（2014）郴北民二初字第227号

裁判日期: 2014-10-13

公开日期: 2014-11-11

案件名称

原告张桂丰与被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司（以下简称泰锋酒店公司）、被告郴州市泰发房地产开发有限责任公司（以下简称泰发房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案民事一审判决书

法院

郴州市北湖区人民法院

所属地区

郴州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张桂丰,郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司,郴州市泰发房地产开发有限责任公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国担保法》：第十九条，第六条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条，第一百零七条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条

全文

湖南省郴州市北湖区人民法院民事判决书（2014）郴北民二初字第227号原告张桂丰，女。委托代理人谭建强，湖南众望归律师事务所律师。委托代理人刘纯，湖南众望归律师事务所律师。被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司。法定代表人周俊，该公司总经理。委托代理人李建雄，湖南民浩律师事务所律师。被告郴州市泰发房地产开发有限责任公司。法定代表人雷雄，该公司总经理。委托代理人冯源，湖南民浩律师事务所律师。原告张桂丰与被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司（以下简称泰锋酒店公司）、被告郴州市泰发房地产开发有限责任公司（以下简称泰发房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月27日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张桂丰及其委托代理人刘纯、被告泰锋酒店公司委托代理人李建雄、泰发房地产公司委托代理人冯源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张桂丰诉称：2004年10月30日起，原告将所购买的郴州市西街泰发大厦二楼B23号房屋租赁给被告泰锋酒店公司，双方签订了《商品房租赁意向协议书》。该协议约定：1、租赁期为15年，自2004年10月30日至2019年10月30日；2、房屋面积16.76平方米；3、租金按月支付，每月637元；4、如被告未按期支付，须承担月租金10%的违约金。如连续三个月不支付租金，则原告有权要求开发商（担保方）赔偿20000元。被告泰发房地产公司为合同的担保方。合同签订后，被告仅支付了部分租金。现经原告多次催讨，两被告一直拖延未付，故请求法院：1、判决解除原告张桂丰与被告泰锋酒店公司签订的《商品房租赁意向协议书》；2、判令被告泰锋酒店公司立即返还原告房屋；3、判决被告泰锋酒店公司支付原告租金15925元（租金自2011年9月起计算至2013年9月止，此后租金继续支付至被告返还房屋时止）；4、判决被告泰锋酒店公司支付原告违约金4140元（每月按未付租金部分的10%计算至2013年9月，此后继续按此标准计算）；5、依法判决被告泰发房地产公司承担上述款项的连带偿还责任；6、依法判决被告泰发房地产公司赔偿原告20000元；以上3、4、6项合计40065元。7、诉讼费由两被告共同承担。原告张桂丰为支持其主张，提交了下列证据：1、原告身份证，拟证明原告的身份信息。2、买卖合同，拟证明原告是租赁房屋的所有权人。3、租赁协议书，拟证明原告将门面出租给泰峰酒店公司，租赁协议对双方权利义务进行了约定。4、两被告企业注册登记资料，拟证明两被告的身份信息。被告泰锋酒店公司辩称：1、房屋实际使用人是“天子佳人娱乐有限公司”，请求追加“天子佳人娱乐有限公司”为被告；2、泰发房地产公司交付给原告的门面没有门面号，原告所称的门面是“天子佳人”的包厢号，该门面的具体位置与面积都无法确定，原告将门面交付给泰锋酒店公司时同样是此情形；故原告请求返还的房屋无法返还；3、泰锋酒店公司已吊销营业执照，是否能成为本案的诉讼主体有待核查。请求法院驳回原告对泰锋酒店公司的诉讼请求。被告泰锋酒店公司未提交证据。被告泰发房地产公司辩称：1、原告与被告泰峰酒店公司未按照规定的用途使用商铺，改变规划，导致泰发房地产公司被处罚，并被要求回购门面；2、原告与被告泰峰酒店公司的租赁合同已于2011年6月份事实上终止，泰发房地产公司已收到房产主管部门的通知，要求回购门面，此后租金不应再计算；3、原告要求泰峰酒店公司承担违约责任，又要求泰发房地产公司承担赔偿责任，两项诉请金额过高。请求法院调解。被告泰发房地产公司为支持其答辩意见，提交了下列证据：5、郴州市房产交易与权属登记管理处“关于泰发房地产公司请求办理西街泰发大厦房产证的复函”，拟证明泰发大厦因改变规划，违法销售，房产主管部门要求回购所销售的1-3层商铺，才可以办理产权登记。