（2014）顺民初字第8631号
裁判日期: 2014-10-13
公开日期: 2015-04-02
案件名称
田光与Raadwijk Ria Annette房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市顺义区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
田光,ＲｉａＡｎｎｅｔｔｅＲａａｄｗｉｊｋ
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条
全文
中华人民共和国北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2014）顺民初字第8631号原告田光，男，1965年6月27日出生。委托代理人董立伟，北京市顺新律师事务所律师。被告RiaAnnetteRaadwijk（中文名称：阮美玲），女，1968年5月6日出生，荷兰籍。委托代理人白雪冰，上海方旭律师事务所律师。原告田光与被告RiaAnnetteRaadwijk（中文名称：阮美玲，以下简称阮美玲）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田光及委托代理人董立伟，被告阮美玲及委托代理人白雪冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田光诉称：2013年6月30日，原告通过房产中介骄阳地产与被告签订房屋租赁合同，该租赁房屋位于北京市顺义区后沙峪地区×村×街×号，租赁期限自2013年9月1日至2023年8月31日，租金为按年支付，每年84000元。2013年8月24日，原告与被告签订附加条款，将房屋租赁期间变更为五年，每年8月15日一次性付清，如果拖延则有年租金0.5%每日罚金，付款拖延15日则构成违约。被告在使用房屋期间，对采暖锅炉使用不当，导致锅炉毁坏，被告至今只支付原告半年租金，房屋中介及原告本人多次找被告催要租金，被告不但不支付租金，且态度十分恶劣。被告的行为导致租赁合同无法继续履行。诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2.被告支付原告2014年3月1日至合同解除之日期间的租金；被告支付原告拖延支付租金的罚金76860元；被告支付原告违约金7000元；被告赔偿原告采暖锅炉费用1万元；3.被告于房屋租赁合同解除后立即腾退房屋；4.诉讼费由被告方负担。被告阮美玲辩称：同意解除租赁合同；原告要求2014年3月1日至2014年9月15日的租金没有法律依据；原告与被告2013年8月24日签订附加条款中第二条明确约定，若今年暖气系统还不制热，改为墙式暖气片，或减免4个月租金；采暖系统安装后一直未能正常供暖，且原告自始至终未提交任何证据证明原告如何操作，以及操作不当导致采暖系统不能正常供热，所以被告认为根据双方签订的附加条款，可以免交4个月租金；原告要求支付延期缴纳租金的罚金没有任何法律依据，被告并无恶意拖欠租金；双方口头约定被告先支付6个月租金，待安装采暖系统并能正常工作后支付剩余租金，现采暖系统不能供热，因此被告可以免交4个月租金；后因双方对租金支付一直有争议，因此被告至今未付；且原告并未提出任何证据证明其自租赁合同签订后的6个月间向被告要过租金，因此双方已经达成了新的付款约定；原告要求被告支付每日年租金的5%的违约金，该条款无效，因为该违约金数额过高；原告要求被告承担采暖锅炉费1万元无法律依据，原告作为房东有义务为被告安装采暖设备并可以供暖，锅炉安装后一直未能正常供暖，原告未提出任何证据证明是被告原因导致，因此被告不应支付该锅炉费用；被告要求驳回原告诉讼请求。经审理查明：原告系北京市东城区居民。2001年3月3日，原告与顺义区后沙峪地区田各庄村村民委员会签订《房基地租赁合同》，约定顺义区后沙峪地区田各庄村村民委员会同意原告租用田各庄村村东旧场院空地1.5亩给原告作为宅基地，供原告建私房使用，使用期限50年。后原告在上述空地内建造房屋（以下简称涉诉房屋）一座，涉诉房屋所在宅院的门牌号码为北京市顺义区后沙峪地区×村×街×号。2013年6月30日，原告与被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告将涉诉房屋出租给被告，租赁期自2013年9月1日至2023年8月31日，租金标准为84000元／年；押金7000元，租赁期满或者合同解除后房屋租赁押金抵扣应由被告承担的费用、租金，以及被告应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给被告；被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达7日；2.欠缴各项费用达500元的；3.擅自改变房屋用途的……；被告有上述约定的情形之一的，应按月租金100%向原告支付违约金，原告并可要求被告将房屋恢复原状或赔偿相应损失。2013年8月24日，原告与被告签订《附加条款》，约定租期为五年，每年8月15日一次性付清，如果拖延则有年租金0.5%每日罚金，付款拖延15日即构成违约；暖气系统安装马上测试，如果今年还不热则改为墙式暖气片或减免四个月租金。