（2014）深中法房终字第202号

裁判日期: 2014-10-13

公开日期: 2014-10-29

案件名称

龚顺平与深圳市日华宾馆有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

龚顺平,深圳市日华宾馆有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2014）深中法房终字第202号上诉人（原审被告）：龚顺平。委托代理人：马维远，广东德城律师事务所律师。委托代理人：吕胜柱。被上诉人（原审原告）：深圳市日华宾馆有限公司。法定代表人：宋强。委托代理人：孙军栋，男，汉族，1971年9月23日出生。委托代理人：陈炯，男，汉族，1956年3月26日出生。上诉人龚顺平因与被上诉人深圳市日华宾馆有限公司（以下简称日华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第1033号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。日华公司在原审中的诉讼请求为：1、确认双方租赁合同已经解除；2、龚顺平立即腾退房屋，并按原租金标准的二倍赔偿日华公司自2013年8月1日起至还房之日止的房屋占有使用费；3、龚顺平向日华公司支付至2013年7月31日的租金5500元，并按每日千分之五支付逾期缴纳租金的滞纳金；4、龚顺平支付至腾退房屋时止实际使用的水电费；5、由龚顺平承担本案全部诉讼费。原审法院审理查明：一、2011年7月14日，日华公司、龚顺平双方签订《深圳市日华宾馆有限公司房屋租赁合同》。合同约定，龚顺平向日华公司承租位于某宾馆一层107室作为商铺；租赁期限自2011年8月1日至12月31日；每月租金5500元。双方还约定了其他权利义务。二、合同履行期限届满后，龚顺平继续使用承租房屋，并按原合同约定的金额缴纳租金，日华公司没有提出异议。三、2013年6月3日，日华公司向龚顺平发出《通知》，称决定不再续租，要求龚顺平15个工作日内搬离。6月27日，日华公司再向龚顺平发出《通知》，要求龚顺平最迟7月11日前搬离。四、至本案开庭时止，龚顺平仍占用承租的房屋。龚顺平按照原合同的约定支付房屋租金至2013年10月。原审法院认为，日华公司、龚顺平双方签订的《深圳市日华宾馆有限公司房屋租赁合同》合法有效。上述租赁合同期满后，龚顺平继续使用承租房屋，日华公司没有提出异议，该租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。不定期的房屋租赁合同，当事人可以随时解除。日华公司2013年6月3日通知龚顺平解除租赁合同，并要求龚顺平7月11日前腾退房屋。日华公司、龚顺平之间的房屋租赁合同于7月11日解除。日华公司诉请确认双方的租赁合同已经解除，有事实和法律的依据，原审法院予以支持。《深圳经济特区房屋租赁条例》规定，承租人在租赁期限届满逾期不迁出的，应加倍向出租人交付租金。日华公司、龚顺平双方的不定期房屋租赁合同解除后，龚顺平至今未迁出，日华公司诉请龚顺平自2013年8月1日起按原合同租金标准二倍支付占用期间使用费，有事实和法律依据，原审法院予以支持。龚顺平已经支付的租金，可从中抵扣。至本案开庭时，龚顺平一直按原租赁合同向日华公司支付租金，日华公司要求龚顺平支付2013年7月租金及滞纳金的诉讼请求，原审法院不予支持。日华公司诉请龚顺平支付实际使用的水电费，未提交相应证据，该诉讼请求原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《深圳经济特区房屋租赁条例》第四十二条的规定，判决：一、日华公司与龚顺平签订的《深圳市日华宾馆有限公司房屋租赁合同》已于2013年7月11日解除；二、龚顺平应在本判决生效之日起十五日内腾退房屋给日华公司；三、龚顺平应自2013年8月1日起，按每月1.1万元的标准向日华公司支付租金至腾退房屋时止（龚顺平已经支付的租金，可从中抵扣）；四、驳回日华公司其他诉讼请求。案件一审受理费共计人民币358.5元，由龚顺平负担。上诉人龚顺平不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、判决日华公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：龚顺平、日华公司之间所签订的《深圳市日华宾馆有限公司房屋租赁合同》实属无效合同，原审法院未查明事实直接认定房屋租赁合同有效并确认该合同已于2013年7月11日解除，属认定事实不清、适用法律及判决结果错误。一、日华公司主张可以依照政府会议纪要取得房屋出租权，该主张没有法律依据，不能成立。日华公司对涉诉房屋的是否具有所有权或使用权，是由物权法等法律规定的，而不能由政府的会议纪要直接划定。日华公司所称的会议纪要中并未明确指定将哪块具体土地划拨给日华公司。二、日华公司同龚顺平签订房屋租赁合同，属于法律上的无权处分行为，应属无效合同。日华公司既没有取得该房屋的房产证即所有权，也没有其他有效权利凭证，因此，日华公司所签署的房屋租赁合同应归于无效。三、龚顺平、日华公司签订的房屋租赁合同按规定如进行出租的必须实行事前批准程序，而实际上日华公司并未履行这一程序，属于违反法律的强制性规定，故该合同无效。日华公司所出租房屋所在的土地，日华公司自认属于政府行政划拨土地，因此，当日华公司出租其上所建的房屋时，应报政府相关部门批准。但龚顺平、日华公司双方签订的房屋租赁合同并未办理相关批准手续，因此，该房屋租赁合同违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应属无效合同。