一、各方当事人的质证意见：被告泰锋酒店公司对原告提交的证据1无异议；对证据2真实性无异议，证明方向有异议，认为该合同约定的房号不存在，原告没有购房付款凭证，不能证明原告已交付了购房款；对证据3真实性无异议，证明方向有异议，认为该合同虽然是泰峰酒店公司签订，但是实际承租人是“天子佳人娱乐有限公司”；对证据4真实性无异议，证明方向有异议，认为泰锋酒店公司2008年就已经被工商部门吊销营业执照。被告泰发房地产公司对原告提交的证据1-4真实性无异议，但认为证据2中的买卖合同约定了回购条款，希望对原告的房屋进行回购；证据3中的合同已于2011年9月份终止。原告对被告泰发房地产公司提交的证据5的真实性无异议，证明方向有异议，认为原、被告是平等民事主体之间的关系，房产局是行政主管部门，不能干涉原、被告之间的民事权利，且此函是房产局答复泰发房地产公司的，与本案无关。二、本院对各方当事人提交的证据认证如下：本院认为，被告泰锋酒店公司对原告提交的证据1没有异议，对证据2、3、4的真实性均没有异议，只对证明方向有异议，泰发房地产公司对原告提交的证据1-4的真实性无异议，故对原告提交的证据1、2、3、4，本院予以采信，证明方向由本院综全全案案情确定。原告对被告泰发房地产公司提交的证据5的真实性无异议，对证据5，本院予以认定，证明方向由本院综合全案案情确定。根据各方当事人举证、质证及本院认证，确认以下案件事实：2004年10月30日，原告与被告泰发房地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买了被告泰发房地产公司所有的位于湖南省郴州市中山西街的“西街综合楼”第二层B23号房，合同约定：第一条出卖人以开发方式取得位于郴州市中山西街编号为95002的地块的土地使用权。建设工程规划许可证号为郴规工字（2004）70号，施工许可证号为432800200408100101。第二条买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为郴预许字（2004）第30号。第三条建筑面积共16.76㎡。第四条商品房价款为80448元。原告按合同约定支付了全部购房款（原告另购买了被告泰发房地产公司开发的B40、B55号房，共付房款139970元，剩余房款统一以所购房屋四年的租金抵扣），但尚未办理房屋所有权证。签订《商品房买卖合同》的同一天，原告为甲方与被告泰峰酒店公司为乙方签订了《商品房租赁意向协议书》，约定：第一条、甲方将其向泰发房地产公司购买的市西街泰发大厦二楼B23号门面房共16.76㎡，租赁给乙方经营使用。第二条、租赁期限共十五年，从2004年10月30日起至2019年10月30日止。第三条、乙方每月支付租金637元给甲方，每月五号前必须支付到位。第七条违约责任：（1）乙方如不按期支付租金给甲方，须承担月租金的10%违约金给甲方。如连续三个月乙方逾期不支付租金，甲方有权向开发商（担保方）索赔人民币贰万元整，并有权向开发商以原价办理房屋退购手续。被告泰锋酒店公司作为承租方在承租方处加盖了合同专用章，被告泰发房地产公司作为合同的担保方，在“担保方”处加盖了公司合同专用章。合同签订后，原告与两被告协商，由被告泰发房地产公司直接将租赁物交付被告泰锋酒店公司使用，被告泰锋酒店公司支付租金至2011年9月，之后，经原告多次催讨，租金拖欠至今。于是，原告诉至本院。诉讼中，针对郴州市房产局房产交易与权属登记管理处出具的复函中提出“泰发大厦”不能办理房屋初始登记及为业主办理转移登记，为进一步查清本案事实，本院向房产主管部门核实“泰发大厦”的基本情况为：“泰发大厦”由泰发房地产公司开发建设，共10层，一至三层为商业，四至九层为住宅。2004年9月，房产主管部门根据泰发公司提供的施工图纸进行了预售测绘，一、二、三层分别分成若干间进行计算。2005年该项目竣工。2012年12月，该项目经规划验收，换发《建设工程规划许可证》正本后，申请房屋竣工测绘。房产主管部门在实地测绘时发现，一、二、三层未按预售图纸进行施工分隔，而是按实际经营需要重新设计了装修分隔，无法实地核实预售各间实际位置和分隔尺寸，故一、二、三层按整体进行计算。开发公司可按照规划验收的竣工图进行一至三层各间的分割或埋设界址点，再向房产主管部门申请变更测绘和变更登记；变更登记后，购房户和开发公司可持相关资料共同向房产主管部门申请转移登记。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。承租人应按合同约定支付相应租金；租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。原告张桂丰与被告泰锋酒店公司签订的《商品房租赁意向协议书》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。原告已按合同约定将租赁房屋交付给被告泰锋酒店公司使用，被告泰锋酒店公司作为承租人应履行支付租金的义务。本案的争议焦点为：原告诉请要求被告泰锋酒店公司返还原告房屋的诉讼请求是否应支持；原告的其他诉讼请求是否应予支持。现对上述争议焦点评议如下：根据《商品房租赁意向协议书》的约定，被告泰锋酒店公司应按月支付租金637元，如未按期支付租金，须承担月租金10%的违约责任，如连续三个月泰锋酒店公司不支付租金，原告有权向担保方被告泰发房地产公司索赔20000元。本案中，被告泰锋酒店公司从2011年9月之后，就未再支付租金，经原告催讨，拖欠至今。