（2014）碑民初字第01773号

裁判日期: 2014-10-13

公开日期: 2015-06-15

案件名称

原告齐永锰、张妮与被告陕西莲塘物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案民事判决书

法院

西安市碑林区人民法院

所属地区

西安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

齐永锰,张妮,陕西莲塘物业服务有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

西安市碑林区人民法院民事判决书（2014）碑民初字第01773号原告：齐永锰，男，1971年12月5日出生，汉族，青海油田天然气公司职工。原告：张妮，女，1973年12月23日出生，汉族，青海油田天然气公司职工。委托代理人：张振杰（系原告张妮的父亲），男。被告：陕西莲塘物业服务有限公司（原名陕西中强物业管理有限公司），住所地：西安市高新区碑林科技产业园4号楼6层。法定代表人：陈俊文，系该公司总经理。委托代理人：龚小瑞，女，陕西莲塘物业服务有限公司员工。委托代理人：梁良，陕西永嘉信律师事务所律师。原告齐永锰、张妮与被告陕西莲塘物业服务有限公司（以下简称莲塘公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告齐永锰、张妮委托代理人张振杰、被告委托代理人龚小瑞、梁良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告齐永锰、张妮诉称，原告夫妻二人2007年1月入住天正花园小区，小区的物业管理公司为陕西中强物业管理有限公司（以下简称中强公司）。2010年4月29日，天正花园业主委员会决定解聘中强公司，但中强公司拒绝退出。后经诉讼，达成调解，中强公司于2010年9月30日下午17点之前退出。中强公司退出天正花园时，强行带走天正花园小区“三表一卡”水、电、气计量收费终端设备，在原告交清水、电、气费用后，又故意不清卡，直接导致原告的房屋因水、电、气无法计量使用至今不能住宿。中强公司后更名为莲塘公司。几年来原告一直找被告解决，被告却不予理睬。原告现诉请要求：1、判令被告赔偿原告损失费及相关费用38376元（其中西安丽源物业管理有限公司2010年11月至2014年12月31日本案房屋的物业费、采暖费及相关费用6576元；2010年10月因房屋无水、电无法居住造成原告一家在外租房居住，每月房租600元，自2010年11月至2014年12月共计50个月，房租费30000元；2013至2014年度的取暖费1200元）；2、判令被告承担全部诉讼费用。被告莲塘公司辩称，原告购买的天正花园小区商品房在被告进行物业服务期间，水、电、气一直可以正常使用。被告在终止物业服务后，没有带走任何水、电、气卡式计量收费终端设备。原告称被告退出后未交付三表一卡设备，不是事实。被告退出时已交付了小区的设备及业主资料，不存在导致2300多用户无法正常使用水电的情况。原告主张的损失费及相关费用与被告无关，不应由被告承担。并且被告是否移交设备资料及其他2300多用户能否正常使用水电，与原告无关。原告称业委会委托天俊公司购买新的三表一卡设备，至于原告能否正常使用该设备，与被告无关，也不属于本案审理范围。被告在与天正花园业主委员会达成调解后对小区业主进行了清卡工作，被告也从来没有收到过关于原告这户没有清卡不能正常使用的投诉。天正花园小区业主委员会2010年11月聘请西安丽源物业管理公司（以下简称丽源公司）为该小区提供物业服务。由于技术原因无法正常使用小区原水电相关设备，进行了设备更换，原有系统及设备已报废处理弃之不用，所以即使原告没有清卡，也不影响房屋的使用。被告认为，原告不能正常使用房屋的原因是原告与新的物业公司没有履行新的物业服务手续更换设备，原告诉请的损失与被告无关。且被告已于2010年9月30日退出了天正花园小区的物业管理，原、被告物业服务合同关系已终止，原告于2014年5月起诉其债权请求权已超过诉讼时效，不应得到支持。