（2014）历商初字第984号

裁判日期: 2014-10-13

公开日期: 2015-03-13

案件名称

马文青与周新杰等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

济南市历下区人民法院

所属地区

济南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

马文青,周新杰,蒋晓琼

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

济南市历下区人民法院民事判决书（2014）历商初字第984号原告马文青，女，1977年4月20日出生，汉族，住济阳县，身份证号。委托代理人郭明星，某某某某律师事务所律师。被告周新杰，男，1978年11月13日出生，汉族，住济南市，身份证号。委托代理人赵成龙，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。被告蒋晓琼，女，1979年1月6日出生，汉族，住济南市，身份证号。委托代理人赵成龙，山东鑫士铭（济南）律师事务所律师。原告马文青与被告周新杰、蒋晓琼房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告马文青的委托代理人郭明星，被告周新杰、蒋晓琼的委托代理人赵成龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马文青诉称，2014年1月10日，蒋晓琼代理周新杰与马文青在某某某某不动产和平路加盟店签订房屋买卖合同，约定由马文青购买周新杰名下位于济南市历下区某某某某51号910室房产（以下简称涉诉房屋）；涉诉房屋总价款355000元，在济南的某某某某银行有抵押；双方约定在2014年3月1日前办理过户，过户前办理解押手续。合同签订后，马文青支付了定金20000元，但周新杰却迟迟不办理解押过户手续，也未返还定金。为此，马文青要求：1、解除2014年1月10日签订的房屋买卖合同；2、周新杰、蒋晓琼共同返还马文青双倍定金40000元；3、周新杰、蒋晓琼共同赔偿马文青损失4000元；4、诉讼费由周新杰、蒋晓琼承担。原告马文青为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1、房屋买卖合同，证明马文青、周新杰存在房屋买卖关系，同时合同第13条证实周新杰违约，蒋晓琼作为代理人也应当承担合同内容对应的所有法律责任；合同第12条约定，无论发生与周新杰有关的包括抵押在内的权属纠纷或债务纠纷，还是周新杰不履行办证交房义务，马文青有权单方解除合同，有权要求周新杰承担违约责任，或双倍返还定金，且应当赔偿马文青诉讼费用、律师费等损失；证据2、房屋定金收条1张，证明马文青为购买涉案房屋已支付20000元定金；证据3、录音光盘及录音整理的笔录，证明蒋晓琼代理周新杰出售涉案房屋是周新杰真实意思表示，涉案合同合法有效；同时证明周新杰、蒋晓琼出售房屋前未如实说明涉案房屋存在与其他十几套房屋组合抵押，进行企业贷款的产权状况。还证明周新杰未按约定办理解押过户手续，导致合同目的不能实现，构成根本违约；证据4、马文青与某某某某律师事务所签订的代理合同及代理费发票1张，证明马文青为该案支付律师费3500元。被告周新杰辩称，周新杰没有委托蒋晓琼与马文青签订房屋买卖合同，周新杰是在2014年3月才知晓房屋买卖事宜；房屋买卖合同是蒋晓琼个人签署的，周新杰处的签字系蒋晓琼所签。周新杰在庭审中认可蒋晓琼的售房行为，也同意解除合同，但马文青未按时支付解押款导致合同未能按时履行，请求驳回马文青的诉讼请求。被告周新杰未提交证据。被告蒋晓琼辩称，合同第一条约定涉案房屋在抵押、租赁的状态中，马文青对该房屋的状态知情；第四条约定马文青于2014年3月1日办理过户当日前将人民币355000元存入周新杰指定账户，马文青在办理房屋过户登记过程中有一个先前支付价款的履行义务，第九条的解除抵押条款，明确约定该房屋在某某某某银行设地房地产权抵押，马文青应当在过户当日前到有关单位办理解除抵押（撤押手续），该手续的钱款来源为解押当日马文青支付15万元，办理解押手续，这说明马文青对房屋存在抵押状态是知情的，而且约定在办理过户登记前马文青应当先向支付解押款15万元，因马文青未履行该义务，故马文青违约在先。请法院驳回马文青的诉讼请求。被告蒋晓琼未提交证据。被告周新杰、蒋晓琼对原告马文青提交的证据1-3的真实性无异议，本院依法确认为有效证据；对证据4现场录音的真实性有异议，但在法庭规定的期间内未申请司法鉴定，因录音的内容与周新杰、蒋晓琼当庭陈述的情况基本吻合，本院亦确认为有效证据。经审查，本院对原告马文青提交的证据确认为有效证据。