（2014）玄锁民初字第426号
裁判日期: 2014-10-13
公开日期: 2014-11-26
案件名称
南京阳光物业管理发展有限公司与乔成勇物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市玄武区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京阳光物业管理有限公司,乔成勇
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2014）玄锁民初字第426号原告南京阳光物业管理有限公司，住所地在南京市秦淮区苜蓿园大街77号7A、7H室。法定代表人苗永强，该公司总经理。委托代理人陈蕾，江苏百圣律师事务所律师。委托代理人史绪涛，江苏百圣律师事务所律师。被告乔成勇，男，1977年11月7日生，汉族。委托代理人乔寿生（系乔成勇父亲），男，1951年11月25日生，汉族。原告南京阳光物业管理有限公司（以下简称阳光物业公司）与被告乔成勇物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月16日立案受理后，依法由审判员薛亚萍独任审判，于2014年8月11日公开开庭进行了审理。原告阳光物业公司的委托代理人陈蕾、史绪涛，被告乔成勇的委托代理人乔寿生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳光物业公司诉称，2005年8月13日，原告与南京市xx花园住宅小区业主委员会签订了物业管理委托合同，原告向xx花园小区提供物业服务，小区业主支付物业管理费、公用水电费及高层楼房电梯运行费用。被告系xx花园小区x幢706室的业主，房屋建筑面积为82.79平方米，按约定被告应缴纳2005年10月至2013年12月物业费9835.60元、公用水电费1363.50元、电梯运行费1605.40元，共计12804.50元。经原告多次催要，被告一直拒绝缴费，现诉至法院要求被告支付拖欠的物业费、公用水电费、电梯运行费共计12804.50元，并承担逾期滞纳金（按年计算，以每年12月底为缴纳期限，超过期限的，以上一年度未缴纳的费用为基数，按每日万分之五计算自逾期之日起至费用付清时止）。被告乔成勇辩称，国家对物业管理费收费标准是有明文批文的，被告居住的是拆迁安置房，房屋分摊面积过大，只同意按每平方米0.3元或0.4元缴纳物业费，以后按每平方米0.8元支付物业费。经审理查明，2005年8月13日，阳光物业公司（乙方）与南京市xx花园住宅小区业主委员会（甲方、以下简称xx花园业委会）签订《物业管理委托合同》，甲方将xx花园委托乙方实行物业管理，双方约定：1、委托管理事项包括房屋建筑共用部分、共用设施、设备、市政公用设施和附属建筑物、公用绿地、花木、附属配套建筑和设施等的维修、养护、运行和管理，公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序等。2、收取物业管理公共服务费（空置物业，业主备案后按正常费用的70%交纳）；小区公用水电分摊（空置物业业主公用水电费按正常分摊费用的70%交纳）等。3、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。4、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米：多层0.80元、小高层1.00元、高层1.20元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金；车位使用费由乙方向车位使用人收取（露天车位150元／月·辆、车库200元／月·辆-240元／月·辆、自行车5元／月·辆、助力车10元／月·辆、摩托车20元／月·辆）；高层楼房电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取；公共水电费按实结算，合理分摊。5、房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用，小修、养护费用由乙方承担，中修、大修由甲方（提取维修基金）承担。双方在本合同中附注说明：鉴于xx花园原业主委员会三年工作期限已到，新一届业主委员尚未成立，本届业主委员会代行签订本合同，本合同有效期到新一届业主委员会成立为止，当新一届业主委员会成立时，由新一届业主委员会签订正式委托合同，业主委员会换届工作应当在2006年3月1日前完成。2011年3月31日，原告与xx花园业委会重新签订《物业管理委托合同》，双方约定委托管理事项及双方权利和义务、物业管理服务费用等，基本内容与2005年8月13日签订的《物业管理委托合同》相同；委托管理期限为3年，自2011年4月1日起至2014年3月31日止；物业管理服务质量实现目标管理，业主和物业使用人对乙方的满意率达到80%。