（2014）桓商初字第642号
裁判日期: 2014-10-13
公开日期: 2015-05-12
案件名称
淄博桓航物业服务有限公司与孙念美物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
桓台县人民法院
所属地区
桓台县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
淄博桓航物业服务有限公司,孙念美
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第四十二条第一款
全文
山东省桓台县人民法院民 事 判 决 书（2014）桓商初字第642号原告：淄博桓航物业服务有限公司，住所地：桓台县少海路1522号。法定代表人：耿嘉亮，总经理。委托代理人：刘雪，女，1983年9月11日出生，汉族，系该公司职工。委托代理人：张华，女，1972年2月16日出生，汉族，系该公司职工。被告：孙念美，女，1976年5月5日出生，汉族，现住桓台县。委托代理人：刘军，山东桓中律师事务所律师。原告淄博桓航物业服务有限公司诉被告孙念美物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月30日立案受理。依法由代理审判员张娜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告淄博桓航物业服务有限公司的委托代理人刘雪、张华、被告孙念美的委托代理人刘军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告淄博桓航物业服务有限公司诉称：2013年3月26日，原告与被告签订了旭景豪园前期物业管理服务协议，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定若逾期每天按所欠费用的千分之三交纳违约金。被告系旭景豪园X号楼4单元2003室业主，已享受原告提供的物业服务，但未按时交纳物业管理服务费用，没有履行业主应尽的基本义务。被告自2013年10月1日至今拖欠原告物业管理费2081.88元，原告多次催要，并于2014年7月18日向被告正式下发催收函通知被告限期交费，被告均不予理睬。被告拖欠物业管理费用导致原告正常经营困难，损害了原告及其他业主的利益，违反了《物业管理条例》和旭景豪园前期物业管理服务协议。为维护原告自身合法权益，特诉至法院，请求依法判令：一、被告支付原告2013年10月1日至2014年9月30日期间的物业管理服务费共计2081.88元（包括物业费1374.84元、电梯费611.04元、卫生费48元、自来水二次加压电费48元）并支付自逾期之日起至交费之日止的违约金500元。二、本案诉讼费用由被告承担。被告孙念美辩称：对原、被告双方签订的前期物业管理服务协议的真实性无异议，但原告并未按协议约定履行相应义务，其不打扫小区卫生，绿化未予以维护，未为被告办理车辆出入证，原告提供的物业服务不到位。2013年暖气试压时管道破裂，被告储藏室被浸造成损失，被告多次找原告处理，原告至今未予处理。原告主张的自来水二次加压电费应由供水单位承担而不是被告承担。原告所诉无事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告孙念美系桓台县旭景豪园X号楼4单元2003户业主。2013年3月26日，原、被告签订旭景豪园前期物业管理协议一份，并对双方的权利义务做出了约定，原告按照房屋建筑面积收取物业管理费用，多层住宅按0.8元／月／建筑平方米收取物业费，高层住宅按0.9元／月／建筑平方米收取物业费，电梯费为均价0.40元／月／建筑平方米。双方还对其他有偿服务费用做出约定，小区业主委托特约和专项服务费用，由原告向被服务业主或物业使用人按实进行收取。原告收取业主缴纳费用时间为每半年一次，上半年费用于1月1日至1月15日收取，下半年费用于7月1日至7月15日收取。若业主未按约定的收费标准和时间缴纳相关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日每天按所欠费用的千分之三交纳违约金。该协议还显示，被告孙念美房屋建筑面积为128.37平方米。原告实际按被告建筑面积127.3平方米收取物业管理费用。上述协议签订后，原告对旭景豪园小区进行了实际管理，并按协议约定履行相应义务，但被告未按期交纳物业管理费用，其欠原告2013年10月份至2014年9月份共12个月的物业管理服务费用2081.88元未付，具体包括物业费1374.84元（0.9元×127.3平方米×12个月）、电梯费611.04元（0.4元×127.3平方米×12个月）、卫生费48元（4元×12个月）、自来水二次加压电费48元（4元×12个月）。以上事实，由原告提交的服务协议、通知各一份及电费发票一宗及被告提交的报纸二份、通知、合同、协议各一份及照片四份和庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的旭景豪园前期物业管理协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按协议履行。被告辩称原告对小区卫生不打扫、绿化不维护及物业服务不到位，其不应交纳物业管理费用，本院认为，被告作为物业业主之一，交纳物业管理费是其基本义务，也是原告提供物业服务的基本保障，被告已接受原告的物业服务，理应向其支付物业管理费用，若被告认为原告提供的物业管理服务不到位，其可以通过合法途径维护自身合法权利，而不是拒绝交纳物业管理费。故原告主张被告支付物业费1374.84元、电梯费611.04元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。原告主张的卫生费实质为生活垃圾处理费用，在桓台县市容环卫管理局关于统一垃圾处理费收费标准的通知中，明确小区内住户的垃圾处理费为每户4元／月，故原告向被告代为收取48元（4元×12个月）上缴桓台县市容环卫管理局，并无不当，本院予以支持。关于原告主张的自来水二次加压电费，被告认可小区内进行过自来水二次加压，但其辩称该费用应由供水单位承担，就本案而言，被告作为小区业主已接受原告的该项服务，该项费用属于双方协议约定中的其他有偿服务费用，原告根据实际发生费用收取该费用，理由正当，亦符合协议约定，故对原告的该项主张本院予以支持。原告主张被告支付违约金500元，计算方法系以1040.94元为基数，自2013年10月1日起至2014年9月30日，按日千分之三计算为1217.9元，原告仅主张500元，对原告的该项主张，被告辩称应予以调整，本院认为，协议约定的违约金及原告主张的违约金过高，应当以实际损失为基础确定违约金的数额，根据原告的实际损失及协议的履行情况，本院支持违约金100元。被告庭审中辩称其储藏室被浸造成损失的情况，不在原、被告双方协议约定的服务范围之内，应另行主张权利，对被告的抗辩理由，本院不予支持。被告辩称原告未为其办理车辆出入证，被告可依据原、被告双方签订的旭景豪园地下停车场管理服务协议另行主张权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告孙念美支付原告淄博桓航物业服务有限公司物业管理费2081.88元，于本判决生效后十日内付清。二、被告孙念美支付原告淄博桓航物业服务有限公司违约金100元，于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告淄博桓航物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告孙念美承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。代理审判员 张娜二〇一四年十月十三日书 记 员 张倩 关注公众号“”