原、被告双方均认可被告已支付6个月租金42000元，押金7000元以及锅炉费用5000元。被告要求用押金以及锅炉费用折抵房租。原告同意押金折抵房租，但不同意锅炉费用折抵房租。被告主张2013年7月24日原、被告双方达成口头协议，被告先支付半年房租，其余房租待锅炉安装完成正常使用后支付，如果锅炉不能正常使用，则按照《附加条款》的约定，暖气系统改为墙式暖气片或减免四个月租金。后因原告安装的锅炉一直无法正常使用，故被告未支付其余租金，且被告认为应当减免4个月的租金。原告不认可原、被告之间曾达成被告主张的口头协议，并陈述原告安装的供暖系统均能够正常工作，后因被告操作不当才造成供暖系统损坏。原告就此出示2013年9月6日收据1张及2013年12月22日证明1份。收据加盖北京市朝阳区崔各庄乡范永强建材商店印章并有范永强手写签字，该收据显示：收到田各庄田老师锅炉安装款共计9000元。证明加盖北京市朝阳区崔各庄乡范永强建材商店印章并有范永强手写签字，证明的内容为：我方给后沙峪镇田各庄×街×号田老师安装锅炉，试水、调试一切正常，由于用户使用不当，先后修理三次（主要原因无人管理），循环泵烧坏我处已修理正常。被告认为上述证据不能证明被告使用不当，且证明人是锅炉的出卖人，出卖人没有资质证明被告使用不当，供暖系统的问题应是锅炉与采暖系统不配套造成的。就涉诉房屋供暖系统出现问题的原因，原、被告双方均表示不申请鉴定。就涉诉房屋是否具有建设工程规划许可证，原告陈述建房时村里、乡里及顺义区政府均同意，但未能出具涉诉房屋的建设工程规划许可证或相关证据。原告表示，如合同被认定为无效，租金的请求项目变更为占有使用费，计算标准和起算时间不变，截止时间变更为被告实际腾退之日，其余诉讼请求均不变更。审理中，被告表示如合同无效或者解除，其要求就无效或解除的后果在本案中一并解决，但被告未在本院指定的期限内提出反诉。上述事实，有双方当事人陈述、《房基地租赁合同》、《北京市房屋租赁合同》、《附加条款》、收据及证明等证据在案佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告未能提交涉诉房屋的建设工程规划许可证或其他能够证明涉诉房屋办理合法审批手续的证据，故原、被告双方就涉诉房屋的租赁事宜签订的《北京市房屋租赁合同》及《附加条款》均属无效。故对于原告要求解除原告与被告签订的房屋租赁合同的诉讼请求本院不予支持。原、被告双方均认可被告已支付6个月租金（占有使用费）42000元，押金7000元及锅炉费用5000元。被告主张原、被告双方达成口头协议，约定被告先支付半年房租，其余房租待锅炉安装完成正常使用后支付，如果锅炉不能正常使用，则按照《附加条款》的约定，暖气系统改为墙式暖气片或减免四个月租金。因原告对此不予认可且被告未能就此提供证据予以证明，故本院对其辩解意见不予采信。《附加条款》约定暖气系统安装马上测试，如果今年还不热则改为墙式暖气片或减免4个月租金。被告主张因原告安装的锅炉一直无法正常使用，应当减免4个月的租金。但在原告不予认可的前提下，被告未能就锅炉安装后是否能够正常使用提供证据。且经本院询问，被告明确表示不就供暖系统出现问题的原因申请鉴定，故本院对于被告要求减免4个月租金的主张不予支持。因被告同意用押金抵扣租金（占有使用费），故被告应当按照合同约定的租金标准向原告支付2014年4月1日起至被告实际腾退涉诉房屋之日止的占有使用费。因《北京市房屋租赁合同》及《附加条款》均属无效，故对于原告据此要求被告支付罚金及违约金的诉讼请求本院均不予支持。原告要求被告赔偿采暖锅炉费用，但未能提供证据证明供暖系统出现问题系因被告不当使用造成，且经本院询问，原告明确表示不就供暖系统出现问题的原因申请鉴定，故对原告此项请求本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故对于原告要求被告腾退涉诉房屋的诉讼请求本院予以支持。被告要求用其已经支付锅炉费折抵房租，在原告不同意的前提下，被告未在本院指定的期限内提出反诉，故相关问题可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告RiaAnnetteRaadwijk（中文名称：阮美玲）向原告田光腾退位于北京市顺义区后沙峪地区×村×街×号宅院内的全部场地及其上房屋，于本判决生效之日起七日内执行；二、被告RiaAnnetteRaadwijk（中文名称：阮美玲）给付原告田光占有使用费，以每年人民币八万四千元为标准，自二〇一四年四月一日起计算至被告RiaAnnetteRaadwijk（中文名称：阮美玲）实际腾退之日止，于本判决生效之日起七日内执行；三、驳回原告田光其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千零八十七元，由原告田光负担一千零三十一元（已交纳），由被告RiaAnnetteRaadwijk（中文名称：阮美玲）负担二千零五十六元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 牛佳雯审 判 员 于泽军人民陪审员 周启祥二〇一四年十月十三日书 记 员 王福平 来自