（2014）中中法民一终字第1075号
裁判日期: 2014-10-13
公开日期: 2014-11-21
案件名称
彭连兴与中山美乐世家皮革制品有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
彭连兴,中山美乐世家皮革制品有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）中中法民一终字第1075号上诉人（原审原告）：彭连兴，女，1965年4月16日出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：金钢，广东泰力律师事务所律师。委托代理人：林明堂，广东泰力律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：中山美乐世家皮革制品有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：LEVIGATTINARAGUIDO，该公司董事长。委托代理人：郑洪权，广东广中律师事务所律师。上诉人彭连兴因与被上诉人中山美乐世家皮革制品有限公司（以下简称美乐世家公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2014）中二法东民一初字第256号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2013年4月1日，彭连兴（甲方）与美乐世家公司（乙方）签订《厂房租赁合同》1份，约定甲方将位于中山市阜沙镇工业园内工业厂房（厂房面积2115平方米、空地面积1307.46平方米、阳光棚330.54平方米）按现状出租给乙方使用。双方部分约定如下：1.租赁物采取包租方式，由乙方自行经营管理；2.租赁期限5年，自2013年4月1日起至2018年3月31日止，租赁期限届满，乙方应如期返还租赁物及附属设施；3.厂房租金第一年每月每平方米11元，空地每月每平方米3.5元，阳光棚每月每平方米7元，2013年4月1日至2015年3月31日租金34123元／月、2015年4月1日至2016年3月31日租金31649元／月、2016年4月1日至2017年3月31日租金38283元／月、2017年4月1日至2018年3月31日租金42113元／月，甲方需每月向乙方提供租金发票，乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金，逾期支付且未经甲方同意的，乙方应支付滞纳金（拖欠天数乘以欠缴租金总额1%计算）；4.电力供给按供电部门规定为乙方提供45KW的有效负荷使用，甲方负责通电到租赁物门前，费用由甲方支付，租赁物以内的用电设施由乙方负责，费用由乙方支付，日后若需供电增容的，供电增容所需的全部费用由乙方负担，甲方协助办理相关手续；5.甲方出租的租赁物必须产权明确，符合当地有关安全使用要求，在租赁期内，所出租的租赁物及附属设施的定期检查及正常的维修养护由甲方负责，乙方积极协助，费用由甲方承担，乙方在租赁期间应爱护租赁物及附属设施，因乙方使用不当或其他人为因素（非甲方或第三方原因）造成租赁物及附属设施的损坏或发生故障的，乙方负责维修，并赔偿甲方或第三方因此而造成的损失；6.乙方返还该租赁物和附属设施设备，应当符合正常使用后的状态，返还时，甲方应进行验收，并相互结清各自应当承担的费用。乙方将租赁物返还给甲方前，应对租赁物进行清扫干净，搬迁完毕，如乙方归还租赁物时不清理杂物，则甲方对杂物进行清理，所产生的费用由乙方负责，乙方在租赁期间属于乙方投入的设备、设施、水电等在解除合同时全部拆除，甲方对此不得有任何异议；7.