（2014）沪二中民二（民）终字第1314号
裁判日期: 2014-10-13
公开日期: 2014-10-25
案件名称
朱建武与李鹄、王莲华等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱建武,李鹄,王莲华,周玉云,姚莉娜
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第1314号上诉人（原审被告）朱建武。委托代理人罗新宇，北京市君都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李鹄。被上诉人（原审原告）王莲华。上述两被上诉人之共同委托代理人周立芳，上海泰吉十方律师事务所律师。原审被告周玉云。委托代理人孙文超，上海东弘律师事务所律师。原审被告姚莉娜。上诉人朱建武因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2013）静民三（民）初字第217号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年9月18日公开开庭审理了本案。上诉人朱建武的委托代理人罗新宇，被上诉人李鹄、王莲华及其共同委托代理人周立芳，原审被告周玉云的委托代理人孙文超到庭参加诉讼。原审被告姚莉娜经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，李鹄、王莲华系夫妻关系。李鹄、王莲华原为本市西康路XXX弄XXX号假三层东间、假三层西间、假三层后间、底层2／5扶梯走道、二层2／5扶梯走道、假三层2／5扶梯走道的权利人。2009年10月29日，李鹄、王莲华出具了《委托书》，内容为“委托人李鹄……、王莲华……，受托人朱建武……，委托人李鹄、王莲华系夫妻关系，我们共有坐落于上海市西康路三七〇弄九十号假三层东间（建筑面积：22.50平方米）、底层扶梯走道（建筑面积：6.60平方米）、二层扶梯走道（建筑面积：7.00平方米）、假三层扶梯走道（建筑面积：6.90平方米）、假三层后间（建筑面积：15.40平方米）、假三层西间（建筑面积：15.70平方米）房屋［合计建筑面积：74.10平方米］的权利人。因委托人无法亲自办理上述房屋的有关事宜，现全权委托朱建武为合法代理人，以委托人的名义办理如下事宜：一、代为签订所售房屋的房地产买卖转让合同；二、代为向有关房地产交易管理、登记部门办理该房屋的产权交易过户、登记等手续；三、代为交纳与办理上述事项有关的正当费用和税款；四、代为收取所售房屋的房价款……受托人朱建武为办理上述事项以我们的名义签署的有关文件我们均予承认，有关法律后果由我们承担……本委托期限自二〇〇九年十月二十九日至二〇一〇年十月二十八日止……”。该《委托书》由李鹄、王莲华签字并经公证。同年11月4日，朱建武持该《委托书》，与周玉云办理了系争房屋的买卖及过户手续，代为收取了人民币（以下币种均为人民币）1，800，000元的售房款。11月5日，朱建武向姚莉娜账户内转入1，782，000元。11月16日，周玉云取得了编号为沪房地静字（2009）第007057号的房地产权证，成为系争房屋的产权人。2011年8月8日，周玉云曾向原审法院提起诉讼，要求李鹄、王莲华迁出系争房屋［（2011）静民三（民）初字第311号案件］。因李鹄、王莲华于同年10月17日向原审法院提起诉讼，要求确认系争房屋买卖合同无效［（2011）静民三（民）初字第400号案件］，周玉云暂撤回了起诉。（2011）静民三（民）初字第400号案件开庭审理后，李鹄、王莲华出于对诉讼风险的考虑，于2011年11月10日向原审法院申请撤回起诉，原审法院裁定予以准许。周玉云于2012年2月再次提起诉讼，要求李鹄、王莲华等人迁出系争房屋［（2012）静民三（民）初字第49号案件］。同年2月24日，原审法院判决李鹄、王莲华等人应于本判决生效之日起三十日内迁出本市西康路XXX弄XXX号假三层东间、假三层西间、假三层后间、底层2／5扶梯走道、二层2／5扶梯走道、假三层2／5扶梯走道，将房屋交给周玉云。判决后，李鹄、王莲华等人不服，向上海市第二中级人民法院提出上诉，同年6月6日，上海市第二中级人民法院作出驳回上诉，维持原判的判决［（2012）沪二中民二（民）终字第663号案件］。2013年5月27日，李鹄、王莲华诉至原审法院，请求法院判令周玉云支付购房款1，800，000元，朱建武、姚莉娜承担连带责任。原审法院认为，民事法律行为从成立时起即具有法律约束力。本案中，朱建武持有李鹄、王莲华签字并经公证的《委托书》与周玉云办理了系争房屋的买卖及过户手续，周玉云向朱建武支付了购房款，并取得了编号为沪房地静字（2009）第007057号的房地产权证，成为了本案系争房屋的产权人。