（2014）昆张民初字第0335号

裁判日期: 2014-10-13

公开日期: 2014-12-04

案件名称

吴志刚与沈海根、蔡菊英等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

昆山市人民法院

所属地区

昆山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴志刚,沈海根,蔡菊英,耿常红,沈某某

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

江苏省昆山市人民法院民事判决书（2014）昆张民初字第0335号原告吴志刚。委托代理人任末根。被告沈海根。被告蔡菊英。委托代理人沈菊明，代理上述两被告，系两被告儿子。被告耿常红。被告沈某某。法定代理人耿常红，系沈某某母亲。本院于2014年4月22日立案了受理了原告吴志刚诉被告沈海根、蔡菊英、耿常红、沈某某房屋买卖合同纠纷一案，本案依法组成合议庭，于2014年7月3日公开开庭进行了审理。原告吴志刚及其委托代理人任末根、被告沈海根、蔡菊英及两被告的共同委托代理人沈菊明、被告耿常红（同时作为被告沈某某的法定代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理完结。原告吴志刚诉称：2012年12月4日，原告与沈福明（已死亡）签订了一份房地产买卖合同，沈福明将夫妻离婚后确定自己名下拥有的坐落于昆山市张浦镇XX小区XX号楼XX室、面积为93.45平方米房屋出售给原告，房屋成交总价为人民币31万元，原告于订立合同的当天向沈福明支付了购房首付款15.5万元，约定余额在过户当日一次性支付给沈福明。2013年1月26日，原告与沈福明又签订了一份房地产买卖合同，沈福明将离婚后已通过本人申请获得，属于个人所有的离婚增宅房--坐落于昆山市张浦镇XX小区XX号楼XX室及XX号楼XX号电动车车位、建筑面积82.14平方米房屋出售给原告，房屋成交价296200元，合同约定签订合同之日原告支付8万元，待实际交房时原告代替沈福明再向张浦镇拆迁办支付房款216200元，之后原告按约在次日支付购房款8万元。随后双方在昆山市千灯法律服务所对房屋买卖合同进行了见证。2013年12月21日沈福明因病去世，2014年2月18日，被告耿常红、沈某某却以法定继承人的名义向昆山市人民法院提起诉讼，主张继承沈福明遗产，至此继承已经开始。原告认为，房地产买卖合同是双方当事人真实意思表示，原告按照约定已经履行了付款义务，故原告要求被告按照合同约定在法定继承范围内代替沈福明继续履行合同义务。为此原告诉至法院，要求确认原告与沈福明于2012年12月4日和2013年1月26日签订的位于张浦镇XX小区XX号楼XX室和张浦镇XX小区XX号楼XX室房地产买卖合同成立且生效，并要求被告在法定继承范围内替代沈福明与原告继续履行上述房地产买卖合同；如因沈福明负债或被告之原因，导致原告不能实现买房目的时，原告要求四被告在法定继承沈福明遗产范围内对原告承担清偿责任；诉讼费由被告承担。庭审中原告明确诉讼请求为1、确认原告与沈福明于2012年12月4日和2013年1月26日签订的位于张浦镇XX小区XX号楼XX室和张浦镇XX小区XX号楼XX室房地产买卖合同成立且生效；2、要求四被告代替沈福明履行卖方义务，即在交房的时候按照合同约定将张浦镇XX小区XX号楼XX室、XX号车位和张浦镇XX小区XX号楼XX室、XX号车位交付给原告；3、协助原告办理房屋登记手续、产权登记手续；4、如因沈福明负债或被告之原因，导致原告不能实现买房目的时，四被告在法定继承沈福明遗产范围内对原告承担清偿责任，即返还原告已经支付的235000元并赔偿利息损失（以155000元为本金，自2012年12月4日计算到返还之日，按照银行同期贷款利率的4倍计算；以80000元为本金，自2013年1月27日计算到返还之日，按照银行同期贷款利率的4倍计算），同时要求对方分别支付两份合同的违约金31万元与16万元；5、诉讼费由被告承担。被告沈海根、蔡菊英辩称：两被告对签合同一事不知情，房屋过户的事情请法院依法判决。被告耿常红、沈某某辩称：原告与沈福明签合同两被告不知情，也不同意。事情起源于沈福明结欠原告2万元赌债，因为利息非常高，一直翻到15.5万元。当时原告跟昆山市吉信房产咨询有限公司限制了沈福明的人身自由，逼着他签订了这份合同。此后由于沈福明将张浦镇XX小区XX号楼XX室一房两卖，他担心别人告他诈骗，所以又重新签订了后面这份合同。8万元他没有收到，后面这份合同签订时两被告也未在场。本案经审理查明：2012年12月4日，原告吴志刚与沈福明签订一份《房地产买卖合同》，约定沈福明将坐落于昆山市张浦镇XX小区XX号楼XX室房屋（合同上注明“建筑面积93.45加1号车位138号”）出售给吴志刚，房价为31万元，付款方式为购房之日付首付款15万元，余款16万元在过户当日一次性付清。合同第九条补充约定“甲方没条件悔约，如悔约张浦馨园小区增宅归乙方所有”。合同上还注明将XX小区XX号楼XX室及XX车位的动迁安置协议书（表二）作为过户签字的抵押。当日，沈福明出具了一份收到15.5万元购房首付款的收条给吴志刚，双方还就《房地产买卖合同》在昆山市千灯法律服务所做了见证。2012年12月16日，沈福明与案外人庞艳丽签订房地产买卖合同一份，将张浦镇XX小区XX号楼XX室房屋及XX号车位出售给庞艳丽。