双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同一方，须承担相应的违约责任：（1）非合同规定的情况，甲方在租赁期间擅自解除合同，提前收回租赁物的，甲方须提前30天通知乙方，并赔偿3个月租金给乙方作为违约金；非合同规定的情况，乙方在租赁期间中途擅自退租的，需提前30天告知甲方，并赔付3个月租金给乙方作为违约金；……（4）乙方逾期不支付租金累计超过1个月的；（5）乙方未征得甲方书面同意或超过书面同意的范围和要求，擅自改变厂房建筑结构，违反有关技术标准和消防安全规定，进行电力线路等装修工种，改变技术工艺或生产设施的，甲方有权要求乙方恢复厂房和有关设施设备原状以及赔偿损失；……美乐世家公司承租前述厂房后，出资对工业厂房进行装修、改造。承租厂房供电线路并非独立运营，由中山市沃伦丹电气有限公司（以下简称沃伦丹公司）承租厂房时安装铺设，美乐世家公司厂区供电需通过沃伦丹公司厂区才能进入。2014年3月26日，中山市阜沙镇突降暴雨，工业厂房顶棚及窗户等出现严重漏水、渗水，致使厂房内出现严重积水。沃伦丹公司于2014年4月4日派人将供电设施拆除，致使厂房因断电无法运营。双方经协商后聘请广州市某中介机构对修缮进行鉴定，但无法得出双方均认可的结论。2014年4月17日，美乐世家公司向彭连兴发出《关于中山美乐世家皮革制品有限公司承租的厂房需完善和修缮项目及相关要求》，要求彭连兴完成以下事项：1.出租方提供供电公司直接接驳厂区的电线及相关设施；2.修缮出租厂房房顶破损及漏水、窗户关闭不严及漏水，评估漏水导致冷气机及装修受损价值；3.提升厂区庭院地面，避免庭院被淹没；4.出租方在修缮期间应免除承租方交付租金义务。2014年4月23日，美乐世家公司再次发函督促接驳独立电源等事项。彭连兴对美乐世家公司有关请求未有书面答复，亦未进行修缮或采取措施补救。美乐世家公司遂拒付2014年4月租金30149元及2014年5月1日后的租金。2014年5月6日，美乐世家公司向彭连兴发出《解除﹤厂房租赁合同﹥通知书》，称因彭连兴未履行厂房漏水修缮及电线搭设通电等义务，违反《厂房租赁合同书》第六条第1款、第七条第1款的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，美乐世家公司现要求解除租赁合同、退还保证金以及赔偿损失等。彭连兴于2014年5月12日回复称：1.按照个人理解应从2014年5月15日起解除租赁合同；2.彭连兴追究美乐世家公司单方解除租赁合同的违约责任；3.美乐世家公司应对厂房设施负有保管和合理使用义务，该公司应对保管不善负担赔偿责任；4.因近期持续降雨不利于高空棚顶工程作业以及电线电缆被拆除的紧急事由导致无法立刻开展修缮事宜；5.装修投入及其他一切损失不予认可，保证金不予退还；6.美乐世家公司须于2014年5月30日前将设施、设备、水电全部拆除，恢复至签订租赁合同时状态。2014年5月16日，彭连兴与美乐世家公司办理厂房交接手续，并签订《厂房交接协议书》。双方在协议中确认：1.美乐世家公司于2014年5月16日下午将承租厂房按当日现状交还给彭连兴。2.美乐世家公司表示已装修的设施、设备、水电等不予拆除，由彭连兴自行处理。彭连兴不同意支付价款，美乐世家公司保留另行追究损失的权利。双方对租金给付协商未果，彭连兴遂于2014年5月27日向原审法院提起诉讼，以美乐世家公司拖欠2014年4月租金以及5月1日至16日租金合计46228为由，请求法院判令美乐世家公司立即支付工业厂房租金46228元（2014年4月租金30149元、2014年5月1日至16日租金16079元元）给彭连兴，美乐世家公司承担本案全部诉讼费用。原审法院认为：《厂房租赁合同书》经双方当事人协商一致达成，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照协议履行各自义务，否则承担相应的违约责任。双方对美乐世家公司未付彭连兴2014年4月及5月1日至16日期间租金并无异议，原审法院予以确认。根据双方提供的证据以及所作陈述，本案争议的焦点在于美乐世家公司能否拒付2014年4月及5月1日至16日租金。