四、日华公司违反诚实信用原则，故意隐瞒与订立合同有关的重要事项，并以合法形式掩盖非法目的，导致合同无效和龚顺平遭受损失。日华公司在没有取得涉诉房屋所有权这一重要事实的情况下，在同龚顺平签订房屋租赁合同时自称所出租的房屋为其自有物业（租赁合同中自称“甲方物业”），严重违反诚实信用原则。在日华公司向房屋登记主管机关进行合同登记时，制造阴阳合同、隐瞒并提供了有关虚假信息。龚顺平一直按照双方合同的约定履行合同义务，交纳房租等费用，但日华公司从未按照上述法律规定，向龚顺平开具正规的发票，应属无效合同。日华公司（房屋租赁合同中的“出租方”、“甲方”）的法人股东某福利会持有日华公司100％的出资比例，而某福利会则是具有独立社团法人资格的非盈利性的社会公益组织，不应参与房屋出租等盈利性商业活动，因此，龚顺平、日华公司签订的房屋租赁合同主体也不符合法律规定，同时也属于以合法形式掩盖非法目的，应属无效合同。另外，龚顺平在合同签订后，一直按照合同的约定，全面、合法的履行了相关合同义务多年，并在周围形成了稳定的摄影商圈，日华公司单方违反诚实信用原则、隐瞒无权处分事实及单方要求龚顺平在短期内腾房的行为将给龚顺平造成不可估量的损失（龚顺平已在此经营十余年），根据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，应当承担相应的损害赔偿责任。综上，龚顺平、日华公司之间所签订的房屋租赁合同是无效的，无效行为所确立的法律关系不受法律保护，应按照合同无效的法律规定来处理本案。原审法院认定事实不清、适用法律错误，请求依法改判，从而维护龚顺平的合法权益。被上诉人日华公司答辩称，上诉人所租用的房屋是由某福利会与香港新生公司合作兴建的，宾馆建设用地是政府划拨性质，按政府规定只发了土地使用权证，未获得完全产权证，被上诉人对房屋使用权是真实有效的、合法的，对房屋的处置是无可非议的。在房屋租赁期满后，被上诉人已多次口头、书面通知上诉人终止租赁合同，要求上诉人腾退房屋。而上诉人利用以各种借口拖延搬迁，以达到长期占用目的。双方权利义务关系明确，被上诉人也给予了上诉人足够的搬迁时间，而上诉人在一审时就以迟签法律文书，延期举证和借上诉时间来拖延腾退房屋时间，拒绝腾退房屋，并拖欠被上诉人水电费、房屋占用费，已严重影响了被上诉人经营计划的调整和正常经营，扩大了经济损失。请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，双方当事人均表示无异议，本院予以确认。另查明，涉案房屋没有办理房地产证，日华公司亦没有提供涉案房屋建设的建设工程规划许可证或其他合法报建手续。日华公司二审庭审后（2014年9月30日）向本院提交书面材料确认以下事实：龚顺平自2013年12月起未再缴纳租金，已将涉案房屋内物品转移但至今未将涉案房屋交还。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案租赁物没有办理房地产证，也没有取得建设工程规划许可证等合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案房屋租赁合同应为无效合同，原审法院对合同效力认定有误，本院予以纠正。涉案合同无效，但龚顺平已实际占有使用了涉案房屋，其依法应向日华公司支付实际占用期间的占有使用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋占有使用费应按合同约定的租金标准支付的，原审法院判令按原合同租金标准二倍支付占用期间使用费依据不足，本院予以纠正。根据二审查明的事实，龚顺平自2013年12月起未再缴纳租金，已将涉案房屋内物品转移但至今未将涉案房屋交还，为防止损失进一步夸大，日华公司应在本判决生效之日起三日内自行收回房屋，龚顺平应按每月5500元的标准向日华公司支付2013年12月1日至本判决确定日华公司收回房屋之日期间的占有使用费。综上，龚顺平的上诉请求部分成立，对成立的部分本院予以支持。原审判决实体处理部分有误，本院予以纠正。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第1033号民事判决第一、四项；二、变更深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第1033号民事判决第二项为：被上诉人深圳市日华宾馆有限公司应在本判决生效之日起三日内自行收回涉案房屋；三、变更深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民三初字第1033号民事判决第三项为：上诉人龚顺平应于本判决生效之日起三日内向被上诉人深圳市日华宾馆有限公司支付房屋使用费（按每月5500元的标准，自2013年12月1日计至本判决确定日华公司收回房屋之日）；四、驳回被上诉人深圳市日华宾馆有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费358.5元元，由上诉人龚顺平负担200元，被上诉人深圳市日华宾馆有限公司负担158.5元；二审案件受理费900元，由上诉人龚顺平负担600元，被上诉人深圳市日华宾馆有限公司负担300元。本判决为终审判决。审　判　长　俞　　　　红审　判　员　柯　云　宗代理审判员　吴　思　罕二〇一四年十月十三日书　记　员　刘尹琳（兼）相关法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。搜索“”