（2014）永中法民三终字第300号
裁判日期: 2014-10-13
公开日期: 2014-11-10
案件名称
蒋润书与永州市华银房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审判决书
法院
湖南省永州市中级人民法院
所属地区
湖南省永州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蒋润书,永州市华银房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）永中法民三终字第300号上诉人（原审原告）蒋润书委托代理人沈启涛，ＸＸ瑶族自治县桥市法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）永州市华银房地产开发有限公司法定代表人蒋小兰，该公司董事长。委托代理人黄明球委托代理人戴柳江，ＸＸ瑶族自治县法律援助中心律师。上诉人蒋润书、永州市华银房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院（2014）华法民二初字第64号民事判决，分别于2014年7月16日、7月5日向本院提出上诉，原审法院于2014年8月21日将案卷移送本院。2014年8月21日，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员郑冬平担任审判长，代理审判员罗晖、唐英虎参加审判，于2014年9月18日在本院第三审判庭公开开庭审理了本案，代理书记员唐莉担任法庭记录。上诉人蒋润书及其委托代理人沈启涛、上诉人永州市华银房地产开发有限公司的委托代理人黄明球、戴柳江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2010年8月31日，原告蒋润书与被告华银房地产公司签订了《华银·国际财富中心商品房买卖合同》，约定：（一）、蒋润书购买华银国际财富中心4栋12层06号商品房，该商品房建筑面积为148.6㎡，其单价为人民币1，968元／㎡，成交总价为292，445元，签订合同之日即付商品房总房款30%即88，445元作为首付款，其余70%房款办理按揭贷款转付给被告；若因原告原因不符合银行贷款条件，原告应在被告交房时一次性付清剩余购房款；（二）、被告应当在2011年8月31日前将商品房交付原告使用（以交钥匙为准），被告交房时会对原告出示《住宅质量保证书》和《新房入住使用说明书》，如不能提供两书，原告有权拒绝收房；（三）、若原告按揭贷款资料不符合银行贷款要求，原告剩余房款应在交房之日现金交给被告，否则被告有权不交房，如原告拖欠房款达一个月（以被告交房时间为起始日），被告有权对该商品房进行处理销售，之前原告交付的房款，被告不退还；（四）、被告未按规定的时间交房，逾期时间三十日之内，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过三十日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告向原告支付已交付房价款万分之五的违约金；（五）、如遭遇不可抗力、政府行为、气候因素影响（根据国家施工要求不能正常施工的天气），被告交房时间顺延，但被告应提前公示或书面方式告知原告；（六）、商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知或电话通知原告办理交付手续；由于原告的原因，未能按期交付的，被告不承担延期交房的责任。合同签订后，原告按合同约定于2010年2月8日交首付款60，000元，2010年8月31日交购房款28，445元，其余购房款204，000元办理按揭贷款。因当时政策规定双职工只能按揭贷款150，000元，原告遂于2011年9月29日从工商银行ＸＸ支行办理了住房公积金按揭贷款150，000元，该款直接打入被告账户。2012年5月27日，有关单位对被告的商品房进行了验收备案。2012年6月22日和同年8月23日，被告电话通知原告收房，原告对所购商品房口头提出客厅南面的玻璃窗关不好、主卧室中间墙是斜的、主卧室卫生间无排气管等三个质量问题，要求被告整改后收房。2013年5月25日被告送达业主入住通知书给原告，原告于2013年11月4日就上述质量问题书面提交收房异议书，并要求被告在10日前给予答复，被告予以签收，被告已经就原告提出的质量瑕疵进行了整改。