2013年1月26日，原告与沈福明又签订一份《房地产买卖合同》，约定沈福明将坐落于昆山市张浦镇XX小区XX号楼XX室房屋及XX号车位出售给吴志刚，房价为296200元，付款方式为购房之日付首付款80000元，于交房之时代付拆迁办补偿款216200元。沈福明于次日出具了收到首付款80000元的收条，双方再次在昆山市千灯法律服务所做了见证。沈福明于XXXX年XX月XX日因病死亡。原告遂诉来本院。案件审理过程中本院向昆山市浦新房屋拆迁有限公司进行了调查，该公司答复本案中讼争的两套房屋至今未向被拆迁人交付，也未办理初始登记；其中XX小区XX号楼XX室房屋的安置差价至今未付清。两套房屋附属的车位均没有独立产权。另查明，沈福明与前妻唐文妹于XXXX年XX月XX日协议离婚，双方约定原XX村XX组三上三下楼房产权归唐文妹，离婚后由唐文妹居住。2011年11月28日，沈福明与唐文妹作为被拆迁人（乙方）与昆山市浦新房屋拆迁有限公司（甲方）签订房屋动迁补偿协议书一份（表一），约定：乙方房屋坐落于张浦镇XX村XX组，房屋所有权人沈福明、唐文花，总建筑面积298.33平方米；甲方应支付乙方房屋补偿金509900元，房屋安置及价格结算双方另行签订协议。2012年5月28日，沈福明与唐文妹作为被拆迁人（乙方）与昆山市浦新房屋拆迁有限公司（甲方）签订房屋安置协议书一份（表二），约定住宅安置点为XX小区，具体包括XX号楼XX室及XX号楼XX号车位、XX号楼XX室及XX号楼XX号车位、XX号楼XX室及XX号楼XX号车位。同年6月20日，沈福明与唐文妹在张浦镇人民调解委员会的主持下达成如下协议：XX小区XX号楼XX室及XX号楼XX号车位、XX号楼XX室及XX号楼XX号车位归唐文妹所有；XX号楼XX室及XX号楼XX号车位归沈福明所有。又查明，2012年6月20日，沈福明作为被动迁人（乙方）与昆山市浦新房屋拆迁有限公司（甲方）签订房屋安置协议书一份（表二，协议上注明“离婚增宅”），约定甲方为乙方安置坐落于昆山市张浦镇XX小区XX号楼XX室房屋及XX号车位。再查明，被告沈海根与蔡菊英分别系沈福明的父亲与母亲。2011年10月19日，沈福明与耿常红登记结婚，双方均系再婚，沈某某系沈福明的继子。沈福明与前妻唐文妹的婚生女儿沈佳于XXXX年XX月XX日去世。上述事实有房屋动迁补偿协议书一份（表一）、房屋安置协议书一份（表二）、人民调解协议书、离婚协议书、《房地产买卖合同》、收条、见证书、户籍登记材料、结婚证复印件、死亡证明、调查笔录所证实，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，吴志刚与沈福明就XX小区XX号楼XX室、XX号楼XX室所签订的房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，亦不违背法律规定，依法成立并有效。虽然耿常红辩称XX号楼XX室系沈福明受胁迫才签订的房屋买卖合同，但未能就此提供证据，本院不予采信。耿常红称由于沈福明将XX号楼XX室一房两卖，沈福明担心被告诈骗，因此才会再就XX号楼XX室与吴志刚签订买卖合同，因此实际与原告之间只存在一套房屋的买卖，第二份合同的首付款8万元也没有收到。耿常红未就自己的主张提供证据，而原告提供了两份合同与两份收条，因此对耿常红该主张本院不予采信。同时应注意的是：双方在合同中约定了车位的买卖，根据本院对昆山市浦新房屋拆迁有限公司所作的调查，涉案的两个车位均没有独立产权，不属于可买卖的范畴。本院就该问题询问了原告，原告明确表示自己在购买房屋时就已经知道该车位不具备独立产权，其所有权不能买卖，因此当时实际购买的是车位的使用权。原告与沈福明虽然未在合同中约定交付房屋的条件，但从合同履行基础来看，房屋能够交付是首要条件，对于办理房屋产权登记同样有此要求。根据本院的调查，昆山市浦新房屋拆迁有限公司至今未向沈福明及其继承人交付讼争房屋，上述房屋也未办理初始登记，因此原告要求四被告交付房屋及协助办理过户手续的请求缺乏履行基础，对该请求不予支持。因房屋至今不具备交付条件，更无法办理产权登记及过户手续，而原告迄今为止未能举证证明因沈福明负债或被告方原因导致其不能实现买房目的，因此对原告要求四被告在法定继承沈福明遗产范围内对原告承担清偿责任，即返还原告已经支付的235000元并赔偿利息损失、支付违约金的请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告吴志刚与沈福明于2011年12月4日签订的关于昆山市张浦镇XX小区XX号楼XX室房屋的买卖合同、于2012年1月26日签订的关于张浦镇XX小区XX号楼XX室房屋的买卖合同依法成立并有效。二、驳回原告吴志刚的其他诉讼请求。案件受理费9800元由四被告承担。该款原告已经预交，本院不再退还，上述被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。如不服本判决，可以判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名江苏省苏州市中级人民法院，开户行中国农业银行苏州分行园区支行，账号10×××99。审　判　长　　潘丽莉人民陪审员　　盛永林人民陪审员　　徐明芳二〇一四年十月十三日书　记　员　　胡凡青条文附录：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。关注公众号“”