（2014）沪一中民二（民）终字第2476号
裁判日期: 2014-10-13
公开日期: 2014-10-25
案件名称
上海美善塑胶有限公司诉周秀房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海美善塑胶有限公司,周秀,张斗宏,倪后权
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第2476号上诉人（原审被告）上海美善塑胶有限公司。法定代表人＊＊，总经理。委托代理人文毅。被上诉人（原审原告）周秀，＊生，汉族，住＊＊＊。委托代理人耿亮亮。原审第三人张斗宏，＊生，汉族，住＊＊＊＊。原审第三人倪后权，＊生，汉族，住＊＊＊。上诉人上海美善塑胶有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2013年2月1日，周秀作为承租人、乙方，上海美善塑胶有限公司（以下简称美善公司）作为出租人、甲方，双方签订《店铺／专柜租赁合同》一份，约定美善公司将松江区某路某号中心店内一层111、112、113、115、116号租赁柜台／铺位出租给周秀用于超市、餐饮经营；租赁期限自2013年2月1日至2019年1月31日止；合同有效期内，周秀不得撤销合同，如周秀撤销合同应按合同期补足应缴租金，同时履约金不退；第一年租金为人民币（以下币种相同）389，090元，每六个月为一期，管理费为每年6，396元；周秀应付履约保证金为35，000元、装修保证金为10，000元、门头费20，000元。该合同对其他事宜进行了约定。2013年2月7日，周秀向美善公司支付了装修保证金10，000元、履约保证金35，000元、门头费20，000元、管理费6，396元（管理费为一年的金额）以及2013年6月1日至2013年11月30日的租金194，545元。2013年5月28日，周秀作为乙方、美善公司作为甲方签订《合同终止协议》，载明：“……一、由于乙方原因在2013年5月28日向甲方承租的商铺提出在合同期内与2013年5月28日提出终止合同，乙方由于资金原因不能继续履约原合同，乙方不在提出要求及前期所支付的一切费用由乙方自行承担，甲方考虑乙方前期投入的损失，甲方同意不在按照合同终究乙方的违约责任。……”2013年12月7日，周秀及张斗宏向美善公司出具《申请函》，载明：“由于本人周秀在美善租赁3号楼门面111-112-11-115-116商铺租赁合同一事申请，乙方按照租赁合同支付总金额265，941元，其中合同履约金35，000元、门头20，000元，装修保证金10，000元，6个月租金194，245元，收111号门面租金52，707元，由于乙方特殊情况未能履约合同的情况下，乙方愿意承担相应损失，申请甲方给予办理退一部分租金款，现经甲乙双方友好协商达成共识，乙方同意甲方一次性支付70，000元，做此了断。退款日期：希望于2013年12月15日之前，感谢贵公司支持，希望贵公司给予办理！”2014年1月29日，张斗宏向倪后权出具借条，言明：“今暂借倪后权现金贰万元整，由于美善退房款条被小柯带回，年后结算。”当日，倪后权向张斗宏支付了20，000元。另查明，2013年4月2日，周秀向案外人曹某收取租金等费用。2013年4月30日，周秀与案外人曹某签订《房屋（商铺）出租合同》，约定周秀将上述111号门面房出租给案外人曹某，租赁期限自2013年5月31日至2019年5月31日。合同对其他事宜进行了约定。2013年5月28日，周秀将其收取曹某费用的收据存根移交给了美善公司。2013年5月31日，美善公司与案外人曹某签订《店铺／专柜租赁合同》，约定案外人曹某向美善公司承租上述111号门面房，租赁期限自2013年5月30日至2019年5月31日止，曹某从2013年11月30日开始向美善公司支付租金。合同对其他事宜进行了约定。周秀向原审法院提起诉讼称，周秀、美善公司于2013年2月1日签订《店铺／专柜租赁合同》，周秀向美善公司承租松江区某路某号中心店内一层111、112、113、115、116五间店铺，合同期限为6年，免租期自2013年2月30日至2013年5月31日止。周秀共支付租金195，445元以及保证金等计71，396元。后因周秀经济原因，周秀、美善公司于2013年5月28日达成《合同终止协议》，终止租赁合同的履行。此外，经美善公司同意，周秀于2013年5月中旬左右将其中部分店铺出租，收到租金5万元（该租金由周秀收取并代美善公司保管，但该租金收据在合同终止后已交付给美善公司）。合同终止后，周秀多次向美善公司要求返还所支付的租金及保证金等款项，美善公司至今未予以返还。据此，请求法院判令：1、美善公司返还租金144，545元；2、美善公司返还管理费、门头费、履约保证金、装修保证金等共计71，396元。审理中，周秀将上述第1项诉请金额变更为194，545元，将第2项诉请变更并明确为要求美善公司返还管理费6，396元、门头费16，000元、装修保证金10，000元。周秀在审理中表示，张斗宏从倪后权处领取的2万元，同意从美善公司应退的款项中扣除。美善公司在一审第一次庭审中辩称，因周秀自身原因，周秀向美善公司申请解除租赁合同关系，双方于2013年5月28日签订终止协议，约定周秀已付的各项款项均不退还。终止协议签订后，周秀予以反悔，并于2013年12月7日又向美善公司申请要求退还一部分款项，并要求于2013年12月15日退还。当时美善公司仅承诺退还7万元，并未承诺于该期限予以退还。2014年1月29日，周秀丈夫即张斗宏找到倪后权，其出具了现金借条并取回了2万元。故美善公司同意再退还5万元。美善公司在第二次庭审中补充辩称，周秀未经美善公司同意擅自将房屋出租给案外人曹某。周秀向案外人曹某收取了2013年11月之前的租金5万余元，该笔租金应从美善公司应退还的7万元款项中扣除。