涉案工业厂房因暴雨出现屋顶、窗户漏渗水，地面出现严重积水，彭连兴理应按照租赁合同约定对厂房进行修缮及加固。中山市2014年3月、4月的天气确实不稳定，出租人更应加快对厂房破损部分进行修缮或采取临时措施补救，但涉案工业厂房出现积水至美乐世家公司单方解除合同期间超过1个月，美乐世家公司多次致函催告后，彭连兴未进行修缮及采取临时措施补救，显然，彭连兴已经违反合同约定的修缮养护义务。美乐世家公司于2014年4月4日被断电无法正常运营，后经查证实供电线路因彭连兴本人与沃伦丹公司之间纠纷被拆除，美乐世家公司事后立即报警，处置措施并无过错。租赁合同约定彭连兴负有“通电到租赁物门前”的义务，供电设施应由彭连兴负责修复，美乐世家公司多次致函催告，彭连兴仍未重新接驳供电。显然，彭连兴已违反合同约定供电义务。因此，彭连兴以天气不稳定、涉及刑事纠纷、保管不力等为由推卸其应负义务，理据不充分，原审法院不予支持。彭连兴于2014年3月26日暴雨后未修缮厂房，于2014年4月4日断电后未重新接驳通电，美乐世家公司多次催告仍无果，致使美乐世家公司于上述期间后一直无法正常使用租赁物，故美乐世家公司有权拒付2014年4月及5月1日至16日期间的租金。综上，彭连兴的诉讼请求，理据不足，原审法院依法予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回彭连兴的全部诉讼请求。案件受理费956元，适用简易程序减半收取为478元，由彭连兴负担（已交）。宣判后，上诉人彭连兴不服原审判决，向本院提起上诉称：一、合同是当事人之间的法律，双方应充分尊重合同，尊重双方在合同中的约定。美乐世家公司应在支付租金履行合同约定后向沃伦丹公司追讨租金和其他相应损失。根据合同约定，彭连兴对出租厂房负有正常维修义务，但因2014年3月29日极端天气导致厂房出现漏水，后陆续几天天气皆不稳定，这个气象条件并不适宜在厂房棚顶施工，且修复工程较大需要准备期，但7天后沃伦丹公司实施剪断厂房电线的行为直接导致彭连兴客观上履约不能，无电无法进行维修工作。实施剪断厂房电线行为是沃伦丹公司所为，出租厂房已在美乐世家公司占有和使用中。沃伦丹公司所为是造成租赁厂房处于不适合出租状态的直接原因，沃伦丹公司是本案纠纷的直接肇事者。二、彭连兴不应为沃伦丹公司所为承担租金损失责任，侵权行为并非彭连兴所为，要彭连兴承担赔偿责任无法律和合同依据，除非有证据证实彭连兴是该侵权行为的参与者或者同谋。三、导致本案纠纷的直接原因是美乐世家公司与沃伦丹公司之间存在买卖电线设备的争议，致使沃伦丹公司采取强拆手段将涉案厂房的电线设备拆除，最终导致美乐世家公司向彭连兴提出解除租赁合同。美乐世家公司已支付了相应价款向沃伦丹公司购买涉案厂房电线设备，电线设备的拆除与彭连兴无关。且涉案厂房在2014年3月29日遭受暴雨之前，美乐世家公司已承租涉案厂房长达一年，期间美乐世家公司的设备和人员均未进场。涉案厂房从漏水至电线被剪相隔几天时间，该期间因没有电故彭连兴无法组织人员对厂房漏水进维修，彭连兴对此不应承担责任，美乐世家公司也无权单方解除合同。四、上述强拆事件导致彭连兴、美乐世家公司、沃伦丹公司之间产生了三起诉讼，其中两起诉讼经一审法院判决后已上诉至中山市中级人民法院。综上，请求二审法院判令：1.撤销原审判决，美乐世家公司立即支付厂房租金46228元给彭连兴；2.美乐世家公司承担本案一、二审案件受理费。被上诉人美乐世家公司答辩称：一、本案纠纷的起因是彭连兴与沃伦丹公司之间的纠纷。彭连兴与沃伦丹公司共同协商拆除了电线设备，但并未通知美乐世家公司。美乐世家公司确实向沃伦丹公司支付了13000元购买星铁棚及电线设备的使用权，但并非因为美乐世家公司与沃伦丹公司上述买卖纠纷导致电线被剪。涉案厂房电线设备的所有权属于沃伦丹公司。二、导致涉案合同解除的原因如下：1.涉案厂房漏水，美乐世家公司多次通知彭连兴修缮，彭连兴多次承诺修缮，但均未进行修缮。