（2014）珠香法民三初字第299号
裁判日期: 2014-10-11
公开日期: 2015-11-24
案件名称
珠海市南福房产开发有限公司与陆海宁商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市香州区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2014）珠香法民三初字第299号原告：珠海市南福房产开发有限公司，住所地珠海市。法定代表人：刘广略，董事长。委托代理人：邵健，广东莱恩律师事务所律师。委托代理人：林伟杰，广东莱恩律师事务所律师。被告：陆海宁，男，汉族，住江苏省启东市。公民身份号码×××5819。委托代理人：王晋同，广东敬业律师事务所律师。原告珠海市南福房产开发有限公司诉被告陆海宁商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人邵健、林伟杰，被告委托代理人王晋同到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年2月28日原告与被告签订了《珠海市商品房买卖合同》及《附件》（以下统称“合同”），合同约定：被告向原告购买X园XX房，建筑面积为141.72平方米，购房款为人民币240万元；除定金5万元及首付款91万元外，余款144万元被告选择以银行按揭方式付款。对于银行按揭贷款部分，合同约定被告应在合同签订后7日内办结银行按揭申请手续（包括：①向银行提供了符合银行按揭贷款要求的全部相关资料；②按银行要求签署了贷款合同等全部法律文件；③缴清全部税、费，包括但不限于律师费等）。上述合同已于2011年11月16日在珠海市房地产登记中心办理了预告登记手续。合同签订后，被告一直怠于履行办结银行按揭贷款手续的义务，虽经原告多方催促，特别是在2013年2月15日原告刊登了《入伙通知》，要求1、2栋业主携带资料办理入伙相关手续，但被告至今仍未办结银行按揭贷款，已严重违反合同约定并已超过合同约定的时间60日，原告依约有权主张解除双方合同并没收定金5万元。同时依据合同约定，在双方合同解除后，被告仍需按总购房款240万元的5%向原告支付违约金12万元及承担因解除买卖合同所发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等），故原告就本案诉讼已经支付的律师费人民币99100元，依约应由被告承担。依据双方签订的商品房买卖合同，按时付款并按时办结银行按揭手续是被告一方应负的主要合同义务，未在约定的时间内办结银行按揭贷款手续即为逾期付款，应承担合同约定的违约责任。被告明知上述合同约定仍故意违约，依法应承担相应的法律后果。原告诉讼请求：l、请求判令解除双方签订的《珠海市商品房买卖合同》及《附件》，没收被告缴纳的定金人民币5万元。2、判令被告支付违约金人民币120000元。3、判令被告承担原告因本案诉讼支出的律师费人民币99100元。4、判令被告承担本案全部诉讼费用。原告对其诉称提供以下证据：1、被告身份证复印件；2、商品房买卖合同及附件；3、购房款发票；4、预告登记证；5、入伙通知；6、律师费发票。被告辩称，被告是在2011年2月12日与单位同事在珠海旅游的时候接触了原告售楼部工作人员的邀请去看楼，双方约定好价格，单位有五位同事以同样的价格买这个房子，当时由于是团购稍微低一点，2011年2月28日签订房屋买卖合同，考虑到被告不在珠海，签订合同当日办理按揭，2月28日被告按原告要求带好资料，办理了按揭手续，被告交付首期房款很谨慎，合同到期后原告催促被告交纳房款，被告担心按揭是否能下来，2011年4月25日、2011年9月20日分两期把首期交完，4月25日前离被告办理按揭贷款2个月了，被告多次询问原告按揭贷款是否能办下来，原告都保证可以，在这种情况下被告按合同约定交付首期房款，被告多次催促房子什么时候能住进去，原告承诺5月1日可以交房，被告多次催促，原告都答复在办理手续，后按揭没有办理下来，没有原告的承诺被告是不会把巨额房款交付给原告，原告的诉求没有事实法律依据。被告对其辩称提供以下证据：发票及银行的转账证明。经审理查明，2011年2月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告向原告购买原告开发的珠海市吉大九洲大道中XX号XX房，总价240万元。补充协议第四条约定银行按揭贷款方式付款，合同签署时支付定金50000元，2011年9月6日前支付首期款（含定金）960000元，余款1440000元，由买受人向银行贷款支付。买受人应在合同签订后7日内办结银行按揭申请手续（办结银行按揭贷款手续是指向银行提供了符合银行按揭贷款要求的全部相关资料；按银行要求签署贷款合同等全部法律文件；缴清全部税费，包括但不限于律师费）。