经审理查明，2005年3月1日，原告齐永锰、张妮购买了由陕西森纳房地产开发有限责任公司开发建设的天正花园小区第16幢1单元2层2号住宅房。2006年9月7日，原告齐永锰与天正花园小区的物业管理公司中强公司签订了物业管理服务合同。原告在装修房屋后于2007年1月入住。2009年，天正花园小区业主召开业主大会，进行了业主委员会委员选举，表决通过了《天正花园管理规约》、《天正花园业主大会议事规则》、《天正花园业主委员会选举办法》。业主委员会委员又召开了首次成员会议，选举成立了天正花园业主委员会，并于2010年1月25日在高陵县物业管理办公室进行了备案。2010年4月29日，天正花园业主委员会召开业主大会，决定解聘中强公司，天正花园业主委员会与中强公司为此发生纠纷。之后，天正花园业主委员会将中强公司诉至本院，在法院主持下双方达成调解协议：2010年9月30日下午17点之前，中强公司退出天正花园的物业管理区域，此后天正花园物业管理由天正花园业主委员会负责，天正花园的物业管理相关费用由中强公司收至2010年9月30日。此后，中强公司退出了天正花园小区。中强公司、天正花园业主委员会及业主大会在中强公司退出交接时未作书面交接记录。同年10月30日，原告向中强公司交纳了前期物管费、水电及垃圾费302.83元，交纳暖气费1440.36元。2010年11月7日，天正花园业主大会、天正花园业主委员会与丽源公司协商签订了天正花园物业合同，选聘丽源公司为天正花园物业并提供物业管理服务，合同自2010年11月1日起生效。丽源公司管理天正花园小区物业后，因技术原因无法使用小区原有的售水电气系统（即三表一卡），遂开始免费为小区业主更换老式计量方式的电表，原有系统及设备不再使用。天正花园小区两千多户，长期入住约1000户左右，业主申请更换电表后即可正常用电，水、气的使用不受系统更换的影响。2012年12月25日，陕西中强物业管理有限公司更名为陕西莲塘物业服务有限公司。庭审中，原告称因家中无电无法居住，遂于2010年10月1日起在咸阳市渭城区文汇路一号楼租房居住，每月租金600元。原告证人雷恭顺、秦登霄当庭陈述中强公司退出后原告家中通水、气，但不能用电，其二人居住的天正花园小区房屋在丽源公司更换电表后能够正常用电。原告则认为小区设备的变更须经业主大会决定，不能为了一时居住自行购买设备。上述事实，有原、被告所举证据及本院庭审调查笔录在卷佐证。本院认为，天正花园小区在业主购房入住时即由中强公司提供物业管理服务。天正花园业主委员会成立后于2010年4月29日召开业主大会决定解聘中强公司，该纠纷经法院主持调解，双方达成协议：中强公司于2010年9月30日下午17点之前退出天正花园的物业管理区域，物业管理相关费用收至2010年9月30日；此后天正花园物业管理由天正花园业主委员会负责。原告系天正花园小区业主，因此其与中强公司自2006年9月7日至2010年9月30日期间存在物业管理服务合同关系。天正花园业主大会、天正花园业主委员会于2010年11月7日与丽源物业公司签订了天正花园物业合同，选聘丽源公司自2010年11月1日为天正花园物业并提供物业管理服务。原告作为天正花园小区业主应当接受丽源公司的物业管理服务。丽源公司在接手天正花园物业后因故未使用原三表一卡系统，而是采取免费更换电表的方式对天正花园小区进行用电管理，原告应当接受。原告因其固持己见在其房屋更换电表即能用电使用的情况下，拒不更换电表另行租房居住，方法不妥。原告要求被告承担其房租费用30000元及其拖欠丽源公司的物业相关费用8376元，没有依据，本院不予支持。原、被告之间物业管理服务合同关系已于2010年9月30日终止，原告于2014年5月13日向被告提起诉讼，且就时效未能举证。被告关于原告起诉已过诉讼时效的抗辩意见，理由成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告齐永锰、张妮要求被告陕西莲塘物业服务有限公司赔偿原告损失费及相关费用38376元的诉讼请求。诉讼费759元，由原告齐永锰、张妮负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审　判　长　　吕江晖审　判　员　　任惠军人民陪审员　　闫　玲二〇一四年十月十三日书　记　员　　马　妮来源：百度“”