根据《中华人民共和国合同法》的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告泰锋酒店公司现已逾期三年多，未支付租金。故对原告要求解除与被告泰发酒店公司签订的《商品房租赁意向协议书》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据上述法律规定，原告有权要求被告泰锋酒店公司返还租赁房屋，但鉴于本案的现状“泰发大厦一、二、三层（含本案原告的门面）未按预售图纸进行施工分隔，而是按实际经营需要重新设计了装修分隔，无法实地核实预售各间实际位置和分隔尺寸”，开发公司需按照规划验收的竣工图进行一至三层各间的分割或埋设界址点后，才能办理相关产权登记手续至购房户名下。诉讼中，经本院组织原、被告双方调解，双方未就房屋回购给被告泰发房地产公司达成一致意见，致使调解未成。故对原告要求被告泰锋酒店公司返还原告房屋的诉讼请求，本院不予支持，原告可以买卖合同另行主张权利。对原告要求被告泰锋酒店公司支付从拖欠之日至起诉之日的租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。租金应为15288元（637元／月×24月，从2011年9月起计算至2013年9月共24个月）。根据合同约定，如被告泰锋酒店公司未按期支付租金，须承担月租金10%的违约责任，故对原告要求被告泰锋酒店公司按该约定支付原告违约金的诉讼请求，本院亦予以支持。该违约金应为1528.8元（637元／月×24月×10%）。因被告泰发地产公司系《商品房租赁意向协议书》的担保方，且未约定担保方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，被告泰发房地产公司应对被告泰锋酒店公司的义务承担连带保证责任，故对原告要求被告泰发房地产公司对泰锋酒店公司拖欠原告的租金及违约金承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。合同还约定，如被告泰锋酒店公司连续三个月不支付租金，原告有权向担保方被告泰发房地产公司索赔20000元。该约定不违反法律规定，故对原告要求被告泰发房地产公司赔偿原告20000元的诉讼请求，本院亦予以支持。对被告泰发房地产公司主张违约金过高，要求核减的请求，本院不予采信。根据《最高人民法院〈关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函〉》规定，企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动。故被告泰峰酒店公司虽主张营业执照已吊销，但未注销前，不影响其以自己的名义作为本案被告进行诉讼活动。被告泰峰酒店公司还主张房屋实际使用人是“天子佳人娱乐有限公司”，但未提供证据予以支持，故对其要求追加“天子佳人娱乐有限公司”为被告的请求，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，第一百零七条，第二百二十七条；《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告张桂丰与被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司签订的《商品房租赁意向协议书》；二、被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司支付原告张桂丰租金15288元（637元／月×24月，从2011年9月起计算至2013年9月共24个月，之后租金按合同约定继续计算至《商品房租赁意向协议书》解除之日止；协议解除后的房屋占用费按租金标准另行支付）；三、被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司支付原告张桂丰违约金1528.8元（637元／月×24月×10%，每月按未付租金部分的10%计算至2013年9月止），此后违约金按该标准继续计算至《商品房租赁意向协议书》解除之日止；以上二、三项合计16816.8元，该款限被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司于本判决生效后五日内付清；四、被告郴州市泰发房地产开发有限责任公司对上述二、三项给付款项承担连带责任；五、被告郴州市泰发房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内赔偿原告张桂丰20000元；六、驳回原告张桂丰其他诉讼请求。如果被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司、郴州市泰发房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费962元，由被告郴州市泰锋酒店管理咨询顾问有限公司负担385元，由被告郴州市泰发房地产开发有限责任公司负担577元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审　判　长　　谷奕葶审　判　员　　贺丽梅人民陪审员　　曾红梅二〇一四年十月十三日书　记　员　　雷　彬附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。微信公众号“”