经对原马文青提交的证据进行审核认定，结合当事人陈述，本院综合确认事实如下：周新杰、蒋晓琼在庭审时自称二人系夫妻关系，涉诉房屋单独登记在周新杰名下。2014年1月10日，蒋晓琼代理周新杰与马文青签订了房屋买卖合同一份，合同约定：由周新杰将坐落于济南市历下区某某某某51号910室的涉诉房屋出售给马文青；涉诉房屋的房产证号为历字第某某某某某某号，系周新杰单独所有；房屋建筑面积36.15平米，总价款355000元；合同签订当日马文青应支付定金20000元；马文青应在2014年3月1日办理房屋过户当日将房款存入周新杰指定的账户；涉诉房屋在某某某某银行设有抵押，周新杰应在过户当日之前办理解除抵押（撤押）手续，马文青在解押当日应支付15万元用于办理该解押手续；若发生与周新杰有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由周新杰负责解决，马文青也有权解除合同；一方违约，违约方应赔偿对方因此遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）；若周新杰违约，定金应双倍返还给马文青，若马文青违约，则定金不退；因产权人周新杰不在场，其配偶蒋晓琼签订本合同，若周新杰违约，蒋晓琼承担所有责任。合同签订当日，马文青支付了定金20000元，蒋晓琼出具了房屋定金收到条。涉诉房屋一直未交付，在合同约定的期间内也未办理解除抵押贷款手续和房屋过户手续，马文青也未再支付剩余购房款。周新杰在庭审时称，合同签订时，蒋晓琼并不知道涉诉房屋存在较大数额的一揽子贷款，周新杰虽然了解相关贷款细节，但是其在2014年3月才知道涉诉房屋的出售事宜，并对蒋晓琼售房行为进行了追认。马文青提交了一份2014年3月3日与周新杰、房屋中介工作人员的谈话录音。周新杰在录音中称“我在济南有十几套房子，给我公司抵押做的贷款，哪些银行贷的款，哪些房子抵押在哪个银行，我清楚，她（蒋晓琼）可能不知道。在济南的两套房子已经解完了，但你买的房子抵押在蓬莱，大约4月15日能解出来……我是十几套房子绑在一起抵押的，解你这个房子大约三十来万，但是我得把一千多万的贷款还上……我给可以给你承诺一个时间，我是户主，确实拖了这么长时间，确实也很不好意思”。周新杰、蒋晓琼对该录音的真实性有异议，但未在法庭规定的时间内依法申请司法鉴定。另，马文青为处理本案诉讼，支付了律师代理费3500元。以上事实，有原告马文青提交的证据及双方当事人陈述予以证实。本院认为，蒋晓琼代理周新杰与马文青签订房屋买卖合同合法有效。通过马文青提交的录音可以体现，马文青在2014年3月3日之前已敦促周新杰、蒋晓琼办理涉诉房屋的解押手续，但周新杰称解除抵押需要归还一千多万的贷款，且大约在4月15日左右才能办理相关手续；周新杰与蒋晓琼在庭审中也认可合同签订时，蒋晓琼并不知晓涉诉房屋已在蓬莱的银行设置了数额较大的一揽子贷款。故，虽然合同约定涉诉房屋已经在银行办理的抵押贷款，但连蒋晓琼都不清楚涉诉房屋已为高额的一揽子贷款设置了抵押负担，蒋晓琼不可能在签订合同时告知马文青上述情形，马文青更不可能会意料到涉诉房屋被设置了如此高额的抵押担保；马文青已在2014年3月3日前敦促周新杰、蒋晓琼办理解押过户手续，但即使马文青支付后续的15万元的房款，涉诉房屋也不可能在约定的过户日期前解除抵押。因此，合同不能按期履行并非马文青原因所致，周新杰、蒋晓琼隐瞒涉诉房屋真实的抵押状况且未能按时解除抵押负担，已构成违约。马文青有权据此解除合同，并要求双倍返还已经支付的定金。根据合同约定，违约方应赔偿对方因此所遭受的损失，此损失包括律师费、交通费。马文青为处理本案诉讼已支付了3500元律师费，此损失应由周新杰负担；但马文青对于其主张的500元交通费并未提交证据予以证实，故对其此部分的诉讼请求，本院不予支持。因合同约定“其（周新杰）配偶蒋晓琼签订本合同，如周新杰违约，蒋晓琼承担所有责任”，且周新杰、蒋晓琼也自称双方系夫妻关系。故，不论基于合同约定还是夫妻关系，周新杰和蒋晓琼应对本案承担共同支付义务。综上，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除被告蒋晓琼代理被告周新杰与原告马文青于2014年1月10日签订的房屋买卖合同；二、被告周新杰、蒋晓琼于本判决生效之日起十日内双倍返还原告马文青购房定金40000元；三、被告周新杰、蒋晓琼于本判决生效之日起十日内支付原告马文青律师费损失3500元；四、驳回原告马文青要求被告周新杰、蒋晓琼赔偿交通费500元的诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1000元，由被告周新杰、蒋晓琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审　判　长　　于骐宁人民陪审员　　赵秀芹人民陪审员　　黄立荣二〇一四年十月十三日书　记　员　　王恩辉微信公众号“”