现李鹄、王莲华认为，其在不认识朱建武为何人的情况下，由周玉云、姚莉娜安排，指定朱建武签订《委托书》，李鹄、王莲华并无委托朱建武出售房屋办理公证的意思表示，也无出售系争房屋的意思表示。但作为具有完全民事行为能力的公民，李鹄、王莲华在办理公证手续时，应当清楚公证行为一经完成，相应的公证事项对外即产生相应的法律效力。且上述委托朱建武出售房屋的公证文书至今并未被撤销，仍属合法有效。根据已查明的事实，周玉云已实际将购房款1，800，000元支付给了朱建武，故现李鹄、王莲华仍要求周玉云支付购房款无事实和法律依据，法院无法支持。朱建武作为李鹄、王莲华的受托人，在收到周玉云支付的购房款后，理应及时地将房款交与李鹄、王莲华，但朱建武未将房款交与李鹄、王莲华，也未行使答辩权利，依法应承担相应的法律责任。因本案的房款系由朱建武代为收取，故李鹄、王莲华应向朱建武主张权利，现李鹄、王莲华要求姚莉娜承担连带责任无事实和法律依据，法院不予支持。朱建武、姚莉娜经合法传唤未到庭应诉，法院依法缺席判决。原审法院审理后作出判决：一、朱建武应于判决生效之日起十日内返还李鹄、王莲华本市西康路XXX弄XXX号假三层东间、假三层西间、假三层后间、底层2／5扶梯走道、二层2／5扶梯走道、假三层2／5扶梯走道的售房款1，800，000元。二、李鹄、王莲华的其余诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21，000元，由朱建武承担。公告费560元，由朱建武承担。朱建武不服原审法院判决，向本院提起上诉称：朱建武作为李鹄、王莲华的委托代理人，依法代为行使处理系争房屋，与周玉云签订了房屋买卖合同，并代为收取了房款1，800，000元。因李鹄、王莲华之子李波涛与姚莉娜之间存在债权债务关系，在签署公证委托书时李鹄、王莲华明确指示朱建武在收悉房款后将钱款转入姚莉娜的银行账户，故朱建武代为收取房款后，于2009年11月5日根据李鹄的指示将房款转入姚莉娜的银行账户内，姚莉娜亦将其与李鹄、王莲华之间的债权凭证交还给李鹄、王莲华。据朱建武了解，李波涛与姚莉娜、周玉云之间就该笔房款的收取及双方债权债务关系签署了对账协议。因此朱建武已切实履行了应尽的代理义务，不应再承担房款返还义务。另外，本案系房屋买卖关系，而朱建武与李鹄、王莲华之间系委托关系，两者不属同一法律关系，故本案中不应处理委托关系。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回李鹄、王莲华在原审中的全部诉讼请求。被上诉人李鹄、王莲华共同辩称：李鹄、王莲华从未授权朱建武将房款转入姚莉娜的银行账户。李鹄、王莲华从不认识朱建武，整个房屋买卖过程实际是姚莉娜、周玉云、朱建武串通骗取李鹄、王莲华的房屋。请求二审法院依法驳回朱建武的上诉请求。原审被告周玉云述称：同意朱建武的上诉请求及理由。李鹄对姚莉娜负有债务，朱建武将所收房款交付姚莉娜，客观上免除了李鹄的债务。本案系房屋买卖合同纠纷，只能处理周玉云是否支付了房款，既然已经查明周玉云支付了房款，就应当驳回李鹄、王莲华的诉讼请求。至于李鹄、王莲华之间的委托纠纷，应当另案处理。请求二审法院改判支持朱建武的上诉请求。原审被告姚莉娜未作答辩。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为：朱建武持有李鹄、王莲华签名并经公证的《委托书》与周玉云办理了系争房屋的买卖及过户手续。鉴于李鹄、王莲华在《委托书》中授权朱建武代为收取房款，故周玉云将购房款全部交付朱建武并无不妥，可认定周玉云已履行了付款义务。朱建武作为被委托人应当忠实地履行委托人的委托事项，朱建武收到购房款后应当及时将房款交付委托人即李鹄、王莲华。但朱建武在未经李鹄、王莲华授权的情况下擅自将所收房款给付姚莉娜，侵犯了李鹄、王莲华的合法权益，违背了被委托人忠实履行委托事项的义务，应当承担相应的法律责任。朱建武上诉称李鹄、王莲华授权其将房款给付姚莉娜，但未能提供证据证明其主张，李鹄、王莲华亦予以否认，本院对此不予采信。即便姚莉娜与李鹄、王莲华之间存在债权债务纠纷，亦应当由姚莉娜与李鹄、王莲华自行合法解决，朱建武不能将应返还李鹄、王莲华的房款擅自给付姚莉娜。本案系房屋买卖引发的纠纷，朱建武受李鹄、王莲华委托出售房屋，但收到房款后未将房款返还李鹄、王莲华，故原审法院基于李鹄、王莲华的诉讼请求，判令朱建武返还李鹄、王莲华房款并无不当。综上，朱建武的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币21，000元，由上诉人朱建武负担。公告费人民币500元，由上诉人朱建武负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威代理审判员 姚 跃代理审判员 俞 璐二〇一四年十月十三日书 记 员 何 倩附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 关注公众号“”