倪后权系代表美善公司向张斗宏退还2万元，该笔款项亦应从美善公司应退款7万元中扣除。故请求驳回周秀的诉讼请求。张斗宏述称，同意周秀的意见。倪后权述称，同意美善公司的意见。原审认为，周秀、美善公司可以就店铺退租后的相关事宜进行协商处理。在此情况下，双方依据意思自治达成的协议，若不违反国家法律、行政法规强制性规定的，双方均应按照协议履行。根据本案查明的事实，在双方达成租赁合同关系解除的一致意见后，周秀于2013年12月7日向美善公司出具《申请函》，要求美善公司退还7万元。美善公司现在认为该7万元应当扣除周秀从案外人曹某处收取的5万余元款项以及张斗宏领取的2万元款项，对此，法院认为，该7万元中应当仅仅扣除张斗宏领取的一笔2万元，理由如下：一、美善公司收到此《申请函》时并未明确表示其不同意退还此7万元；二、从美善公司在本案第一次庭审中曾经所作的答辩意见看，其同意退还7万元的，只是应当扣除第三人张斗宏领取的2万元款项；三、在周秀向美善公司出具《申请函》时，周秀已经向美善公司移交了收取曹某款项的收据存根，美善公司也与曹某签订了《店铺／专柜租赁合同》，《申请函》中亦载明了“收111号门面租金52，707元”，故美善公司在当时应当明知周秀收取曹某款项的事实；四、各方对于7万元中扣除张斗宏领取的2万元均不持异议。综上，法院认为，美善公司还应当返还周秀5万元。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二○一四年八月七日作出判决：上海美善塑胶有限公司于判决生效之日起十日内退还周秀50，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，404元，减半收取2，202元，由周秀负担1，670元，上海美善塑胶有限公司负担532元。判决后，美善公司不服，上诉于本院称，1、上诉人与被上诉人从未达成约定，承诺退还被上诉人7万元。原审法院认为上诉人承诺返还被上诉人7万元属于事实认定错误。上诉人收到被上诉人的申请函，但从未明确表示同意退还7万元，没有回复不能代表上诉人认可被上诉人的要求。上诉人在一审庭审中承诺退还7万元是概括性表述，应包括曹某应当支付上诉人的房屋租金52，707元。因为双方协议解除合同，被上诉人与曹某的租赁合同一并解除，被上诉人无权收取曹某的租金，租金理应由上诉人收取，上诉人要求在7万元中扣除该笔租金完全合理。由于该笔租金应由上诉人收取，因此曹某缴纳租金的收据由上诉人保管符合商业习惯，并不能证明上诉人放弃该笔租金的事实。2、原审法院适用法律错误。即便上诉人一审代理人表述同意退还7万元，但已经明确表示需要扣除曹某的5万余元租金及倪后权在2014年1月29日支付给张斗宏的2万元，并作出双方之间的款项已经结清的意见。更何况双方从未达成退还7万元的约定，而原审法院没有适用证据规则要求被上诉人举证，在被上诉人没有举证情况下认定上诉人同意退还7万元，显然缺乏依据。据此，请求二审撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审诉请。被上诉人周秀辩称，被上诉人向上诉人出具申请函是在双方事先协商并达成被上诉人退还上诉人7万元情况下走公司程序而写，并非被上诉人单方意思表示。如果是被上诉人的单方意思表示，被上诉人不可能以申请函名义给上诉人，金额也不是7万元，而是被上诉人支付的26万余元。上诉人的代理人在一审中明确承诺过退还7万元，上诉人认为是概括性解释不符合正常表达逻辑和方式。在申请函中，被上诉人就其已付款项以及收到曹某5万元租金等作了全面表述，且双方在签署解除协议时，上诉人已经知道被上诉人收取了曹某租金，但仅要求被上诉人给予收据发票并未表示扣除，事后也未催讨或者诉讼，因此上诉人事后承诺退还7万元并不包括曹某的5万元租金。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人美善公司与被上诉人周秀于2013年2月1日签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，应属有效。由于被上诉人在履行合同过程中因自身原因，经与上诉人协商，于2013年5月28日签订终止协议，双方明确上诉人同意解除与被上诉人之间签订的租赁合同，不追究被上诉人的违约责任，被上诉人则对已付费用不再提出退还要求等，在签订终止协议时，被上诉人将开具给曹某租金5万元的收据存根移交给了上诉人，而上诉人并没有要求被上诉人一并移交该笔租金，事后也未催讨，显然双方在协议终止租赁合同时就已发生的款项及法律后果等一并了结，其中包括曹某已付被上诉人的5万余元租金。同时，根据2013年12月7日被上诉人及张斗宏向上诉人出具的申请函的内容，被上诉人对其已付款项及收取曹某租金等作了全面陈述，就双方事后协商达成的被上诉人同意一次性支付被上诉人7万元的内容也作了全面描述，结合第三人倪后权在该份申请函之后向第三人张斗宏支付过2万元，可进一步表明申请函所涉的一次性支付7万元等内容的真实性，且非被上诉人的单方意思表示，加上上诉人在一审审理中所作的表述，法院有理由相信该份申请函中的内容是双方在终止合同之后就被上诉人的损失等问题重新作出的协商意见，故上诉人应当履行承诺，退还被上诉人7万元。综上所述，原审法院认定上诉人尚需支付被上诉人5万元并无不当，本院予以维持。上诉人美善公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，050元，由上诉人上海美善塑胶有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孔美君审 判 员 郑卫青代理审判员 杨斯空二〇一四年十月十三日书 记 员 赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：