未能在上述约定的时间内办结银行按揭贷款手续，视为逾期付款，按合同约定处理。买受人保证签署买卖合同之前已详细阅读并理解贷款按揭银行所要求发放按揭贷款的条件，如因买受人自身原因按揭银行不给予买受人贷款，或者由于银行贷款政策调整，买受人不愿或无法办理按揭手续，造成合同无法履行，则买受人应采用下列方式之一履行：（1）继续履行合同，在指定时间内，付清全部房款，否则承担逾期付款的违约责任；（2）补充协议规定的付款期限内，经出卖人同意后解除买卖合同，买受人应按总价款的百分之五向出卖人支付违约金及承担因解除合同发生的一切费用，已经支付的定金不予退还。合同第八条约定逾期付款的违约责任，逾期60日内，自应付期限第二天起至实际付款之日按日万分之二支付违约金，合同继续履行；超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款5%支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，继续履行，自本合同规定的应付期限第二条起至实际全额支付之日按每日万分之二点五支付违约金。出卖人应于2012年5月1日前交付验收合格的房屋。合同还约定了其他相关内容。被告于签订合同时交付50000元定金，2011年4月25日支付670000元，2011年9月20日向原告支付了240000元款项，原告20211年4月25日、2011年9月20日出具了720000元和240000元的发票。2011年11月16日，原告办理案涉房产的预购登记至被告陆海宁名下。关于按揭手续的办理，被告陈述在签订合同后已经向原告和银行提交了相关申请和资料，原告承诺帮被告办理，但被告的贷款未能批准。原告不认可承诺帮被告办理。另查明，被告与同事一并五人共同向原告购置了五套房屋，其中三人的贷款已经批准，办理完毕了购房的手续。2013年2月5日，原告通过登报方式通知锦园1、2栋的业主入伙，被告尚未办理入伙手续。原告提供律师费发票证明因为本案诉讼向广东莱恩律师事务所支付律师费99100元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合同合法有效，双方应依约履行合同内容。合同约定被告应在合同签订后7日内办结银行按揭申请手续，并明确界定了手续的相关内容，被告应依约履行。被告未能提交证据证明向银行提交了相关资料，签署贷款文件及缴纳相关费用，未能履行合同义务，按合同约定应视为逾期付款。即使如被告陈述曾通过原告向银行提交了相关申请，在银行未能同意按揭贷款的情况下，被告按照合同约定可以选择继续履行合同付清房款或解除合同承担违约责任，但自合同约定的2011年9月首期款的支付时间至今三年时间，被告仍未能履行付款义务或承担解除合同的违约责任。所以，根据合同约定，被告逾期付款超过60日的，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的5%支付违约金，现原告要求解除合同及附件，要求被告支付120000元的违约金，符合合同约定，本院予以支持。合同约定被告支付50000元定金，根据《合同法》规定，双方既约定违约金，又约定定金的，一方违约对方可以选择适用。现被告已经承担违约金，原告要求同时没收定金，不符合法律规定，本院不予支持。按揭贷款是被告与银行之间的借贷关系，是否同意贷款是双方根据具体情况能否形成借贷合同的过程，与原被告之间的买卖合同是不同法律关系，被告以原告承诺保证办理按揭手续抗辩，依据不足，也与合同内容不符，本院不予支持。合同附件约定买受人不能贷款合同无法继续履行，买受人经出卖人同意，要求解除合同的，应承担解除合同所发生的一切费用。该条约定应理解为双方协商解除合同，被告需承担解除合同的相关费用。而对于律师费用双方没有明确约定，原告以此条内容主张律师费99100元，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告珠海市南福房产开发有限公司与被告陆海宁于2011年2月28日签订的《商品房买卖合同》及《附件》。二、被告陆海宁于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市南福房产开发有限公司支付违约金120000元。三、驳回原告珠海市南福房产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费28152元，由原告珠海市南福房产开发有限公司负担3282元，被告负担24870元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长 吴 杰人民陪审员 徐媛媛人民陪审员 黄建华二〇一四年十月十一日书 记 员 杨 悦 微信公众号“”