（2014）昭中民三终字第137号
裁判日期: 2014-10-11
公开日期: 2014-10-15
案件名称
邰万东与张宇夫房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邰万东,张宇夫
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十四条，第十六条第一款，第十六条第一款，第十七条，第十八条，第二十一条，第二十二条，第九十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）昭中民三终字第137号上诉人（原审原告）邰万东，男，汉族。委托代理人ＸＸ，云南大韬律师事务所昭通分所律师。被上诉人（原审被告）张宇夫，男，汉族。委托代理人周天进，彝良县律正法律服务所法律工作者。上诉人邰万东因与被上诉人张宇夫房屋租赁合同纠纷一案，不服彝良县人民法院（2014）彝民初字第407号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审人民法院经审理确认的事实是：2011年11月9日，原、被告签订《租房协议》，协议约定：原告将位于彝良县角奎镇XX路XX沙坝私房一幢五层楼房，总面积1432.73平方米出租给被告用于开办医院，租赁期限为十年，即2012年1月19日至2022年1月18日，前三年每年租金为250000元，从第四年起按每年5%递增支付，每年12月31日前付清次年租金，被告交纳押金50000元，原告于2011年12月1日移交三、四、五楼，同月30日前移交一、二楼，并给2个月时间作为改造装修房屋期，不计房租，还约定若单方违约，由违约方赔偿对方经济损失250000元及其他事项。被告已向原告支付租金250000元及押金50000元，共支付原告300000元。2011年12月30日原告将租赁房屋交付���告使用。2013年1月底，原告之妻肖重玲到被告所租房屋的医院，不准医生和病人在房内，要求医生和病人离开，并将其中一道卷帘门关闭。2013年2月中旬，被告将其在房内的全部财产搬出，原告方与他人协商出租上述房屋，并将房屋一楼交他人使用。一审法院认为，原、被告自愿订立《租房协议》，原告将其所有的房屋出租给被告用于开办医院，并收取了一年租金250000元，合同成立有效。原、被告在履行合同期间，双方经协商同意解除该《租房协议》，协议解除后，被告已于2013年2月中旬搬出该房屋，且原告已将该房屋给他人使用，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除”的规定，《租房协议》的权利义务至被告搬出租赁房屋时终止，因此，被告没有义务再向原告支付租金。原告要求被告支付2013年��、2014年度租金500000元及逾期支付的同期银行贷款利息25000元的诉讼请求，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条之规定，判决：驳回原告邰万东的诉讼请求。案件受理费9050元，由原告邰万东负担。一审宣判后，邰万东不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，支持上诉人50万元租金及逾期利息的诉求。其上诉的事实及理由主要是：被上诉人主张双方口头协议终止合同效力，其并没有举证证明。被上诉人的代理人所作的调查笔录中说，上诉人之妻到医院来闹，说了过激的话，闹的原因是索要租金。那么，既然合同解除，上诉人之妻还存在索要房租吗？且所调查的证人并没有出庭作证，又系医院职工，其证言不具有客观性。被上诉人主张上诉人让人搬东西进出租房屋，仅有一未出庭证人的孤证证实，并无其他证据印证，拍摄的照片���点时间不详，《房屋租赁广告》不能体现是张贴在上诉人租赁屋门前，也无上诉人签字盖章，电话也不是上诉人的，从何而来上诉人收回房屋另行租赁呢？一审法院调查上诉人之妻的笔录，客观反映上诉人之妻因索要房租未果情急之下表达了过激语言，即便有关门等行为，但未影响被上诉人的正当经营，上诉人之妻也陈述上诉人是不同意解除合同。其妻的行为仅有可能是租赁违约，但被上诉人未反诉。上诉人的诉讼主张合理有据，一审认定解除合同，显属错误。张宇夫收到上诉状副本后答辩称，从上诉人的上诉状就可以看出双方之间的租赁合同已经解除，恳请二审法院详阅本案证据后，依法驳回上诉请求，维持原判。在二审审理过程中，上诉人邰万东除对一审认定的“2013年2月中旬，被告将其在房内的全部财产搬出，原告方与他人协商出租上述房屋，并将房屋��楼交他人使用。”事实提出异议，对其余认定的事实为提出异议，故对一审认定无异议的事实予以确认。综合各方当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点是：一、被上诉人是否在2013年2月份搬出本案所涉租赁房屋。二、上诉人与被上诉人的《租房协议》是否解除。针对本案的焦点，结合上诉人的上诉主张，本院评判如下：一、关于被上诉人是否在2013年2月份搬出本案所涉租赁房屋的问题。上诉人在起诉时主张被上诉人至其提起诉讼时仍在使用其出租房屋，但没有提供证据；被上诉人反驳认为，其已在上诉人之妻撵其搬出该出租房屋后的2013年2月份搬出，并提供了其代理人调查邓泽华的笔录以及照片四张为证。本院认为，上诉人主张被上诉人至其提起诉讼时仍在使用其出租房屋，根据谁主张谁举证的原则，上诉人依法应举证证明，没有证据或者证据不足以证明其主张的，应承担举证不利的法律后果。二、关于上诉人与被上诉人的《租房协议》是否解除的问题。被上诉人在一审庭审中陈述，“2013年1月份原告之妻来我所租之房闹，还撵我医院的病人，叫我搬走。我在2月中旬搬出所租之房来了”以及一审法院在调查上诉人邰万东之妻肖重玲的《询问笔录》中“……2013年1月28、29号我亲自到被告医院找张宇夫、找被告，里面的人说他不在，我就说我找不到他，请你们通知他，要么你们就搬出去，不要配液体了，因他不交房租，……，我给一些病人说，不要输液了，打电话给张宇夫把他们转到东正街的门诊上来治疗。……。当时还是想租给他的，还是要按合同履行的。当时我说不交房租就要把门关了，不租了，这是气话，我丈夫并不同意这种意见。”的记载，证明了被上诉人之妻以语言、行为要求他人向被上诉人传递解除合��的要约，虽上诉人之妻后来认为是“气话，其夫并不同意，还是想按原《租房协议》履行”，但是上诉人及其妻均未依法向被上诉人发出撤回要约的通知并在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人。被上诉人在得到上诉人解除合同的要约后，以搬出该出租房屋的行为作出了承诺。故上诉人与被上诉人的《租房协议》已于被上诉人搬出该出租房屋时解除。综上，本院认为，原判认定事实清楚，适用法律虽不全，但未影响本案的正确判决，依法应予维持。上诉人邰万东所提的上诉理由无事实和法律依据，不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第十四、十六、十七、十八、二十一、二十二、九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9050元，由上��人邰万东承担。本判决为终审判决。审判长 周严惠审判员 耿泽凤审判员 李寿斌二〇一四年十月十一日书记员 陈 松 更多数据：