（2014）大竹民初字第1954号
裁判日期: 2014-10-11
公开日期: 2014-11-07
案件名称
原告曾繁丽等诉被告煌歌房地产商品房预售合同一审民事判决书
法院
大竹县人民法院
所属地区
大竹县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曾繁丽,甘彬,邹高云,四川煌歌房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第九十五条第一款，第九十六条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款
全文
四川省大竹县人民法院民 事 判 决 书（2014）大竹民初字第1954号原告曾繁丽，女，汉族，生于1971年1月。原告甘彬，女，汉族，生于1970年12月。原告邹高云，男，汉族，生于1974年1月。三原告委托代理人田金陇，四川虹信律师事务所律师。被告四川煌歌房地产开发有限公司。法定代表人黄昌武，董事长。委托代理人练诗洲，大竹县竹阳法律服务所法律工作者。原告曾繁丽、甘彬、邹高云与被告四川煌歌房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月24日受理后，依法由审判员蒲林适用简易程序，于2014年7月23日、2014年8月15日公开开庭进行了审理。三原告及其委托代理人田金陇，被告的委托代理人练诗洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告诉称：2011年8月16日，原告曾繁丽、邹高云、甘彬与被告在煌歌商业广场售楼部签订了商品房买卖合同，被告将煌歌商业广场F9-12幢第1层1-81号门市出卖给三原告，同时原告向被告预付了购房款838970.00元。原被告在签订的商品房合同第十一条约定了交付时间及条件如下：出卖人应当在2012年10月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。由于被告逾期交房且无法向原告提供合同约定所列条件，原告一直拒绝接房并多次向被告主张按合同约定退还已缴纳款项，但被告一直拒绝履行合同。请求人民法院：1、判决解除原、被告签订的商品房预售合同；2、判决被告按照合同约定退还原告已付款838970元；3、判决被告向原告支付违约金8389.70元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：原被告签订的合同合法有效，原告应按合同约定履行义务；本案是原告恶意违约，原告没有按约定提交资料及款项；原告要求解除合同缺乏事实和法律依据；原告通知交房时间是2012年10月20日，原告要求解除合同已过时效。应驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告开发的煌歌商业广场F5-F13及负一层项目于2011年4月15日取得《商品房预售许可证》。2011年8月16日，原告曾繁丽、邹高云、甘彬与被告四川煌歌房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，被告将煌歌商业广场F9幢第1层81号门市（建筑面积24.3平方米）出卖给三原告。合同第五条约定商品房价款按建筑面积计算，每平方米67000元，总价款1668970元；合同第六条及附件五约定，买受人采取贷款方式付款，贷款830000元，贷款年限为10年，首期支付购房总价款的50.27%即838970元，非因出卖人原因导致银行不能办理按揭的，所产生的费用损失由买受人承担，买受人必须在出卖人电话通知办理按揭手续之日起15个工作日内办理银行按揭手续，若不按时办理银行按揭手续的，则视同逾期付款并承担合同中逾期付款的责任；合同第十条约定，买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过30日，出卖人有权解除合同；合同第十一条约定出卖人应当在2012年10月31日前向买受人交付房屋，交付时应符合下列条件：1.房屋已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，2.有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书；合同第十三条约定，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过30日，买受人有权退房；合同第二十条约定，对本合同的解除，应当使用书面形式。同日，原被告签订《商品房买卖合同补充协议》，补充协议第4条约定，商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房价款和违约金外，出卖人应以电话通知、挂号信或特快专递或以项目所在地报纸公告方式通知买受人办理房屋交付手续。2006年9月12日，被告的煌歌商业广场项目取得《建设工程规划许可证》。2011年7月10日，三原告向被告预付了购买门市定金200000元，签订合同之日即2011年8月16日，三原告按约定向被告支付了首期购房款638970元、国土费80元、住宅抵押费3653元。2012年6月20日，大竹县方圆房地产测绘有限公司对被告开发的煌歌商业广场F5-F12幢进行了面积测绘，制作了（方圆测2013-015）《四川省房屋面积测绘报告》。2012年10月29日，被告在《达州晚报》发布《公告》，被告于2012年10月31日开始办理交房，要求煌歌商业广场F5-F13区一层门市和二层商业用房及F13附楼业主携带相关资料到被告处办理接房手续。2012年11月26日，被告在《达州晚报》发布《接房通知》，要求F9-F13等区域商业和住宅未接房的业主尽快办理接房手续，逾期接房的相关责任，由责任人承担。2013年5月30日，大竹县建设工程竣工验收备案部门审查了被告提交的工程资料和监理机构提供的监督报告，未发现有关结构隐患和主要使用功能缺陷的描述，同意被告煌歌商业广场F5-F12幢房屋竣工验收备案。2013年7月30日，被告在《达州晚报》发布《通知》，要求三原告等业主在2013年8月15日前到被告处补交房款或提交按揭资料，否则将按相关法律和合同约定处置已交定金，并对其已购房屋依法进行处理。2013年8月20日，被告在《达州晚报》发布《通知》，由于三原告等业主未在2013年8月15日前到被告处补交房款或提交按揭资料，被告决定解除与三原告等业主已签的合同，并对其已购房屋依法进行处理。该份通知，三原告在本院2014年7月23日第一次开庭后得知，三原告也据此认为，原被告的合同已经解除，无需再解除双方签订的合同，被告应退还原告已交的购房款。