从2012年6月开始，原告就被告违约、房屋质量问题，多次与被告协商，双方也就违约赔偿问题进行调解，因双方无法达成协议，蒋润书遂诉至原审法院，要求被告支付逾期交房的违约金73，173.63元。另查明，2012年5月27日被告的房屋经有关部门竣工验收备案。根据ＸＸ县气象局证明，2010年至2011年共有下雨77天、结冰11天。政府行为停工49天。原审法院认为，原、被告双方在履行《华银·国际财富中心商品房买卖合同》过程中是否存在违约行为、双方支付违约金发生争议，遂诉至本院，本案应定性为商品房销售合同纠纷。原、被告签订的商品房销售合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定全部履行自己的义务。本案的争执焦点主要是：被告是否存在逾期交房的违约行为，是否应当支付原告逾期交房违约金。按照双方签订的商品房销售合同约定，被告应当于2011年8月31日前将原告所购商品房交付给原告。但原告所购商品房所在楼层于2012年5月27日才经有关机构验收合格，才具备交房条件，且被告直至2012年6月22日才电话通知原告收房，因此被告存在逾期交房的违约行为，依约应当支付原告逾期交房违约金。依照合同法规定，因不可抗力和约定的免责事由出现，可以全部或者部分免除合同当事人的违约责任。原、被告双方签订的商品房销售合同约定了政府行为、气候因素影响应顺延交房时间的条款。因此，应将降雨、结冰、政府行为造成停工的天数从总逾期交房的天数中予以扣除。据此，被告逾期交房295天，实际逾期交房违约天数为158天（295天-137天）。因被告对合同中的违约金计算方式及计算标准没有提出异议，原审法院按照合同确认被告违约金为16，737.16元（2011年9月1日至2012年6月22日违约金为88，445元×0.0005元／天×（295天-137天）＝6，987.16元；2011年9月29日至2012年6月22日违约金为150，000元×0.0005元／天×（267天-137天）＝9，750元］。原告以被告送达业主入住通知书之日作为计算违约金的终止日为由，提出了被告的违约日期自2011年8月31日起至2013年5月25日止的诉称意见。经查，被告已于2012年5月27日具备交房条件，根据交易习惯及合同约定，商品房的交接可书面通知或电话通知，被告提出的电话本记录可以证实被告已于2012年6月22日电话通知原告收房，且从双方签订的合同目的和履行过程看，被告没有任何理由和意图延期至2013年5月25日通知原告收房，且2012年6月22日以后，原告没有付清购房款，被告可以依照合同的约定和法律的规定，拒绝交付房屋给原告，因此，原告的诉称意见无事实依据，也无法律依据，亦明显不符合交易习惯和常理，原审法院不予采纳；关于原告提出所交商品房存在质量问题而拒收商品房的诉称意见，实际上，原告提出的质量问题只是质量瑕疵，不存在质量缺陷，且在原告提出质量瑕疵后，被告已经进行了整改，履行了合同义务，因此，原告拒决收房既无法律规定，也无合同约定，对该诉称意见，原审法院不予采纳；被告提出若原告还不及时交清房款，被告将对原告所购商品房另行出售，且原告所交房款，被告不予退回的辩称意见。原告在本案中是否存在违约，合同是否继续履行，因被告未提出反诉，原审法院不予处理，被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百四十八条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决：限被告永州市华银房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告蒋润书违约金16，737.16元。本案案件受理费1，629.33元，由被告永州市华银房地产开发有限公司负担。宣判后，蒋润书、永州市华银房地产开发有限公司均不服，向本院提出上诉。蒋润书上诉称：一、原审认定事实不清。1、永州市华银房地产开发有限公司的逾期交房违约天数是603天而不是158天；2、原审认定的交房时间错误，永州市华银房地产开发有限公司是在2013年5月25日要其接收房屋；3、房屋延期交付的原因是永州市华银房地产开发有限公司资金不足；4、蒋润书没有违约行为。因该房屋存在质量问题，而房地产公司一直没有进行整改，故蒋润书无法正常接收房屋。请求二审依法改判永州市华银房地产开发有限公司给付逾期交房的违约金73，173.63元。