被告乔成勇系xx花园x幢706室业主，房屋建筑面积为82.79平方米，按1.2元每月每平方米缴纳物业费。2014年6月18日，原告向被告寄送律师函一份，向被告催缴自2005年10月至2013年12月止物业费、公用水电费、电梯费共计12804.50元。被告未予缴纳，原告遂起诉至本院。审理中，原告称，被告自2005年10月起欠缴物业费等费用，应按合同约定承担逾期滞纳金。原告提交业主收费明细单一份，证明被告欠缴2005年10月至2013年12月物业费9835.6元、公用水电费1363.5元、电梯费1605.4元，以上费用合计12804.50元。被告对上述明细单中物业费计算标准不持异议，但认为自己所住的虽是高层，但第一至三层是商务用房，所以自己只能按多层标准缴纳物业费，且自己房子的公摊面积过大，所以只同意物业费按每平方米0.4元支付，公用水电费、电梯费按标准的30%支付。庭审中，被告提供盖有南京市建设发展总公司公章的“关于玄武新村拆迁原址安置户对超期过渡所提要求的答复”，答复内容为：1、过渡期限：由于市政工程建设影响，使复建房正常工期后延三年之久，故超期过渡时间定为三年，即2001年8月至2004年8月止。2、自行过渡费：超期过渡第一年按拆迁法规定办理，即按户、按月、按原有使用面积8元／平方米支付。超期过渡第二年按户、按月、按原有使用面积16元／平方米支付。超期过渡第三年的过渡费的发放标准暂不定，视形势发展再行研究。3、过渡房：因公司没有过渡房，此次拆迁才定为自行过渡，所以目前也无法考虑过渡房问题，望谅解。4、若三年后还不能进住（不可抗拒影响除外），可答应被拆迁人任何条件。以上答复与被拆迁人见面后若无异议，报上级主管部门征求意见，同意后执行。2004年11月1日，被告入住xx花园x幢706室。被告表示，由于开发公司延期交房，没有支付第三年的过渡费，开发公司口头表示可以答应业主任何条件，所以被告才不缴纳物业费的。且被告提供的物业服务有瑕疵，造成小区大部分业主不满。原告称，开发公司的答复与本案无关，原告为xx花园小区提供物业服务，被告应按合同约定缴纳物业费等。原、被告各持诉、辩意见，本案未能调解。以上事实有《物业管理委托合同》、业主情况登记表、业主收费明细单、律师函及投递单、照片、开发公司的答复以及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，xx花园业委会与原告签订的《物业管理委托合同》，双方明确了各自的权利义务，原告作为物业服务企业，为xx花园小区提供了相应的物业服务，被告作为xx花园小区业主，理应按该合同约定缴纳相应的物业管理费用。故原告阳光物业公司要求被告乔成勇按合同约定的收费标准，缴纳拖欠的物业费、公用水电费、电梯费，有事实和法律依据。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明自己主张的，由负有举证责任的一方承担不利后果。本案中，原告主张被告欠缴2005年10月至2013年12月物业管理费用9835.6元，依据充分。被告主张开发公司延期交房承诺业主不缴纳物业服务费用，该承诺系开发公司与业主之间的约定，不能约束原告。根据《物业管理委托合同》约定，原告应提供相应质量的物业服务，但原告未能举证证明已按合同约定全面履行了义务，达到合同约定的服务质量，故被告按未缴纳的物业费85%缴纳为宜。《物业管理委托合同》中约定公用水电费、电梯使用费按实结算、合理分摊，故原告主张的公用水电费、电梯使用费，本院予以支持。被告认为公摊面积过大，一至三层系商务用房，被告只能按30%缴纳公用水电费、电梯使用费的要求不合理，本院不予采纳。《物业管理委托合同》系xx花园业委会与原告签订，虽然对业主具有约束力，但原告未及时向被告催缴欠费，未明确告知逾期应承担违约金的后果，故原告要求被告承担逾期滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告乔成勇于本判决生效之日起五日内支付原告南京阳光物业管理发展有限公司自2005年10月起至2013年12月止物业费9835.60元的85%即8360.26元，公用水电费、电梯费2968.90元，合计11329.16元。二、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188元，减半收取94元，由原告负担26元，被告负担68元，（该款原告已预缴，被告在给付上述款项时加付此款）；余款94元由本院退回原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向该院预交上诉案件受理费188元（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行；帐号：10×××76）。审 判 员 薛亚萍二〇一四年十月十三日见习书记员 陈亚玲 关注公众号“”