为物业服务企业，为xx花园小区提供了相应的物业服务，被告作为xx花园小区业主，理应按该合同约定缴纳相应的物业管理费用。故原告阳光物业公司要求被告林炳富按合同约定的收费标准，缴纳拖欠的物业费、公用水电费、电梯费，有事实和法律依据。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明自己主张的，由负有举证责任的一方承担不利后果。本案中，原告主张被告欠缴2006年7月至2008年12月物业管理费用，被告对此不予认可，而被告又举证证明了其已缴纳2008年下半年的物业费等费用，故被告主张2008年12月之前物业费等费用已缴纳或免除的意见，更符合客观情况。如被告确实欠缴此前费用，原告亦应于被告缴纳2008年下半年物业管理费用时一并结算，故原告主张2008年12月之前的物业费、公用水电费、电梯费，本院不予支持。根据《物业管理委托合同》约定，原告应提供相应质量的物业服务，但原告未能举证证明已按合同约定全面履行了义务，达到合同约定的服务质量，而且原告对被告要求解决的问题既未能协调解决，也亦未给予明确答复，导致被告拒缴物业管理费用，故被告按未缴纳的物业费85%缴纳为宜。《物业管理委托合同》中约定公用水电费、电梯费按实结算、合理分摊，故原告主张的公用水电费、电梯费，本院予以支持。被告认为原告按户计算公用水电费、电梯费不合理，本院不予采纳。《物业管理委托合同》系xx花园业委会与原告签订，虽然对业主具有约束力，但原告未及时向被告催缴欠费，未明确告知逾期应承担违约金的后果，故原告要求被告承担逾期滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告林炳富于本判决生效之日起五日内支付原告南京阳光物业管理发展有限公司自2009年1月起至2013年12月止物业费8501元的85%即7650.90元，公用水电费、电梯费2459.60元，合计9685.45元。二、驳回原告其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费159元，减半收取79.50元，由原告负担54.50元，被告林炳富负担25元，（该款原告已预缴，被告在给付物业费时加付此款）；余款79.50元由本院退回原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向该院预交上诉案件受理费159元（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行；帐号：10×××76）。审 判 员 唐奇志二〇一四年十月十三日见习书记员 李 程