永州市华银房地产开发有限公司答辩称：1、涉案房屋在2012年5月27日就竣工验收，具备了交房条件，2012年6月22日通知蒋润书验收房屋；2、2012年6月22日双方到场进行了验收，蒋润书提出的房屋质量问题并不存在；3、导致延期交房的原因是政府行为和天气因素。因此蒋润书的上诉理由不成立，请求二审予以驳回。永州市华银房地产开发有限公司上诉称：永州市华银房地产开发有限公司逾期交房的原因是政府行为、天气因素以及蒋润书没有及时交付房款的行为造成的，因此房地产公司没有违约行为，不应支付违约金。蒋润书答辩称：1、永州市华银房地产开发有限公司延期交房的原因并不是政府行为、天气因素和蒋润书造成的，实际是前期资金不足和合伙人的重组等原因造成的；2、永州市华银房地产开发有限公司交房时间顺延没有提前书面告知蒋润书，也没有粘贴公告予以公示；3、永州市华银房地产开发有限公司延期交房的事实客观存在；4、蒋润书按照合同约定交付购房款，不存在逾期交付购房款的事实，故不应承担逾期交付购房款的违约金。在二审审理期间，上诉人蒋润书向法庭提交了一份新的证据，即涉案房屋的现场照片四张，拟证明该房屋存在严重的质量问题。针对该证据，上诉人永州市华银房地产开发有限公司发表如下质证意见：1、其真实性无法确定；2、即使房屋存在质量问题，也不能作为拒绝接收房屋的理由。结合当事人的举证、质证、庭审调查及庭审后的现场勘查，本院认证如下：该组照片反映的是涉案房屋的实际状况，对该证据的真实性、客观性本院予以确认。因无专业机构的鉴定结论，故不能仅凭该照片认定房屋存在严重的质量问题，故对于该证据的证明目的本院不予采信。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，对于一审查明的事实和证据，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案双方当事人争执的焦点问题是：一、上诉人永州市华银房地产开发有限公司是否违约；二、如何确定违约行为的起止时间。具体阐述如下：一、关于上诉人永州市华银房地产开发有限公司是否违约的问题。上诉人蒋润书与上诉人永州市华银房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当自觉履行。本案中，上诉人永州市华银房地产开发有限公司没有在合同约定的期限内将商品房交付给上诉人蒋润书验收使用，其行为违约，依法应当承担相应的违约责任，故上诉人蒋润书要求上诉人永州市华银房地产开发有限公司给付逾期交房违约金的诉请符合法律的规定，本院予以支持，上诉人永州市华银房地产开发有限公司辩称其没有违约的理由不成立，本院不予采纳。二、关于违约行为的起止时间计算问题。按照双方签订的合同，上诉人永州市华银房地产开发有限公司应当在2011年8月31日前将房屋进行交付，而上诉人永州市华银房地产开发有限公司直到2012年6月22日才以电话的形式通知上诉人蒋润书验收房屋，因此可以认定上诉人永州市华银房地产开发有限公司违约行为的起止时间为2011年9月1日至2012年6月22日止。上诉人蒋润书上诉提出一审对于逾期交房的违约天数计算错误，因蒋润书在二审庭审中，对于永州市华银房地产开发有限公司在2012年6月底曾打电话通知其去收房一事予以认可，只是辩称当时发现该房屋存在一定的质量问题，所以其拒绝接收房屋。二审期间，经现场勘查，上诉人蒋润书提出的五个方面的问题只能说明房屋地面、墙面等存在一定的瑕疵，并不能成为其拒绝接收房屋的理由，且上诉人永州市华银房地产开发有限公司已将房屋存在的问题进行了整改，该房屋完全可以实际使用。又由于双方当事人在合同第六条约定：如遇政府行为和气候因素影响，则交房时间相应顺延，故一审法院按照政府相关部门出具的证明材料将因政府行为和降雨、结冰造成的停工时间从上述违约总天数中酌情进行扣减并无不妥。因此上诉人蒋润书上诉提出一审对于逾期交房的违约天数计算错误的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人蒋润华和上诉人永州市华银房地产开发有限公司的上诉理由均不成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，629.33元，由上诉人蒋润书负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑冬平代理审判员 罗 晖代理审判员 唐英虎二〇一四年十月十三日代理书记员 唐 莉附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度“”