2.彭连兴与沃伦丹公司共同协商拆除了电线设备。三、涉案厂房电线设备分两部分，一部分是在厂房外，一部分是在厂房内。现无论是厂房内还是厂房外的电线设备均被拆除。根据租赁合同约定，厂房内的电线设备由美乐世家公司负责维修，厂房外的电线设备由彭连兴负责维修。因此，彭连兴至少应对厂房外电线设备被拆负责任。四、关于三起诉讼。在已经上诉的另外一个案件中，彭连兴主张被拆除的电线设备是属其所有，并以此向沃伦丹公司、美乐世家公司主张侵权责任。但在彭连兴该案二审过程中，又主张电线设备属于美乐世家公司所有，在本案中，其又主张电线设备拆除与其无关。彭连兴为了达到其诉讼目的，多次改变主张，前后矛盾。五、虽承租期间美乐世家公司的设备、人员没有进场，但美乐世家公司有依约缴纳租金，因此彭连兴也应当履行其合同义务修缮厂房。六、本案是租赁合同纠纷，本案与沃伦丹公司无关。按照合同约定，彭连兴应负起出租人的对出租物的维护、修缮义务。彭连兴不应以沃伦丹公司的剪电线行为而推卸其责任。七、在厂房漏水至电线被剪期间，彭连兴根本没有采取任何行动修缮厂房。根据先履行抗辩权的相关规定，彭连兴没有提供合格的厂房给美乐世家公司使用，因此美乐世家公司有权拒绝缴纳租金。八、虽然涉案厂房是局部漏水，但美乐世家公司生产的产品是皮革制品，因此对厂房的湿度、漏水等是很敏感的，皮革制品沾水后容易损坏。综上，美乐世家公司在履行告知程序后，以书面形式解除涉案租赁合同，并已经将厂房返还给彭连兴。美乐世家公司拒绝缴纳租金也是符合法律规定。彭连兴的上诉请求没有事实及法律依据，原审判决认定事实基本属实，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：原审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明：二审诉讼期间，彭连兴确认在其与美乐世家公司于2014年4月发生涉案纠纷以前，美乐世家公司一直按时交租，不存在拖欠租金的情况。本院认为：本案系租赁合同纠纷。2014年3月26日美乐世家公司承租的涉案厂房因突然降雨出现漏水、渗水、积水现象，2014年4月4日沃伦丹公司拆除供电设施导致厂房因断电无法运营，美乐世家公司为防止自身损失的进一步扩大，迟延向彭连兴支付2014年4月起的租金，并于2014年4月17日向彭连兴发出《关于中山美乐世家皮革制品有限公司承租的厂房需完善和修缮项目及相关要求》，要求彭连兴完成修缮厂房、接驳厂房电线及相关设施等事项，于2014年4月23日再次发函督促彭连兴接驳独立电源等事项，该行为系美乐世家公司在行使不安抗辩权，在彭连兴提供适当担保以前，美乐世家的行为不构成违约。而彭连兴作为涉案厂房的出租人，虽涉案厂房供电设施并非由彭连兴本人所拆除，但在美乐世家公司于双方发生涉案纠纷以前从未出现拖欠涉案厂房租金的情况下，彭连兴未能履行通电至租赁物门前的合同义务，且至双方于2014年5月16日签订《厂房交接协议书》之日止仍未对涉案厂房漏水、渗水、积水现象进行修缮或采取补救措施，该行为直接导致其无法向美乐世家公司交付符合合同约定的租赁物，双方之间的《厂房租赁合同书》无法继续履行，彭连兴上述行为已构成根本违约，其无权要求美乐世家公司支付2014年4月以后的租金。故原审法院对彭连兴要求美乐世家公司支付租金的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。综上，上诉人彭连兴的上诉请求及理由依据不足，本院不予支持。原审法院事实认定的基本事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费956元（彭连兴已预交），由上诉人彭连兴负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁以劲审 判 员 官 琳代理审判员 赖晓筠二〇一四年十月十三日书 记 员 孙翠红 更多数据：