上述事实，有原被告陈述及下列证据证实：原告提交的：1.2011年7月10日，三原告向被告预付定金200000元的票据；2.2011年8月16日，三原告支付首期购房款638970元、国土费80元、住宅抵押费3653元的票据；3.2013年5月30日，大竹县建设工程竣工验收备案部门备案的《竣工验收备案书》。原被告均提交的双方2011年8月16日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。被告提交的：1.《商品房预售许可证》、《建设工程规划许可证》；2.2012年6月20日，大竹县方圆房地产测绘有限公司制作的《四川省房屋面积测绘报告》；3.2012年10月29日，被告在《达州晚报》发布的《公告》；4.2012年11月26日，被告在《达州晚报》发布的《接房通知》；52013年7月30日，被告在《达州晚报》发布的《通知》。对于上述证据，原被告均认可对方证据的真实性，本院予以认定。原告提交的2013年8月20日被告在《达州晚报》发布的《通知》，虽然被告予以否认，但《达州日报》广告部证实该《通知》属实，本院予以认定。本院认为：一、被告是否逾期交房的问题？原告与被告于2011年8月16日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的情形，合法有效，双方应按约定履行义务。原被告签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人应当在2012年10月31日前向买受人交付房屋。2012年10月29日，被告在《达州晚报》发布《公告》，被告将于2012年10月31日开始办理交房，要求煌歌商业广场F5-F13区一层门市和二层商业用房及F13附楼业主携带相关资料到被告处办理接房手续。因此，2012年10月29日被告在《达州晚报》发布《公告》符合原告与被告于2011年8月16日签订的《商品房买卖合同补充协议》的约定，被告并没有逾期交房。二、原告的解除权是否消灭的问题？原被告签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，房屋交付时应符合下列条件：1.房屋已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，2.有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书；第十三条约定，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过30日，买受人有权退房。2006年9月12日，被告的煌歌商业广场项目取得《建设工程规划许可证》。2012年6月20日，大竹县方圆房地产测绘有限公司对被告开发的煌歌商业广场F5-F12幢进行了面积测绘，制作了（方圆测2013-015）《四川省房屋面积测绘报告》。2013年5月30日，大竹县建设工程竣工验收备案部门同意被告煌歌商业广场F5-F12幢房屋竣工验收备案。从上可以看出，被告在约定交房期限内，尚未取得建设工程竣工验收备案部门的备案，且逾期超过30日仍未取得备案。据此，原告有权选择退房。选择退房是行使合同解除权，是解除原被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的民事行为，该民事行为的行使应当符合法律的规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条关于“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭；法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”的规定和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，被告在约定交房时间2012年10月31日前没有取得备案登记，逾期超过30日仍未取得，原告就应当从逾期30日届满的次日即2012年12月1日起行使解除权。2013年7月30日，被告在《达州晚报》发布《通知》，要求三原告等业主在2013年8月15日前到被告处补交房款或提交按揭资料，否则将按相关法律和合同约定处置已交定金，并对其已购房屋依法进行处理。该《通知》应当视为被告催告原告履行合同义务。因原、被告没有约定解除权行使的期限，所以本案原告行使解除权的合理期限为经被告于2013年7月30日发布《通知》进行催告后的三个月，即2013年10月31日前。因此，原告在被告逾期30日届满的次日即2012年12月1日起没有行使解除权，在被告于2013年7月30日向原告催告后的三个月合理期限即2013年10月31日前也没有行使解除权，三原告因逾期没有行使解除权，其解除权已经消灭。三、被告于2013年8月20日在《达州晚报》发布的《通知》是否发生合同解除的法律后果？2013年8月20日，被告在《达州晚报》发布《通知》，由于三原告等业主未在2013年8月15日前到被告处补交房款或提交按揭资料，被告决定解除与三原告等业主已签的合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。”的规定，原被告对解除合同的通知的送达方式没有约定，因此在解除合同时应当将解除合同的通知以能够到达对方的方式通知对方。法律没有规定当事人之间解除合同的通知经公告后即生效，原被告也没有约定解除合同的通知在报纸上公告后即生效，而且本院在2014年7月23日第一次开庭时被告的辩称意见已明确表示要求原告履行《商品房买卖合同》，应视为被告发布的《通知》在到达对方前已经撤回。因此，原告在本院于2014年7月23日第一次开庭后才得知被告于2013年8月20日在《达州晚报》发布的《通知》不发生到达的法律后果，也不发生解除合同的法律后果。综上所述，原告要求解除原被告签订的商品房预售合同、由被告退还原告已付款838970元和由被告向原告支付违约金8389.70元的诉讼请求不符合合同的约定，也不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第九十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，判决如下：驳回原告曾繁丽、甘彬、邹高云的诉讼请求。案件受理费19800元，本院减半收取9900元，由原告曾繁丽、甘彬、邹高云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院审判员 蒲 林二〇一四年十月十一日书记员 欧平莉 微信公众号“”